Ситуация на рынке недвижимости столицы сложилась так, что как внутренние, так и внешние инвестиции в основном направлены на возведение торговых центров, офисных и жилых комплексов. Сектор же промышленно - складской недвижимости несколько отстает, столкнувшись с рядом актуальных и трудноразрешимых проблем. Ценовая политика в сфере промышленно - складской недвижимости также подверглась существенным изменениям. Ситуацию комментирует Анатолий Осадчий, генеральный директор АО "Полесье": "За последние годы претерпели изменения механизмы участия в проектах коммерческой недвижимости. Сегодня зарубежный инвестор желает самостоятельно, без привлечения местного партнера реализовывать проект. Увеличились вложения в виде денежных вкладов и ценных бумаг. К сожалению, пока инвестор вкладывает деньги в более рентабельные на сегодняшний день проекты - строительство бизнес - и торгово - развлекательных центров. Городу же, помимо офисов и торговых центров, просто необходима гостиничная, промышленная и логистическая (складская) недвижимость".

Предложение не всегда удовлетворяет спрос

Александр Зарембо, директор института "Укрпромпроект", отмечает, что промзоны в Киеве пользуются повышенным спросом: "И не только из - за того, что эти производства можно усовершенствовать, перепрофилировать, но и потому, что такую территорию можно превратить в территорию для застройки жильем, офисами, торговыми и развлекательными комплексами. Однако предложений недостаточно. На окраине тоже существует спрос на такие объекты, но несколько меньше, так как рентабельность там будет другой".

В среднем цены на промышленно - складскую недвижимость поднимаются на 15 - 20% в год, и спрос продолжает расти. Людмила Друзенко, директор голосеевского филиала АН "Благовест", отмечает: "Если в феврале прошлого года особый спрос был на помещения площадью 200 - 300 кв. м, то в марте диапазон предпочтений увеличился до 1 тыс. кв. м. Цены на складские помещения с начала года увеличились в среднем на 5 - 7%".

Весной, по оценке эксперта, активность инвесторов повысилась - "в январе потенциальные инвесторы, как отечественные, так и зарубежные, лишь проводили консультации по поиску объектов коммерческой недвижимости, а в марте уже начался конкретный поиск интересующих их объектов". Стоит отметить, что, по общим итогам 2004 г., цены на производственные помещения в Киеве выросли на 15 - 30%. Если в 2003 г. неликвидное помещение можно было купить за $100 за 1 кв. м, то в 2004 г. его цена составляла уже $150 - 200 за 1 кв. м. За прошлый год производственные и складские помещения, которые можно было перепрофилировать под торговые площади, а также те, которые можно использовать одновременно под производственный цикл, склады и магазины, подорожали в среднем на 30%. На сегодняшний день цена производственных помещений и имущественных комплексов колеблется в диапазоне $150 - 600 за 1 кв. м. Причем наибольшим спросом в Киеве пользуются помещения не очень больших площадей. "Стоимость таких объектов составляет $1 тыс. за 1 кв. м", - констатирует Л. Друзенко.

Причины увеличения цен связаны с ростом малого и среднего бизнеса (наблюдается нехватка своих площадей) и инвестиционной привлекательности, перепрофилированием производственно - складских помещений под торговые, торгово - складские и административные нужды и с повышением арендных ставок на производственно - складскую недвижимость.

Эксперты прогнозируют в 2005 г. существенный рост спроса в этом сегменте рынка недвижимости и некоторое изменение его структуры. "Строительство новых крупных и средних промышленных объектов в Киеве планировать нецелесообразно, так как основным предпочтением покупателей является реконструкция уже имеющихся объектов. Причем преобладает реорганизация их в малые промышленные объекты для нужд города, а также перепрофилирование их в непроизводственные. Хотелось бы подчеркнуть, что промышленная недвижимость Киева и области продается по назначению только на 10%; 60% объектов, в основном административные здания, превращаются в офисы закрытого типа; 30% становятся площадкой для строительства торговых центров. В некоторых случаях предусматривается даже строительство жилья", - отмечает Станислав Шульга, ассистент менеджера проектов компании "Слав - Инвест".

Он прогнозирует и рост спроса на производственные фонды прямого использования, что вызвано укрупнением малого и среднего бизнеса. Фиксируется спрос на промышленную недвижимость по объектам площадью 1,5 - 2 тыс. кв. м. А что касается метражей от 2 тыс. кв. м, то их, преимущественно, перепрофилируют под склады, так как на данный момент на киевском рынке существует дефицит складских помещений.

Сегодня большинство покупателей, по словам экспертов, ищут площадки за городом в пределах 30 - километровой зоны, расположение в которой дает возможность обеспечивать поставку сырья и вывоз продукции. В рамках этих требований развивается высокий спрос на имущественные комплексы 1 - 2 тыс. кв. м с земельным участком более 30 соток, расположенные на окраине Киева. В продаже, безусловно, имеются комплексы и на 4 - 5 тыс. кв. м стоимостью $1,8 - 2 млн.

Кто инвестор?

Инвесторами в объекты недвижимости являются отечественные и зарубежные компании. Наиболее ощутим приток зарубежных инвестиций из России, США, Германии, Великобритании, стран Бенилюкса и Прибалтики, а также островных стран, которые имеют на своей территории оффшорные зоны. 70% инвестиций в строительство промышленных объектов - либо отечественные, либо те, что были в свое время вывезены, а сейчас реинвестируются в отечественную экономику.

Более четкое представление о перспективах рынка промышленной недвижимости дает динамика инвестиционных вложений в экономику страны за последние годы и в саму столицу, в частности. Согласно официальным данным наблюдается ежегодный прирост прямых иностранных инвестиций (ПИИ). В 2004 г. их объем в экономику Украины вырос на 23% и на 1 января 2005 г. достиг $8 млрд 353,9 млн, сообщает Государственный комитет статистики. "По официальным данным, за последние пять лет приток иностранных инвестиций составил порядка $1,5 млрд. Ежегодное увеличение объема иностранных инвестиций для Киева составляет 20 - 22%", - отмечает А. Осадчий.

По его мнению, прежде всего, активность инвестора зависит от экономической стабильности и инвестиционной политики властей. "Киевские власти осознали, что, для того чтобы превратить Киев в действительно европейскую столицу, одних только "городских" средств явно недостаточно. В кабинетах мэрии был разработан механизм привлечения зарубежных капиталов. Трудно сказать, насколько он правильно выстроен, но, как показывают цифры, работает эффективно", - говорит А. Осадчий.

Иностранные инвесторы не спешат рисковать вкладывать деньги в экономику Украину, в том числе и в промышленно - складскую недвижимость. "Существующий инвестиционный климат обуславливает присутствие в стране небольшого числа зарубежных инвесторов. Вне сомнения, по мере уменьшения инвестиционных рисков в результате оздоровления экономики все большее число крупных инвесторов будет приходить в Украину", - считает С. Шульга.

Что мешает инвесторам?

Эксперты прогнозируют на 2005 г. снижение инвестиций по сравнению с предыдущими периодами. По мнению С. Шульги, главные трудности, которые препятствуют развитию данного сегмента рынка, - это нестабильность законодательства, неустойчивость экономической сферы, коррупция, высокое налогообложение, проблемы в определении четкого режима права собственности, низкий уровень чистого дохода, трудности в ведении переговоров с органами власти, неустойчивость политической сферы.Комментируя ситуацию, эксперт также отметил, что все эти факторы привели к государственному вмешательству в сектор инвестиций и, как результат, - к конфликтам с частными инвесторами. Отсутствие системы страхования инвестиций, монополизация экономики и ограничения на операции с торговлей землей тоже негативно влияют на уровень прямых иностранных инвестиций.

Объем оттока инвестиций из Украины может уменьшиться при условии, что украинские законодатели примут к рассмотрению новые поправки к законам о налогообложении и приватизации. Многие из предложенных изменений в налоговое законодательство должны способствовать сокращению "теневого" бизнеса и созданию предсказуемой налоговой системы.

Директор по развитию компании "Каркас" Тарас Коломиец отмечает, что на интенсивность привлечения инвестиций влияют также "сложность и непонятность для иностранных инвесторов украинского законодательства, порядка оформления инвестиций и прохождения разрешительных инстанций". Отечественные инвесторы тоже "проходят" через эти трудности, но они адаптированы к рынку и уже накопили капитал для развития этого сегмента недвижимости.

Еще одним важным аспектом является вопрос приватизации. Это один из главных путей для иностранных бизнесменов, которые ищут возможности для нового инвестирования в Украину. В 2004 г. оценочный объем средств, поступивших от приватизации, составил более $1,3 млрд. "Предыдущее правительство продвигало новую долгосрочную Национальную программу приватизации на 2003 - 2008 гг., которая, как ожидалось, должна стимулировать приток инвестиций в страну. Программа предусматривала всенародную инвентаризацию государственной собственности, создание реестров предпринимателей всех организационно - правовых форм, а также разработку механизмов проведения эффективных тендеров и распределения прибыли. То есть авторы реформы предусматривали, что, в отличие от того, как было раньше, 25% доходов от приватизации будут использоваться на восстановление приватизированных основных имущественных фондов", - говорит С. Шульга.

В связи с ситуацией, которая сейчас сложилась на столичном рынке строительства, иностранные инвесторы заняли выжидательную позицию. Не особенно стремятся финансировать возведение объектов и отечественные инвесторы. По мнению А. Зарембо, "назрела острая необходимость начать работу по понятным, прозрачным правилам, с соблюдением буквы закона, в первую очередь. Проектирование и строительство - достаточно интересная и влиятельная сфера деятельности. Настолько, что на сегодняшний день она стала инструментом в политической борьбе".

Земли, как всегда, не хватает

В 2005 г. промышленно - складская недвижимость продолжает переживать серьезные трудности. В первую очередь, это дефицит строительных площадок, пригодных для возведения логистических и промышленных комплексов, стагнация промпредприятий, повышение цен на землю и недвижимость, а также некоторые изменения в законах, касающиеся вопросов приватизации и системы налогообложения.

Наиболее "трудоемким" является для инвестора вопрос получения земельных участков, так как земли, пригодной для создания логистических комплексов и промпредприятий, в Киеве осталось не так много, и стоит она недешево. "Спрос намного превышает предложение как в Киеве, так и ближайших пригородных районах. Инвесторы начали понимать: ценность представляет не объект недвижимости, который со временем может только разрушаться, а земля, которая незыблема. Стоимость земли в Киеве примерно в четыре раза выше, чем в среднем по Украине. "Киевзем" оценивает столичную землю еще выше - кв. м земли в Киеве продается дороже, чем в среднем по стране, в 30 - 35 раз. При этом цена земли в 2003 г., по данным Киевской горадминистрации, возросла в 1,7 раза по сравнению с 2002 г. - с 407 грн до 683 грн за кв. м. Развитие рынка земли демонстрирует и тот факт, что практически в каждом среднестатистическом агентстве недвижимости на сегодняшний день до 20 - 30% оборота составляют сделки с землей как в городе, так и в пригороде", - отмечает С. Шульга.

Выносить, перепрофилировать, строить новое

Решение проблемы нехватки свободных участков столичные власти видят в выносе за черту города промпредприятий, реконструкции и уплотнении микрорайонов старой застройки, развитии строительства на окраинах столицы. По статистике, наиболее дорогие и пользующиеся спросом участки находятся в Печерском районе, наиболее дешевые - на Троещине.

"Промышленный объект обречен на перепрофилирование, если он расположен в людном месте, возле метро или транспортной развязки", - уверен С. Шульга. По мнению эксперта, это вызвано, во - первых, заинтересованностью в этом властей, во - вторых, высокой стоимостью земли и трудовых ресурсов в столице, что делает организацию производства в пригороде более рентабельной, в - третьих, развитие промышленности ведет к укрупнению производственных площадей, и, как следствие, их строительство требует больших свободных земельных участков. Находящиеся же в пределах города промышленные комплексы придется перепрофилировать в коммерческую недвижимость других направлений. Наиболее перспективным в этой ситуации выглядит создание на их базе торговой, офисной или офисно - складской недвижимости. Это подтверждают и удачные примеры новых бизнес - и торговых центров, размещенных на территории бывших промышленных предприятий.

Изношенные промзоны исчезнут с карты Киева, и на их месте появятся офисные, жилые и торгово - развлекательные центры. "Как площадки под непромышленное строительство уже рассматриваются четыре столичных завода - "Большевик", "Радар", "Арсенал" и "Киевхимволокно", производственные мощности которых мэрия планирует перенести за пределы города. На их месте собираются возвести жилищные и торгово - офисные комплексы. Вскоре обещают открыть торгово - развлекательные центры на территории редукторного завода (пересечение ул. Борщаговской и Индустриальной), ставшего первой жертвой принудительной миграции промзон, а также на месте фабрики "Юность", - отметил С. Шульга.Та же судьба ожидает и большинство реконструируемых административных сооружений, построенных в 50 - 60 - е гг., а будущее - за промышленно - складскими новостройками.

Промышленные комплексы должны строиться на окраине мегаполиса либо вообще за чертой города. Размещение производства за пределами города однозначно выгоднее для инвестора, хотя бы потому, что стоимость земли, а также сближение сырьевых и человеческих ресурсов будут способствовать этому."Полный производственный цикл предприятия является его достоинством, а не недостатком. В том числе и с точки зрения финансов. Ведь известно, что при комплексном подходе инвестор всегда оказывается в более выгодной позиции, нежели в случае создания отдельных производственных участков", - считает А. Зарембо.

Курс на область

Современные технологии требуют новых проектных решений зданий и сооружений промышленного объекта, что сложно реализовать в рамках старых зданий и инженерной инфраструктуры объекта. Поэтому целесообразно будет вывести крупные промышленные предприятия г. Киева на новые территории. Но не стоит забывать, что все затраты по выносу промзон лягут на плечи инвестора, заинтересованного в приобретении земли в черте города.

Вопрос о выносе промзон на окраины и за черту города А. Осадчий прокомментировал следующим образом: "Строительство промышленных комплексов на окраине Киева достаточно выгодно для инвесторов. Во - первых, вынос промзон предусмотрен городскими властями. Во - вторых, инвестор, перенеся производство в пригород, получает дорогостоящую землю в столице и, построив на нем востребованную недвижимость, в результате получает большие прибыли. Тем более что вся необходимая инфраструктура находится, если не на самом участке, где будет строиться новое производство, то в непосредственной близости. Киевская область - густозаселенная территория с высоким уровнем развития инфраструктуры - очень перспективна для развития промышленности. К тому же, Киев является огромным рынком сбыта, что немаловажно для развития промышленности". "Инвестор при строительстве промышленных комплексов на окраинах столицы получает преимущество в транспортном вопросе, размещении паркинга и имеет земельный резерв для дальнейшего развития предприятия, чего нельзя сказать о центре города", - отмечает Константин Анисимов, директор компании "Линдаб".

Один из аспектов успешной реализации проектов промышленной и складской недвижимости - рациональная организация технологического процесса, применение современных материалов и технологий строительства. На современном этапе, считает Александр Паламарчук заместитель директора по маркетингу ООО "Современные Технологии Строительств", инвесторы, развивающие объекты в Киеве и регионах делают ставку на современные строительные технологии и материалы. Дороговизна финансовых ресурсов склоняет инвесторов к использованию технологий быстровозводимых зданий, поскольку сокращение сроков строительства позволяет значительно снизить затраты на погашение кредита. Также успешность реализации проекта во многом зависит от компетентности и профессионализма генподрядной организации.

Рентабельность строительства промышленных и логистических комплексов на окраине города, по мнению Т. Коломийца, также зависит от конкретного бизнеса. "Необходим бизнес - план, где будут описаны наиболее важные факторы для размещения производства и произведен расчет экономической целесообразности того или иного варианта размещения", - отмечает он.

В то же время, отсутствие необходимой инфраструктуры в области и на окраинах столицы грозит инвестору дополнительными финансовыми расходами, что увеличивает сроки окупаемости объектов. "При выкупе объектов недвижимости под склады или малые производства у инвестора возникает множество проблем, связанных с созданием инженерной и транспортной инфраструктуры. Все эти проблемы ему приходится решать самостоятельно после покупки объекта", - отмечает С. Шульга.

"Вложение средств в промышленное строительство в Киеве, безусловно, в ближайшее время будет более выгодным, чем в других регионах Украины. Но, вполне вероятно, через некоторое время целесообразнее будет осваивать производства в регионах, где дешевле земля, рабочая сила, сырье", - уверен А. Зарембо.

О перспективах

Многие отечественные и зарубежные инвесторы проявляют интерес к промышленным территориям столицы. Киевские власти также рассматривают их как возможность привлечь инвестиции. Многие территории предприятий, работающих нерентабельно, планируется перепрофилировать, выставив на инвестиционный конкурс. Подсчеты показывают, что средства, вложенные в переоборудование, и средства, необходимые для строительства предприятия с "нуля", примерно равны. Если ранее инвестировали в быстроокупающиеся объекты коммерческой недвижимости, то сегодня инвесторы готовы вкладывать деньги в объекты с более длительными сроками окупаемости. Цель подобных инвестиций - укрепление собственных позиций на украинском рынке.

На сегодняшний день можно говорить о национально ориентированных инвестициях в сфере промышленной и логистической недвижимости. Большинство девелопореских и инвестиционно - строительных структур считают обязательным включение в поле своих интересов сектора промышленно - складской недвижимости.

"У отечественных инвесторов есть желание вкладывать деньги в наше производство. Это не слишком доходный бизнес: его рентабельность составляет около 13 - 15%, и при нестабильной экономике это невысокие цифры. Но в случае стабилизации экономической ситуации промышленная недвижимость вполне может рассчитывать на еще больший интерес к ней как отечественных, так и зарубежных инвесторов", - говорит А. Зарембо.

Формирование спроса на объекты этого сегмента недвижимости С. Шульга оценивает следующим образом: "Думаю, что уже к 2008 г. будет просматриваться такой фактор, как отсутствие предложения в черте города и превышение спроса над предложениями в 30 - километровой зоне Киева. Вероятно, строительство промышленных и складских площадей до 2008 г. - это будет преимущественно перепрофилирование; в 2008 - 2015 гг. - строительный бум новых объектов".

"Сегодня Киев в этом сегменте занимает 30% украинского рынка. Однако его доля будет несколько снижаться из - за дороговизны земли и рабочей силы", - отмечает Т. Коломиец. "В целом же можно прогнозировать активное развитие сегмента промышленного и складского строительства. Конкретные темпы пока назвать сложно, так как рынок новых производственных зданий только начинает развиваться. Потенциально это десятикратный рост объемов и, соответственно, спроса в ближайшие 7 - 8 лет. Причин для этого несколько: перенос производств из стран ЕС, активное строительство промобъектов украинскими компаниями (существующие уже не отвечают современным требованиям ведения бизнеса) и развитие складской недвижимости", - прогнозирует Т. Коломиец.

Зарубежные инвесторы к нашему рынку промышленно - складской недвижимости пока присматриваются. Думать они будут года два - три, считают операторы рынка. "К сожалению, доля иностранных инвестиций в промышленную недвижимость пока еще невысока. Основной причиной является невысокий рейтинг страны в целом, что означает высокие риски, связанные с долгосрочным инвестированием. А ведь любая, в частности промышленная, недвижимость не предполагает быстрый возврат вложенных средств", - говорит А. Осадчий.

Тем не менее, эксперт отмечает позитивные сдвиги в этом секторе: "Сегодня западные инвесторы оценивают рынок Киева и Украины в целом как один из наиболее перспективных рынков Восточной Европы. Об этом свидетельствует повышенный интерес к стенду Украины на международном инвестиционном форуме MIPIM в Каннах".

Дмитрий Воронков