По данным АН "Планета Оболонь" индекс стоимости жилья в апреле 2005года: 989.6$/кв. м. (+4.33% за месяц) Индекс ценового ожидания: +4.94% в месяц (повысился на 0,63%).В апреле цены на киевском рынке недвижимости продолжали расти. Причем в последней декаде темп роста заметно ускорился.

В аналитическом отчете по итогам марта мы писали, что индекс ценового ожидания на апрель + 4.31%, прогнозировали месячный рост цен порядка 4%. Реально, рост цен в апреле составил 41,1$/кв.м или 4,33%.

Основная причина ускорения роста цен в конце апреля - резкое падение курса доллара.

О намерениях снизить курс доллара власти объявляли заранее. Только как - то не очень серьезно отнеслось общество к подобным планам - намерениям. Ну, не могли люди себе представить, что в условиях замедления роста ВВП и увеличения инфляции гривна существенно укрепится. Тем более, вот так сразу, в одночасье: Что Национальный Банк и правительство как пообещают - так и сделают. Причем, с такими ударно комсомольскими темпами, которые и президента, похоже, смутили.

Он ведь в банковской системе, можно сказать, вырос. И знает, насколько чувствительна эта система и общество в целом к резким движениям. Но ведь, наверняка, знает он и то, что резких движений не делают лишь банкиры хорошие и банкиры очень хорошие. А вот банкиры талантливые такие движения иногда делают. И, если они действительно талантливые (да еще, если повезет, да еще, если их политики и общество поддержат), то добиваются очень многого.

Теперь вот смотрим (с замиранием), как премьер с главой Нацбанка "по шатающемуся канату" на большой высоте идут. И много чего важного (для государства, общества и каждого из нас) несут. Донесут - будем потом долго вспоминать. Может даже, и восхищаться. Не донесут, разобьют - тоже будем очень долго вспоминать.

Возвращаясь к непосредственной теме статьи, поясним (а, вдруг, кто - то еще не знает) почему рынок недвижимости так реагирует на шатания доллара. Да потому, что традиционно вторичный рынок недвижимости у нас долларовый.

В официальных документах - цены в гривнах. В документах "для внутреннего пользования" цены (обычно) и в гривнах, и в долларах. А вот в торгах и расчетах цены все больше долларовые. В заявках и базах данных - так там и вовсе цены почти исключительно долларовые. По крайней мере, так было еще совсем недавно.

Анализируя реакцию рынка на проседание доллара, можно и нужно учитывать аналогичные случаи, имевшие место в прошлом. Наибольшее проседание произошло после событий 11 сентября 2001 года.

Паника на валютном рынке была большая. В обменниках выстраивались очереди: Наличную гривну быстро смели. Перекупщики предлагали за доллары "смешные цены". И хотя положение быстро нормализовалось, но шаткость доллара ощутили практически все. Как же отреагировал рынок вторичной недвижимости на те события?

До 2001 года ни с чем подобным киевский рынок недвижимости не сталкивался. И он замер. Покупатели, хранившие сбережения в долларах, запаниковали. Многие продавцы стали требовать, чтобы с ними расплатились в гривнах, но по старому курсу. Тогда ситуация быстро нормализовалась. Однако сказать, что все отделались легким испугом, мы не можем.

Те события оказали очень большое влияние на рынок недвижимости. Сомнения в мировой валюте прочно поселились в умах наших сограждан. И многие из них стали вкладывать свои сбережения в недвижимость. Спрос на квартиры резко увеличился (по данным Харьковского отделения АН "Планета Оболонь", за пять месяцев - почти в три раза).

В результате, казалось бы, небольшое и кратковременное изменение курса доллара, стало катализатором роста цен. Хотя, справедливости ради, следует заметить, что тенденция роста цен наметилась немного раньше - весной 2001 года.

Последующие снижения курса доллара, а такие были несколько раз, вызывали аналогичную реакцию - продавцы требовали от покупателей покрытия убытков.

Интересно отметить, что при подъеме курса доллара, покупатели практически никогда не требовали покрытия убытков и расчета в гривнах. В определенной мере, это свидетельствует о том, что свои сбережения покупатели хранили в долларах и были морально готовы к тому, что все расчеты должны производится именно в них. Но у данного феномена, несомненно, была и еще одна причина: почти постоянный рост цен не располагал к длительным спорам с продавцом.

Резкие изменения курса валют способствовали совершенствованию договорной базы агентств недвижимости. Прошлый опыт много чему научил риэлторов. Если в договорах указываются цены и в долларах, и в гривне, то, во избежание недоразумений, заранее уточняются все нюансы, связанные с взаиморасчетами. И все - таки, не смотря на предварительную договоренность сторон, скачки курса доллара всегда были причиной напряженности в отношениях между продавцом и покупателем. Хотя далеко не во всех случаях для такой напряженности были объективные причины. Ведь основная масса сделок купли - продажи (до 80%) - это фактический обмен жилья (пусть даже и с доплатой); и убытки, понесенные при продаже, компенсировались при покупке. Исключение составляли приобретения на первичном рынке, где расплачивались в национальной валюте, а также случаи, когда деньги выходили с рынка недвижимости.

Чем же отличается сегодняшняя ситуация от прошлых? Похоже тем, что падение курса доллара не сиюминутное спекулятивное явление, а объективная реальность на достаточно длительное время.

Основным следствием этой реальности, наверняка, станет стремление наших сограждан вложить доллары в недвижимость.

Означает ли это, что цены на недвижимость будут формироваться в гривнах? Будущее покажет. Но подобный сценарий развития событий весьма вероятен.

При резких скачках курса всегда кто - то теряет, а кто - то выигрывает. Поэтому сейчас коллизий на рынке недвижимости - много. Некоторые заключенные предварительные договора о задатке под угрозой расторжения. Многие - корректируются. Стороны договариваются и нередко делят убытки пополам. Есть и случаи, когда покупатели, опасаясь дальнейшего роста цен, безоговорочно доплачивают продавцам, желая поставить точку в процессе. Цены - то растут:

И людей, пытающихся скорректировать цены и условия, можно понять.

Готовились к покупке/продаже долгие годы. Планировали покупать/продавать за доллары. А тут вот такое: Да еще и не понятно, что дальше будет.

А когда не понятно, то в условиях повышенного спроса, участники либо временно уходят с рынка, либо поднимают цену. Что сейчас, в общем - то, и происходит.

Продавцы ориентируется на уровень цен в наиболее стабильной валюте. Перекладывая на покупателя и риски, и заботу о том, как найти эту "стабильную" валюту. Просел доллар на 5%, - цену (нередко) повышают процентов на 6 - 8. Поскольку пока объявление выйдет, проседание может еще увеличится. А уступить при торгах пару процентов - всегда успеется.

Вот это запаздывание подачи и публикации объявлений и играет сейчас роль своеобразного демпфера, смягчающего восприятие процессов, происходящих на рынке недвижимости. В действительности, эти процессы сейчас более сложны и динамичны. При прозвонах даже самых свежих объявлений оказывается, что немало продавцов временно сняли с торгов свои квартиры или существенно повысили цены.

Теперь о других факторах ускорения роста цен.

В апреле весьма заметную роль сыграла неуверенность общества, вызванная инфляцией и увеличением мировых цен на энергоносители.

Возможно, читатели резонно заметят, что инфляция и удорожание бензина - они давно и почти постоянно. Да, это так.

Но: Именно в конце марта - начале апреля тема резкого повышения цен на мясо и бензин приобрела особое звучание. А тут еще и замедление роста ВВП, и критика правительства, и метаморфозы с погодой, и неготовность аграриев к посевной:

Все это, вроде бы, и не имеет прямого отношения к ценам на недвижимость. Но нет, - имеет. Все взаимосвязано. И даже не столько чисто экономически, сколько морально - психологически.

Именно в рассматриваемый период появились дополнительные источники неуверенности людей. А фактор неуверенности на рынке недвижимости - один из важнейших.

Всем в жизни требуются некие фундаменты - основы. Материальные и моральные: Как только какая - то из основ начинает шататься, люди инстинктивно стремятся найти другие, более надежные и устойчивые.

Поползли вверх цены на бензин - значит, поползут и на все остальное. Значит необходимо ориентироваться на более надежные ценности. Валюта давно уже особого доверия не вызывает. Банковские металлы? А что с ними делать? Хранить и хранить? Ведь выгодно продать их не так уж и просто. Акции в Украине пока не в ходу. Вложения в собственное дело - для многих из области фантастики (к сожалению).

Остается недвижимость. Да еще земля, цены на которую растут весьма интенсивно.

Вот всё это и дало ощутимые импульсы для роста в апреле. При этом не следует сбрасывать со счетов и те причины, которые двигали цены вверх в феврале и марте. Почти все они имели место и в апреле. За исключением налога на доходы физлиц, замороженного в конце марта.

Мораторий на введение этого налога - фактор настолько многогранный и сложный, что его влияние на цены вовсе не сводится к тем суммам, которые вычеркиваются из калькуляций до конца 2005 года. Изменение "правил игры" по - разному влияет на различные сегменты рынка недвижимости. Причем далеко не все связи налогов, моратория и рынка недвижимости успели проявиться за столь короткий срок. Многое еще впереди.

Ведь рынок недвижимости инертен. И не только потому, что запаздывают объявления. И не только потому, что с момента подписания договора задатка до момента подписания договора купли - продажи проходит достаточно большое время, в течение которого цены (как правило) не меняются. Но еще и потому, что человеку для принятия решения требуется время. Одному сутки: Другому - месяц: Третьему - год:

Поскольку в нескольких фразах о связях и влияниях налогов и цен рассказать сложно, то отправляем читателя к нашему специальному аналитическому отчету "Об отсрочке налога на доходы физлиц. Или пока гром не грянет:"

В заключение приведем наш прогноз на изменение цен в мае.

Индекс ценового ожидания, полученный с помощью методов математической статистики и человеко - машинной обработки баз данных, показывает, что "компьютер" прогнозирует рост цен в мае на 4,94%.

В определенной степени прогнозу компьютера доверять можно. Поскольку он постоянно "держит руку на пульсе" киевского рынка недвижимости. В том числе и с помощью обмена базами данных, а также сотрудниц АН "Планета Оболонь", ежедневно обзванивающих и продавцов, и покупателей.

Правда, компьютер наш (пока) газет, к сожалению, не читает, по форумам не ходит, выступления политиков и банкиров не слушает. И даже новости по ТВ не смотрит. Но это делают наши аналитики.

И в данном случае аналитики (проанализировав статистику, настроения в обществе и все, к чему имели доступ) дают на май примерно такой же прогноз, как и компьютер: пятипроцентный рост цен на вторичном рынке недвижимости Киева.

Информационно - аналитический отдел агентства недвижимости "Планета Оболонь"