Сегодня на уровне руководства города довольно серьезно заговорили о необходимости срочно разработать программу, направленную на повышение плотности застройки Киева. По всей видимости, уплотняться придется не только домам в границах кварталов, но также обитателям новостроек. Еще год назад Главное столичное управление жилищного обеспечения начало наращивать строительство домов с одно - , двухкомнатными квартирами небольшого метража. Тот же путь избрали и многие частные строительные компании в связи с увеличением спроса на жилье эконом - класса. Но сегодня, по причине отсутствия единой классификации жилья, критерии относительно "экономного" жилья довольно размыты, что мешает потребителю ориентироваться в рынке жилой недвижимости. Поэтому его лидеры задались серьезной целью: как можно скорее принять четкую классификации.

"Нам нужна классификация, чтобы не вводить в заблуждение население. Дело в том, что строится новый тип жилья для нового покупателя, которое не отвечает старым нормативам. Сегодня появляются эконом - класс или социальное жилье, бизнес - класс, премиум - класс. "Соответственно, для каждого типа жилья нужны нормативы и технические характеристики, должны предъявляться свои требования", - считает Лев Парцхаладзе. Пока игроки рынка недвижимости трудятся над созданием единой классификации, мы попытаемся определить, какие же основные критерии "экономного" жилья выделяют сегодня специалисты.

Поиск общего знаменателя

Термин "эконом - класс", как считают некоторые специалисты, появился на рынке недвижимости сравнительно недавно - в 1994 - 1995 гг. Но в то же время существует мнение, что главный признак "эконом - класса" - типовой проект, унаследованный из 60 - 80 - х гг. прошлого века. Риэлторы Киева разделяют понятия "жилье эконом - класса" и "дешевое жилье". Квартира эконом - класса - это вовсе не недвижимость по минимальной цене, как можно было бы предположить из названия. Это квартира в новом доме (не позже 1994 г. постройки), со всеми удобствами и достоинствами современного комфортного жилья. Основное отличие эконом - класса от класса "комфорт", к примеру, не в цене, а в размерах. Это, как правило, дома с количеством квартир 50 - 500. В кирпичных и кирпично - монолитных жилых комплексах квартиры эконом - класса проектируются со следующей площадью: однокомнатные - до 45 кв. м, двухкомнатные - 55 - 65 кв. м, трехкомнатные - 80 - 90 кв. м.

Особняком располагаются так называемые квартиры по цене комнаты. Как правило, их размер не превышает 27 - 28 кв. м, что мало даже для эконом - класса. Однако по своей стоимости (примерно $1 тыс. за 1 кв. м) они вполне вписываются в данный сегмент. Квартиры по цене комнаты, в которых нет отдельной кухни (она находится на небольшом подиуме прямо в жилом помещении), обычно получаются из оставшихся при планировке дома лишних площадей. На рынке они представлены в очень малом количестве, и их выкупают мгновенно - еще на начальном этапе возведения дома.

Наиболее подходящим для размещения эконом - проекта, по мнению Геннадия Холявко, генерального директора компании GIN Consulting Group, будет т. н. "спальный" район. Эта тенденция сохраняется практически повсеместно, при том что понятие "спальный" район достаточно относительное. "Сегодня здесь нередки развитые инфраструктуры досуговых и развлекательных заведений, торговых и бытовых центров, образовательных и рекреационных структур. Речь идет, скорее всего, о тех районах зоны урбанизации, которые уже традиционно ассоциируются в массовом потребительском сознании с понятием "спального" района, хотя, по сути, таковыми уже не являются", - говорит он.

По мнению руководителя проекта НСМ Group Сергея Орла, главным критерием эконом - жилья является местоположение. "Как правило, такие дома размещаются в удаленных от центра районах г. Киева. Скажем, основная застройка Троещины и Виноградаря сегодня - это жилье эконом - класса", - говорит он.Характерным требованием к планировке квартир в этой категории, по мнению Г. Холявко, является наличие балкона или лоджии с кухни, а также вообще большие площади лоджий. "Эти показатели объясняются требованием низкой цены при максимальной полезности площадей. Закрытые лоджии можно использовать как вспомогательные помещения, а стоят они на 50% дешевле. Что же касается балкона с кухни, то на нем можно хранить часть продуктов, при этом цена 1 кв. м здесь составляет только 30% от стоимости 1 кв. м. К особенностям "национальных" требований относится соотношение площадей кухни и комнат. Очень часто покупатели хотели бы, чтобы площадь кухни была 12 - 15 кв. м, пусть даже за счет метража гостиной. Объясняется это тем, что мы чаще принимаем близких и друзей на кухне, а не в "зале". Да, и "залом" помещение в 18 - 20 кв. м при высоте потолка 2,7 м можно назвать разве что в шутку. Такое помещение не предназначено для официальных приемов, а для неофициальных вполне подходит и кухня>, - считает он.

Что касается сервиса, "законом жанра" в данном случае, по мнению Г. Холявко, выступает все тот же минимализм: никаких излишеств в виде охраны, подземных паркингов, автономности жизнеобеспечения нет. Владельцам эконом - жилья проще приобрести место под индивидуальный гараж, чем платить по $15 - 20 тыс. за подземный паркинг. Поэтому многочисленные металлические сборные гаражи и автостоянки - характерная черта городского "ландшафта" эконом - класса.

В связи с тем, что сегодня достаточно сложно относить тот или иной проект к какому - нибудь классу по причине отсутствия единого подхода к классификации жилья, руководствоваться как основным фактором можно только ценой, считает директор ООО "ИБК" Петр Пиговский, а далее - уже инвестору решать, насколько она соответствует действительности. Главное, чтобы цена была доступной покупателю.

Цена "эконом - класса"

Очень многие специалисты солидарны с П. Пиговским в том, что основным критерием жилья сегодня является цена. "А в случае с жильем эконом - класса "основнизм" этого критерия можно умножить на два", - считает В. Савченко. Все дело в том, что в Украине строительный бум коснулся, по большому счету, только дорогого жилья. По крайней мере, в регионах соотношение объемов застроек в престижных районах города и в "спальниках" далеко не в пользу последних. Хотя, казалось бы, должно быть наоборот. "Ведь дорогое жилье покупают обеспеченные люди, в том числе и уже имеющие жилье, в то время как в спальных районах людям необходимо даже не улучшать условия проживания, а решать вопиющую жилищную проблему. Однако крайне низкие объемы строительства эконом - класса и высокие цены тормозят развитие данного сегмента первичного рынка недвижимости", - говорит В. Савченко.Тенденции украинского рынка недвижимости таковы, что стоимость квартир на вторичном рынке "подтягивается" к цене на объекты на первичном рынке. "Если по каким - либо причинам дорожают квартиры в новостройках, - считает Наталья Ляпина, директор Старокиевского филиала АН "Благовест", - то в скором времени стоит ожидать и повышения стоимости квартир на вторичном рынке". Поэтому, по мнению Н. Ляпиной, внедрение единой классификации не будет существенно влиять на соотношение цен. "Не стоит также забывать, что определенный процент квартир на первичном рынке сразу же попадает на вторичный, а это означает, что на вторичном рынке будет достаточно современного жилья, относящегося к категории "эконом"", - считает она.

Для Киева ценовой диапазон жилья, относящегося к категории эконом - класса, зависит от района и в среднем за 1 кв. м составляет от $1,1 тыс. По - прежнему наиболее популярны однокомнатные квартиры площадью 40 - 60 кв. м и трехкомнатные до 110 кв. м.

Цена, по мнению П. Пиговского, в зависимости от используемых материалов, тоже может колебаться. Стоимость 1 кв. м на начальной стадии проекта не превышает $650 - 700, в зависимости от степени удаленности от метро и приближенности к центру. Это, как правило, спальные районы города.

Если говорить о цене, считает Г. Холявко, мы должны иметь в виду "стоимости жизни" в таком доме. Очевидно, что это только коммунальная форма собственности, предполагающая низкие тарифы на коммунальные услуги. Это, в свою очередь, обслуживание дома только силами ДЕЗов, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Второй стороной показателя себестоимости строительства, которое влияет на ценовую категорию первичной недвижимости, по мнению Г. Холявко, является стоимость конструктива. "До недавнего времени самым недорогим конструктивом был обычный красный кирпич, или ж. - б. панель. При этом технология крупнопанельного строительства не популярна у массового покупателя. Использование же красного кирпича имело свои ограничения - нельзя строить здания с этажностью выше 10 - 11, так как кладка нижних этажей может не выдержать нагрузки. По этой причине очень часто жилье эконом - класса представлено в виде 10 - 11 - этажных домов типовой серии", - говорит он.

Кто в домике живет?

Категория жилья эконом - класса пользуется спросом чаще всего у представителей потребительского сегмента "нижний средний", иногда - "средний". Такое жилье расценивается покупателем как место для семейного общения с оптимальным набором возможностей для отдыха в промежутках между работой и общением с друзьями. Это сугубо функциональное жилье, с присущим ему рационализмом и отсутствием излишеств.

"По нашим наблюдениям, - утверждают специалисты Одесского домостроительного комбината, - востребованность такого жилья связана с демографической ситуацией в Украине и с миграционными процессами. Зачастую жилье в этом сегменте приобретают для разъезда с повзрослевшими детьми и в связи с переездом на учебу или работу. До 70% это мигранты из области, других регионов. Из этой категории жилья формируется и так называемый отселенческий фонд".

Покупатели жилья эконом - класса - люди с семейным доходом $0,5 - 1 тыс. в месяц. Часто это молодые семьи, обеспеченные студенты, которым квартиру приобретают родители. Именно в этой категории недвижимости наблюдается наибольшее число обменов.

Нередко жилье эконом - класса приобретают в инвестиционных целях. За 2003 г. и первое полугодие 2004 г. цены на квартиры в Киеве в среднем по рынку выросли на 40%. Многие люди, опасаясь, что доллар может упасть, стараются вкладывать деньги, защищая их от обесценивания, именно в недвижимость. По оценкам риэлторов, 15 - 18% всех квартир (а в сегменте эконом - класса - до 30%) сейчас покупают не для проживания, а ради сохранения средств. В среднем за последний год цены на недвижимость эконом - класса повысились едва ли не втрое. Еще летом 2003 г. риэлторы предлагали такое жилье по цене $480 - 450 за 1 кв. м, осенью 2004 г. оно шло и продолжает идти по цене $1 - 1,1 тыс. за 1 кв. м. Поэтому покупку квартир эконом - класса можно считать наиболее выгодным вложением средств.

Спрос и предложение

В настоящее время спрос на квартиры эконом - класса, по мнению многих экспертов, почти в два с половиной раза превышает предложение. "Особенно это касается одно - и двухкомнатных квартир, которые застройщики реализуют еще на начальном этапе строительства. Ввиду незначительного предложения такого жилья на первичном рынке и устойчивого спроса со стороны покупателей цены на жилье эконом - классе продолжают расти", - говорит С. Орел.

В настоящее время приблизительно две трети предложений на рынке возводимого жилья касаются именно квартир эконом - класса. В данном сегменте осуществляется примерно 40% всех сделок на рынке недвижимости Киева.

Многие застройщики, по мнению В. Савченко, по инерции продолжают строить жилье с площадью большей, чем желает потребитель. "Сегодняшний покупатель уже умеет считать не только деньги, которые он потратит на покупку квартиры и ремонт, но также и на последующие затраты по содержанию общей площади. Наиболее востребованные площади для таких квартир можно распределить следующим образом: однокомнатная - 40 - 50 кв. м; двухкомнатная - 60 - 70 кв. м; трех - , четырехкомнатная - 70 - 80 кв. м. Сюда же следует добавить и необходимость обустройства территорий таких жилых комплексов детскими площадками, торговыми площадями и предприятиями бытового обслуживания", - считает он.

В последние годы строители стали интересоваться мнением риэлторов о том, где и что лучше возводить. Ведь именно они владеют наиболее точной информацией о спросе на рынке недвижимости и могут посоветовать, какой тип квартир и домов, в каком районе и где конкретно будет наиболее ликвидным. Некоторые известные архитектурные мастерские уже ведут активный диалог с риэлторскими компаниями, обсуждая тип планировок в том или ином жилом здании. И это положительным образом сказывается на качестве предложений.

Уже сегодня строители обратили внимание на то, что этот класс квартир пользуется огромной популярностью среди покупателей. Многие специалисты прогнозируют, что в сегменте жилья эконом - класса насыщение рынка наступит нескоро.

И все же, несмотря на то, что спрос в данном секторе первичного рынка сегодня объективно превышает предложение, активность рынка сдерживается невысоким уровнем покупательской способности. Решение проблемы, по мнению специалистов, видится в развитии рынка ипотечного кредитования.

Ипотека

Сегодня на рынке жилья эконом - класса заметно возросла роль ипотеки. Большая часть квартир, которые сейчас приобретают с помощью ипотечного кредитования, относятся именно к этому классу, поскольку именно они имеют оптимальное соотношение цены и качества (достаточно дешевы, но комфортны).

"Несмотря на то, что банки увеличили количество выданных ипотечных кредитов, львиная доля их приходится на вторичный рынок жилья. Следует сказать, что условия кредитования с каждым годом становятся все мягче, а сроки кредитования - все больше, но теперь все упирается опять же в недостаточный объем строительства жилья эконом - класса", - считает В. Савченко.

Банки уже сегодня рассматривает идею строительных инвестиционных проектов, которые позволят наполнить рынок именно недорогим жильем. Расчет прост: стоимость 1 кв. м такого жилья ниже, но и показатель себестоимости значительно уступает аналогичному в центральных и престижных частях городов, стало быть, маржа сильно не изменяется. Более того, доля приобретения жилья в кредит в таких домах может доходить до 70%, а это интересно банкам. Тот, кто первым начнет "столбить" участки под строительство жилья эконом - класса и сегодня расширит спектр ипотечных продуктов, уже через один год значительно активизирует первичный рынок. Застройщики получат задел на многие годы вперед, а у банков начнут "толстеть" кредитные портфели.

Кроме того, опыт России и Казахстана говорит о необходимости существования на рынке ипотечных компаний, которые решают задачи взаимодействия субъектов рынка: риэлторов - застройщиков - банков - конечных потребителей. "В результате такой деятельности ипотечные компании упорядочивают, развивают и активизируют рынок недвижимости в целом. Нет никаких оснований считать, что подобного развития события на украинском рынке не произойдет. Вопрос только в том, когда банки и застройщики начнут масштабное освоение данного сегмента рынка недвижимости", - заявляет В. Савченко.

Нужна ли клиенту классификация?

Резюмируя, можно с уверенностью заявить, что квартиры эконом - класса представляют собой достаточно доступную недвижимость вполне хорошего качества. Уже сегодня они являются одним из самых востребованных на рынке Киева типов жилья, и с ростом доходов населения их популярность (а значит, и стоимость) будет возрастать.

Что касается классификации жилья, то здесь, как видим, недостатка в экспертах нет. Но чтобы к решениям экспертного сообщества прислушивались, необходимы не мнения, а единые численные показатели: сколько стоит наличие или отсутствие в доме того или иного качества.

Клиенту, по большому счету, не классификация нужна, а сапоги, чтобы ходить по стройке и определять набор потребительских характеристик. Классификация на основе десятков параметров работает, когда надо определить статус объекта. Но не статус жилья - главный критерий при выборе квартиры покупателем. Так что ничего лучше сапог и каски эксперты в помощь потребителям предложить пока не могут.

Любовь Привалова