Сегодня все эксперты сходятся во мнении, что наметившиеся позитивные тенденции в социально - экономическом развитии Украины и в дальнейшем будут оказывать влияние на положительную динамику развития торговой недвижимости. Среди экономических показателей, которые вселяют подобный оптимизм, прежде всего, стоит отметить ВВП. Его рост, по прогнозам Международного центра перспективных исследований (МЦПИ), сохранится и в дальнейшем, хоть и немного сбавит темпы в сравнение с показателем 2004 г., который составил рекордные для независимой Украины 12%. В 2005 и 2006 гг. прогнозируемый рост ВВП составит 7% и 7,5%, соответственно. Тенденцию возрастания ВВП обеспечивают следующие факторы: развитие промышленного сектора, увеличение доходов и уровня потребления населения, а также рост розничного товарооборота.

Все вышеназванные факторы, которые находятся в прямо пропорциональной зависимости один от другого, являются предпосылками для интенсивного развития рынка недвижимости. Еще один важный показатель, на который обращают внимание эксперты, - это индекс потребительских настроений. На Украине исследования потребительских настроений с 2002 г. проводит МЦПИ. В рамках этого проекта по всей стране ежеквартально опрашивается около одной тысячи человек с разным уровнем дохода, которые отвечают на вопрос о своем материальном состоянии за прошедшие шесть месяцев, а также прогнозируют свои доходы на будущие полгода, оценивают экономическое положение в стране в краткосрочной и долгосрочной перспективе, делятся своими мыслями относительно того, считают ли они ситуацию подходящей для совершения больших покупок.

Начиная с момента начала исследований, индекс потребительских настроений на Украине постепенно возрастал. А к концу 2004 г. он стал положительным, то есть перешагнул уровень 100 единиц, на шкале от 0 до 200. Причем подобный потребительский оптимизм распространяется и на слои населения со средним и ниже среднего уровнем доходов. Ко всему прочему, на Украине в конце 2004 г. повысился рейтинг инвестиционной привлекательности розничной торговли A T Kerney.

Ответ рынка

Теперь, когда основные предпосылки для "пышного цветения"торговой недвижимости отмечены, обратим внимание на основные тенденции рынка ТЦ. По данным компании Colliers International, украинская торговая недвижимость демонстрирует самые высокие темпы возврата инвестиций (18 - 22% в год) в сравнении с Москвой (14 - 17%), Восточной Европой (8 - 13%), Западной Европой и США (7 - 9%). В странах Восточной Европы снижение уровня доходности связано с повышением уровня конкуренции и снижением рисков, что во многом объясняется вступлением этих государств в Евросоюз. Общая тенденция заключается в увеличении сроков окупаемости. Если ставка капитализации 18 - 22% соответствует возврату инвестиций в течение 5 - 7 лет, то о периоде 2001 - 2002 гг. Colliers International приводит следующие данные - ставка капитализации - 30%, срок окупаемости - три года. Именно этот период характеризовался появлением интереса у инвесторов к строительству новых торговых площадей, после самых тяжелых для рынка 1998 - 1999 гг. В 2001 - 2002 гг., которые можно определить как период оживления, инвестиционная компания "ХХI Век"вложила порядка $25 млн в создание первой отечественной сети ТЦ "Квадрат". В 2001 г. также появился довольно крупный проект - ТЦ "Метроград". "С тех пор и по сегодняшний день рынок торговой недвижимости пребывает в стадии роста, - отметил заместитель директора консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия"(УТГ) Виталий Бойко. - Правда, прошедший отрезок времени нельзя представить как прямую линию постоянного роста спроса - была отмечена ситуация падения арендных ставок, имели место прецеденты продолжительной вакантности площадей в крупных ТЦ. Причем, подобные явления были связаны не столько с отсутствием спроса, сколько с несвоевременным выходом на рынок отдельных объектов или с одновременным появлением большого количества площадей. В 2005 г. продлится период роста рынка ТЦ, что проявится в повышении арендных ставок, в увеличении спроса на торговые помещения, а также в снижении доли незанятых площадей. В конце 2005 г. мы ожидаем достижения кульминационной, верхней точки в развитии рынка. А благодаря большому количеству объектов, которые могут появиться в 2006 - 2007 гг., рынок стабилизируется. Ведь уже в 2007 г. рынок столичных ТЦ имеет шанс перешагнуть рубеж в 1 млн кв. м площадей. А вот снижения арендных ставок и увеличения уровня вакантности, который сегодня не превышает и 3%, не стоит ожидать раньше 2008 г.".

Конкуренция преображает рынок

Помимо этого, на рынке будут отмечены и другие тенденции. По мнению начальника торгового отдела компании Colliers International Ukraine Галины Малиборской, на столичном рынке ТЦ будет усиливаться конкуренция: "За счет того, что в 2004 г. повысилось благосостояние среднестатистического гражданина, на рынке возросла неценовая конкуренция - люди стали отдавать предпочтение цивилизованным форматам торговли. Это, в свою очередь, поддерживает интерес ритейлеров к качественным торговым площадям". Г. Малиборская также указывает на уменьшение рыночной власти ТЦ: "Ни для кого не секрет, что у нас на данный момент сформировался рынок продавца или девелопера, хотя в мире все происходит с точностью до наоборот. Поэтому мы считаем, что на украинском рынке всю большую роль будут играть требования ритейлеров к количеству и качеству торговых площадей".

На этапе оживления рынка многие ТЦ создавали, ориентируясь на краткосрочную перспективу без профессиональной концепции, с целью получения быстрого дохода. "Но растущая конкуренция в ближайшем будущем заставит девелоперов более серьезно и профессионально подходить к созданию ТЦ, а также увеличивать свои расходы на внутреннюю отделку новых объектов, - продолжает Г. Малиборская. - Владельцы ТЦ будут готовы идти на снижение потока арендных платежей за счет увеличения в общем объеме арендаторов доли так называемых якорных. Если недавно "якорями"были преимущественно супермаркеты и фаст - фуды, то сегодня приоритет переходит к развлекательным операторам, которые за аренду платят совсем немного, но в то же время имеют большое значение для самого ТРЦ". Директор компании Castle Development Валерий Кирилко также считает главной тенденцией в развитии форматов уход от традиционного ТЦ и большее распространение ТРЦ с обширным развлекательным сектором. Также, по прогнозам Colliers International, усиливающаяся конкуренция спровоцирует долгосрочный процесс репозиционирования и реконструкции существующих ТЦ.

Растущая конкуренция вынуждает девелоперов обращать свои взоры на дальнее рубежи - спальные районы столицы с неразвитой инфраструктурой, пригород, региональные центры. "Сегодня наиболее явно просматриваются тенденция снижения объемов возведения новых ТЦ в центральных районах и активизация строительства во второстепенных и периферийных районах, - говорит В. Кирилко. - Это заметно по географии размещения новых и планируемых объектов на карте города. Причиной этому является, прежде всего, практически полное отсутствие свободных площадок в центральных районах столицы, насыщение торговыми площадями и, соответственно, большая конкурентная среда делового центра, высокая стоимость земли в центре и более низкие цены на площадки и объекты незавершенного строительства, заводы, цеха и т. д. во второстепенных районах".

Региональное оживление

Растущая конкуренция способствует усилению региональных рынков торговой недвижимости. Несмотря на то, что значительная часть сетевых операторов отдает предпочтение Киеву, на крупные региональные центры также уже направлено внимание сетевиков. Это помогло выявить исследование, которое проводила компания УТГ среди сетевых операторов. Согласно ее данным, в Киеве желают создать свои торговые точки 82% опрошенных сетевых операторов; в Днепропетровске - 27%, в Одессе - 24%, в Харькове - 21%, в Донецке - 19%. Как ни странно, о своих планах относительно работы на Львовском рынке объявили лишь 6% сетевиков. "Последнее связано с крайне незначительным количеством торговых площадей современных форматов, что объясняется старинной архитектурой центра Львова, - комментирует ситуацию В. Бойко. - По нашему мнению, в 2005 - 2006 гг. уникальная ситуация сложится в Днепропетровске - сегодня здесь реализуется целый ряд показательных для Украины профессиональных проектов. По нашим прогнозам, к 2006 г. в Днепропетровске количество кв. м в ТЦ на тыс. жителей превысит киевские показатели и приблизится к уровню Москвы". Г. Малиборская, в свою очередь, отмечает, что увеличение общего количества площадей в ТЦ в период 2005 - 2006 гг. в целом по Украине будет происходить как раз за счет региональных проектов - в этот период будет введено в эксплуатацию немало профессиональных объектов в Харькове, Донецке, Днепропетровске и Одессе.

В Харькове, по данным инвестиционно - консалтинговой компании "Проконсул", (г. Харьков), в 2005 г. на рынке торговой недвижимости будут наблюдаться следующие тенденции - сохранится дефицит торговых площадей (на данный момент разрыв между спросом и предложением составляет около 150 тыс. кв. м); будут строиться и вводиться в эксплуатацию ТЦ и ТРЦ площадью более 10 тыс. кв. м, активизируется развитие современных торговых форматов в жилых массивах города за счет увеличения в общей структуре рынка доли дискаунтеров. При этом рост арендных ставок может составить до 30%, что связано с имеющимся дефицитом торговых площадей, с одной стороны, и с более высоким уровнем арендных ставок в ТЦ, которые будут введены в эксплуатацию в течение 2005 г., с другой. В целом же, по данным ИКК "Проконсул", характерной чертой последних двух лет стало инвестирование проектов строительства и открытия современных ТЦ и ТРЦ. Инвестиции в торговую недвижимость Харькова составляют более 50% от общего объема инвестиций в реконструкцию и строительство объектов коммерческой недвижимости.

Ведущую роль на региональных рынках будут играть местные девелоперы. И, несмотря на экспансию киевских сетей, набирают обороты и региональные операторы. "Столичные торговые сети в настоящий момент практически покрыли все города - миллионники, - комментирует ситуацию В. Кирилко. - А вот региональные, ввиду того, что на киевский рынок попасть непросто, сосредотачивают свое внимание на местных рынках, покрывая их достаточно плотно. В то же время, учитывая растущее количество ТЦ в столице, некоторые региональные сети активно входят в Киев путем открытия своих магазинов в столичных ТЦ. Но, учитывая дефицит таких достойных площадей в Киеве, для многих региональных продовольственных сетей столица остается закрытой. Те, которые умудряются попасть в Киев и поучаствовать в том или ином проекте, являются, скорее, исключением, чем правилом. Зато в регионах местные сети активно развиваются, очень плотно покрывая свои и соседние области. Причем, по количеству действующих розничных точек некоторые региональные сети давно уже перегнали столичных операторов".

Тенденция укрупнения ТЦ, отмеченная в Киеве, также коснется и региональных объектов. Так, в Донецке сейчас строится ТЦ площадью в 40 тыс. кв. м, в Харькове - порядка 50 тыс. кв. м (арендная площадь - 30 тыс. кв. м). "Караван", объявляя о развитии в регионах, говорит об объектах площадью 70 - 80 тыс. кв. м.

Как не напугать инвестора

Сегодня значительную долю рынка занимают украинские операторы, развивающие собственную сеть или ТМ, работающие на условиях франшизы или представляющие зарубежный бренд. Соотношение отечественных и зарубежных игроков будет в той или иной степени меняться, в зависимости от пути развития рынка.

Но нельзя не отметить то, о чем так долго и настойчиво говорят на всех уровнях, - растущий интерес к украинскому рынку, который проявляют иностранные торговые сети и девелоперы. Так, российская торговая сеть "Патэрсон"уже открыла в январе 2005 г. свой первый магазин в ТЦ "Метрополис"(ст. метро "Оболонь"). А соотечественница "Патэрсона" - "Пятерочка" - "заходит"к нам через Харьковский регион, предлагая систему франчайзинга. А вот взгляд на ситуацию директора российской компании "АСТЕРА ГРУПП"Алексея Филимонова: "Украинский рынок торговой недвижимости привлекает нашу компанию по ряду причин - он динамично развивается; на рынке торговой недвижимости России и Украины много общих "игроков"; столицы наших государств исторически близки. В 1996 г. в Киеве был открыт наш офис. С тех пор "АСТЕРА ГРУПП"оказывает услуги по всем направлениям коммерческой недвижимости, особенно специализируясь на retail".

Большой сенсацией в свое время стала информация о готовящемся выходе на украинский рынок лидера мирового ритейла американской корпорации Wal - Mart. Однако вопрос о выходе Wal - Mart остается открытым до сих пор. На данный момент специалисты УТГ заявляют, что активно рассматривает варианты открытия своих торговых комплексов в Украине только турецкая компания MIGROS, владеющая сетью торговых комплексов в России под названием "Рамстор". Упоминалось в прессе и об интересе к украинскому рынку таких розничных гигантов, как французская сеть Auchan, английская Tesco, французская Carrefour, шведская IKEA, немецкие Bauhaus и Hit, прибалтийская VP Market. "Две последние компании предприняли наиболее активные действия в этом направлении и даже открыли собственные офисы на Украине, - комментирует В. Бойко. - Тем не менее, ситуация на рынке, в частности, проблемы с получением участков под строительство, не способствовали закреплению этих игроков на украинской земле. Так, сеть VP Market, которая собиралась в 2004 - 2005 гг. выйти на украинский рынок, переориентировалась на Румынию и Болгарию. А Hit приняла решение о закрытии своего офиса, так как теперь рассматривает выход на украинский рынок в более отдаленной перспективе". Вот так увязают добрые начинания зарубежных гостей в болоте наших непростых земельных и законодательных проблем. В то же время нельзя сказать, что отечественные операторы получают в этом вопросе какие - либо привилегии. Они тоже сетуют на проблемы, связанные с отведением участков под строительство, и ратуют за протекционизм местных и государственных властей, направленный на поддержку украинского оператора в преддверии прихода зарубежных конкурентов. В целом, проблемы муниципального и государственного регулирования отрасли, длительная и громоздкая процедура прохождения и согласования проектной документации не способствуют развитию рынка торговой недвижимости. Перспективы украинского рынка торговой недвижимости зависят от того, кто станет во главе местных администраций и какую политику будет вести правительство в отношении зарубежных инвесторов.

Помимо этого, по мнению Г. Малиборской, сложности возникают и в связи с решением дорожно - транспортных проблем в районах расположения ТЦ, а также из - за отсутствия концепций развития территорий города. Не отступают на задний план и проблемы социально - экономического характера, которые заключаются во все еще низкой покупательной способности населения.

А как дела у соседей?

Для начала посмотрим на такой широко используемый специалистами показатель обеспеченности торговыми площадями, как количество кв. м в ТЦ на тысячу жителей. По данным УТГ, на конец 2004 г. в Киеве он составил 103 кв. м на тысячу жителей. Разница между показателями Киева и Москвы в течение 2004 г. существенно сократилась и составила 103 и 140 кв. м на тысячу человек, соответственно (для сравнения, на конец 2003 г. киевский показатель был в два раза меньше московского). При этом Киев продолжает отставать от центрально - европейских столиц и соответствует уровню Москвы на конец 2003 г. Так, для Варшавы показатель обеспеченности площадями в ТЦ равен 350 кв. м на тысячу населения, для Праги - 330 кв. м, для Будапешта - 205 кв. м.

Подобный расклад во многом объясняется не только экономическими, но и социальными факторами - средняя зарплата киевлянина составляет $186,4 (на одного штатного сотрудника), что почти в два раза меньше, чем в Москве ($323). И, как отметил В. Бойко, существующие киевские ТЦ в большинстве своем сильно отличаются по масштабам и качеству (уровню операторов, организации, отделке) не только от европейских аналогов, но и от московских ТЦ. "Отличия в концепции московских и киевских ТЦ обусловлены, в основном, различной покупательской способностью населения, - комментирует А. Филимонов. - В Москве, разрабатывая концепцию, специалисты позиционируют объект в более высоком ценовом сегменте. От этого зависит подбор арендаторов, которые будут представлены в ТЦ. Они должны предлагать продукцию и услуги в одной ценовой нише.

Так как покупательская способность населения Москвы выше, следовательно, при разработке концепции ТЦ московские маркетологи гораздо чаще, чем киевские, ориентируются на покупателей верхних ценовых сегментов". В целом же, А. Филимонов называет ряд как отличий, так и общих тенденций московского и киевского рынков. Вот факторы, которые, по мнению А. Филимонова, нас объединяют: острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам; превышение спроса на качественные торговые площади над предложением; приход на рынок и активизация известных международных торговых операторов; повышение качества создания и управления ТЦ; увеличение доли развлекательной части проектов в ТРЦ; формирование торговых коридоров в Москве и Киеве. Различия, по его мнению, заключаются в следующем: на московском рынке наличествует большее количество крупных игроков, чем на киевском, если в Москве присутствуют прямые бренды, то в Киеве больше распространен франчайзинг. Есть различия и в форматах ТЦ. В Москве количество региональных и суперрегиональных ТЦ больше. Это обусловлено численностью населения и его покупательской способно.

Мария Бабенко