ГИУ было зарегистрировано в декабре 2004 - го, и с тех пор выпало из поля зрения экспертов. Судя по рассказам главы учреждения, до начала ее работы еще минимум полгода.

Получилось словно по кармическим законам - какую цель ставите, точно такая и достигается. Правительство хотело создать Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), и еще 8 октября прошлого года сделало это. Что происходит после, неясно и, по большому счету, никого не интересует. Особенно в свете смены власти в стране.

Начиналось все замечательно. Структура, которая призвана рефинансировать банки и прочие финансовые компании под залог выдаваемых теми ипотечных кредитов, замышлялась как основа для нового этапа в развитии экономики страны - ни больше ни меньше.

В теории ГИУ либо кредитует банки под залог выданных ими займов, либо выкупает эти ссуды. Юридически для этого могут использоваться договоры переуступки требований или предусмотренные Законом "Об ипотеке" закладные (эти бумаги дают кредитору безусловное право получать от должника платежи по ссуде, а в случае их невыплаты - продать предмет залога). В итоге первичные кредиторы получают дополнительные средства, за счет которых смогут выдать новые займы.

Далее на сумму выкупленных займов учреждение выпускало бы облигации - простые корпоративные, возможно, с госгарантиями, или специальные ипотечные (при условии принятия Закона "Об ипотечных ценных бумагах"). Описанный механизм называется секьюритизацией (от английского "securities" - ценные бумаги). Эти долговые обязательства покупали бы пенсионные фонды и другие структуры, имеющие "длинные" деньги, и ГИУ вновь получала бы в свое распоряжение ресурсы, чтобы рефинансировать под новую партию кредитов.

Особое внимание уделялось тому, что ГИУ работала бы только с жилищной ипотекой, причем в гривне, а это помогло бы избежать валютизации этого направления финансовой деятельности. Указанный момент - едва ли не самый важный.

В развитых странах объем выданных, но еще не погашенных ипотечных кредитов достигает 40% ВВП. В Украине - пока около 3% кредитного портфеля банков или менее 1% внутреннего производства. При увеличении масштабов развития ипотеки хотя бы до 10% ВВП такой объем кредитов в иностранной валюте нес бы серьезную угрозу финансовой стабильности в Украине. Ведь фактически гривня привязана к доллару, и любые колебания курса привели бы к существенной переоценке активов и возможному банкротству кредиторов.

Тем более большая часть населения получает доходы в гривне, и при удорожании доллара пришлось бы больше тратить на обслуживание займа. Наконец, пенсионные фонды, по закону, аккумулируют гривневые средства, и вкладывать имеют право лишь в активы в той же валюте. Важность ГИУ была именно в намерении сломить существующую тенденцию долларизации, ныне лишь четверть ипотечных кредитов выдается в национальной валюте. Поэтому создать и запустить в работу ее планировали как можно скорее.

8 октября Кабмин формально создал структуру и потребовал в месячный срок разработать необходимые для начала ее работы документы. Чтобы выделенные на уставный фонд ГИУ 50 млн. грн. из госбюджета - 2004 не ушли обратно в казну, их поспешили освоить. Привлекли большой коллектив авторов. Среди них - директор Национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Сергей Волков, работающий по линии Мирового банка консультант Минфина Дуглас Даймонд и специалисты НБУ. Курировали работу представители Минфина.

В самом конце декабря устав и положение о наблюдательном совете были готовы, структура - зарегистрирована, деньги - освоены. Как самостоятельная структура ГИУ занимается собой сама, и как у нее дела, непонятно.

Бывшие разработчики документации ГИУ с декабря, после создания структуры, участия в ее судьбе не принимают. Сергей Волков из УНИА рассказал, что, оказывается, в учредительные документы структуры сотрудниками Минфина были внесены правки, существенно изменившие суть работы организации.

"Первоначальный вариант устава предполагал, что это будет специализированная финансовая компания со строго заданным перечнем возможных операций, главная цель которой - поддержание ликвидности ипотечного рынка, а не получение прибыли. Форма управления была выписана так, чтобы наблюдательный совет утверждал основные ограничения и параметры. В устав внесли изменения, и ничего этого не осталось - два совершенно разных документа. Получился обычный устав государственной компании, у которой основным показателем деятельности стала прибыль", - посетовал Волков.

Он подтвердил, что в первоначальном варианте устава также не было пункта о праве ГИУ заниматься прочими видами хозяйственной деятельности, а руководителя структуры - без согласования с наблюдательным советом принимать решения о проведении сделок на суммы до 250 тыс. грн. (5% уставного фонда).

"Ведомости" связались с главой ГИУ Василием Костицким. Бывший замминистра рассказал, что структура располагается сегодня в здании Минфина в Киеве на Подоле, в двух комнатах. Новое здание, заметил Костицкий, можно было бы купить из имеющихся денег, но, по его мнению, это было бы растратой средств, предназначенных для рефинансирования кредитов. Он выразил надежду, что помещение выделит правительство.

Большая часть формируемого штата пока работает на дому, и в здании министерства появляется редко. Сам Костицкий приступил к обязанностям лишь с 15 января.

"Мы сейчас находимся в стадии регистрации в Госфинуслуг и подготовки к лицензированию. Готовим внутренние нормативные акты, на основании которых нас будут лицензировать, а мы станем строить наши отношения с банками. Уже готовы документы для регистрации, внутреннее положение о правлении, план работы правления и программа первоочередных мероприятий", - заявил глава ГИУ.

Он рассказал, что из обещанных 50 млн. грн. пока что выделены лишь 20 млн. грн. - сумма смешная даже для дебютного выхода ГИУ на рынок. Для сравнения, по итогам девяти месяцев 2004 года было выдано ипотечных кредитов в гривне более чем на 600 млн. грн., и ГИУ, предположительно, станет рефинансировать до 80% суммы займов.

На фоне такого дефицита ведется поиск денег в нескольких направлениях. Прежде всего возможно выделение на эти цели части 250 млн. долл. по программе Мирового банка "Расширение доступа к финансовым услугам" (бывший проект по финансированию развития села). Костицкий добавил, что он предложил через Совет Европы стимулировать интерес зарубежных инвесторов к ипотеке в Украине, и даже лично ведет активные переговоры с некоторыми из них. Правда, о каких суммах идет речь, сказать отказался - рано.

Ведется работа и над запуском главного в работе ГИУ механизма привлечения денег - секьюритизации. Костицкий сказал, что первая эмиссия облигаций планируется уже в этом году. В этой связи, говорит он, возникает вопрос о предоставлении госгарантий по будущим обязательствам ГИУ.

"Если не будут мешать, выпустим облигации ближе к концу года, если помогут - уже летом", - предположил глава ГИУ, и добавил, что пока есть ряд трудностей. Нет рынка закладных, не принят закон "Об ипотечных ценных бумагах". По словам Костицкого, он уже провел переговоры с представителями аграрного комитета, и в марте они ускорят принятие документа. Чтобы проработать техническую сторону эмиссии бумаг, в ГИУ приглашены эксперты из Казахстана.

Из всего сказанного Костицким понятно, что до реального начала работы учреждения еще как минимум полгода, и то при самом удачном стечении обстоятельств. Председатель правления Международного ипотечного банка Юрий Блащук даже уверен, что его структура первой в Украине выйдет на рынок с секью - ритизированными ипотечными обязательствами.

Еще не проведена работа по утверждению стандартов ипотечного кредитования, соответствия которым ГИУ будет требовать при рефинансировании. Блащук пообещал, что его структура в ближайшее время предложит ведомству положения, наиболее соответствующие международной практике. Стандарты УНИА, по его словам, хороши, но не вполне подходят.

Даже если ГИУ выйдет на рынок с облигациями этим летом, по мнению Василия Костицкого, в полную силу она заработает только с 2006 года. А это значит, что в 2005 - м продолжится тенденция валютизации рынка. Учитывая, что розничный сегмент - единственный в Украине не поделенный между банками, те будут его активно осваивать. В том числе путем привлечения средств от размещения евробондов и получения синдицированных кредитов на Западе. А это означает, что жилищные кредиты будут выдаваться сотнями миллионов долларов. И чем дальше, тем труднее будет остановить валютизацию рынка. Даже посредством такого мощного механизма, как Государственное ипотечное учреждение.

Сергей ЛЯМЕЦ