Любовь Привалова

Сегодня, пожалуй, одной из главных проблем на украинском рынке жилой недвижимости, которая, по оценкам экспертов, оказывает негативное влияние на целостность и системность его развития, является отсутствие единого подхода к классификации жилья. Необходимость ее внедрения первыми осознали девелоперы. Но, прежде чем преступить к разработке и практическому использованию единого классификатора жилой недвижимости, нужно решить ряд правовых вопросов. Очень важно определить, кто будет заниматься разработкой классификатора и стандартов для каждого класса, осуществлять контроль над соответствием проектов стандартам классификатора, а также каким будет сам контроль.

Уже предпринято немало попыток создать классификацию, однако ни одна из них не была принята профессиональным сообществом в качестве стандарта. Наибольшие успехи в этом отношении наблюдаются в отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Классификации рынка жилья разрабатываются, как правило, внутри отдельно взятых компаний и плохо согласуется друг с другом, особенно в случае дорогого жилья. Такие понятия, как "элитная недвижимость", "клубный дом", "класс "А", "класс "Б", "бизнес - класс", не имеют четких общепринятых определений. На этой неразберихе построено немало сомнительных рекламных кампаний. Но на самом деле классификация - конкурс рекламных стратегий строительных компаний, объективной же оценки фактически не существует.

Конечно, это не значит, что классификация домов - абсолютная "липа" и ей нельзя верить. Просто на некоторые вещи (месторасположение, количество квартир в доме, инфраструктура района, удаленность от центра) нужно обращать особое внимание. В настоящее время почти у каждой компании - застройщика есть собственная классификация. Но все новое жилье в городе можно разделить на "самое лучшее", "очень хорошее", "качественное", "хорошее" и "остальное". Доступный перевод этих формулировок на язык рекламных плакатов - "люкс", "премиум", "бизнес", жилье элитное и жилье "эконом - класса".

Введение единой классификации призвано помочь потребителю при выборе квартир, а также упростить статистический учет. Однако в нашей стране это может вылиться в затягивание процесса прохождения проектной документации и создать только дополнительные трудности застройщикам.

Грамотное позиционирование объекта

Виталий КАЩЕНКО,

директор компании "КНК"

Эффективность функционирования рынка недвижимости зависит от многих факторов, среди которых одно из важнейших мест занимает правильное позиционирование объекта.

Отнесение предложения к определенному общепринятому классу используется на многих рынках как прием позиционирования, понятный потребителю на интуитивном уровне. Пример - гостиничный бизнес, где количество "звезд", присвоенных гостинице, соответствует определенному уровню сервиса, получаемого клиентом.

Преимущества введения единой классификации несомненны.

Удобство для потребителя и продавца. Коммуникация на рынке при четком понимании и определении "товара" предполагает как повышение интереса покупателя (он понимает, за что платит и что выбирает), так и выгоду продавца (дополнительная прибыль за счет определенной "классности" объекта продажи).

Единое маркетинговое поле. Сегментация рынка позволяет относительно честно проводить эффективную маркетинговую политику и достигать удовлетворения потребностей покупателя, ориентирующегося на тот или иной класс жилой недвижимости.

Объективная оценка качества здания. При достаточно объективной системе критериев и независимости классификации от доминирующих операторов можно снизить несоответствие между высокими выдвигаемыми требованиями к жилью и реальным качеством.

Возможность ведения статистического анализа. Реальное сравнение предложения по сегментам на данный момент затруднительно (понятие "средней" цены по рынку соответствует идее "средней температуры по больнице").

Следует учесть, что построение классификации должно осуществляться всем сообществом игроков рынка недвижимости. Иначе, как показывает опыт, например России, у некоторых крупных игроков возникает соблазн воспользоваться классификацией для усиления своих позиций. Более того, возможна практика создания отдельной классификации для разных сегментов рынка. Часто сначала выделяются наиболее перспективные сегменты рынка (элитная недвижимость), а потребность в классификации устаревшего фонда многоквартирного жилья или дешевого "социального", пожалуй, наиболее интересна государственным органам. Украинский рынок недвижимости, безусловно, нуждается в общепринятой и понятной потребителям классификации объектов. Существенное увеличение числа игроков, типов объектов недвижимости и дифференциация их качества способствуют продвижению данного процесса.

Мировая практика свидетельствует, что основными группами критериев являются:

* цена;

* месторасположение объекта (престижность квартала, доступность личным и общественным транспортом, наличие природных ресурсов, экологические параметры и т. п.);

* характеристики объекта недвижимости (время постройки, конструкция, архитектурное решение, этажность, количество квартир, наличие свободной планировки, тип дома, средняя площадь квартиры, высота потолков);

* инфрастуктура (качество оборудования, коммуникаций, наличие парковочных мест, социальные, бытовые, развлекательные объекты, обеспечение безопасности, эксплуатация здания, паркинги);

* инженерное обеспечение здания (системы водоснабжения, отопления, телекоммуникаций, пожарной безопасности, лифты).

Безусловно, классификация должна объединить основные критерии и учесть существующий жилищный фонд и перспективные направления его развития. Также должны быть учтены маркетинговые потребности девелоперов и риэлторов, и в то же время следует ориентироваться на структуру спроса. В случае принятия основными игроками стандартных определений и условий отнесения объекта к тому или иному классу классы жилья могут с успехом использоваться в процессе маркетинга риэлторскими и девелоперскими компаниями.

Классификация упрощает утверждение

Сергей ШАПОРЕНКО,

директор компании "Кепитал Риал Истейт"

Классификация помещений на рынке жилой недвижимости является позитивным фактором в функционировании самого рынка.

Деление недвижимости на классы, в первую очередь, удобно для потребителей, так как облегчает и оптимизирует поиск нужного объекта. В результате принадлежность недвижимости к определенному классу станет основным ценообразующим фактором. На формирование цены также должны влиять параметры продаваемого объекта. Эти параметры должны быть общепринятыми, чтобы класс дома свидетельствовал о наличии определенных характеристик.

Для того чтобы данная классификация не имела ситуативный характер, то есть класс не присваивался жилью на основании мнения самого продавца, как это происходит сейчас и что ведет к путанице в определении характеристик дома, интересующих покупателя, необходимо, чтобы перечень параметров был утвержден институциональной организацией. Тогда каждая компания, присваивая класс жилью на этапе формирования концепции нового объекта жилой недвижимости, будет ссылаться на этот перечень.Продавцам же данное новшество даст возможность позиционироваться в определенном сегменте, специализироваться на определенном классе жилья, - тогда не будет необходимости акцентировать внимание на преимуществах продаваемых объектов.

Также упрощается процедура утверждения проекта, так как объект по факту принадлежности определенному классу наделяется рядом технических характеристик.

Ключевыми критериями при разработке общей классификации могут выступать такие факторы, как месторасположение объекта, наличие инфраструктуры, офисных помещений, отделочных работ (также можно классифицировать), инженерия, количество этажей, наличие проперти - менеджмента и т. д.

Рынок адаптирует классификации

Александр БОЙЧУК,

директор компании "Укрэлитжилье"

Необходимость в классификации жилья в Киеве стала особенно острой в последние три года. Связано это с тем, что в городе были построены и введены в эксплуатацию дома с квартирами так называемых "улучшенных планировок".

Распространенная система определения стоимости квартиры, построенная на стоимости квадратного метра жилья, не совсем соответствует текущему моменту, так как может быть применена только к квартирам одного и того же класса.

Понятно, что кв. м в "хрущевке" будет стоить дешевле, чем та же площадь в современном доме с квартирами улучшенного типа. Соответственно, возникает вопрос о ключевых критериях, которые можно было бы использовать при разработке общей классификации.

Можно классифицировать основные типы домов, построенных в Киеве в советское время. Это проекты под общими названиями: "хрущевки" (оценивать их можно по месту расположения), "сталинки", в которых есть определенные различия (высота потолка, планировка), "переходная модель", проекты 70 - 80 гг. Из последних можно выделить 9 - 10 - этажные дома преимущественно 96 серии и "чешки", 12 - 16 - этажные серий Т2, Т4, КТ. И, пожалуй, лучший проект советских времен - серия АППС.

Современные дома можно классифицировать следующим образом. Месторасположение дома (район, улица). Проект дома - материал (кирпич, панельный), планировка квартир, их количество на площадке, лифты. Организация обслуживания дома - охрана, наличие паркинга и т. д.

Исходя из всех вышеуказанных критериев, можно создать своеобразную классификацию квартир, представленных на рынке недвижимости столицы. Таким образом, если будет классификация, стоимость отдельно взятой квартиры может быть определена абсолютно точно. Наличие классификации позволит потенциальным покупателям легко ориентироваться на рынке жилья.