Решению жилищной проблемы в Украине препятствуют низкие темпы строительства и неспособность банков организовать ипотечный рынок. А также отсутствие желания изменять и то, и другое.

"Спрос будет увеличиваться и на первичном, и на вторичном рынке жилья", - уверен глава Ассоциации риэлторов Украины Александр Бондаренко.

Банкиры развивают эту мысль в своем направлении - поскольку цены на недвижимость в последние пять лет неуклонно росли, все чаще население будет прибегать к займам для привлечения недостающей суммы. Поэтому, уверены они, у жилищной ипотеки (кредитование населения под залог жилья) перспективы самые радужные. И даже приятно пугающие - на протяжении 2004 года доля ипотечных займов в кредитном портфеле финучреждений колебалась между 2,9% и 3,4%, тогда как в развитых странах их доля нередко превышает 40%, притом, что и банки там в десятки раз крупнее.

Безусловно, платежеспособный спрос на жилье в Украине и в развитом зарубежье также отличается в разы. В стране пока что только формируется средний класс, который, по оценкам экспертов, в Европе и США составляет более 80% трудоспособного населения и является главным потребителем ипотечных кредитов. Сильнее он развит в отечественных городах - миллионниках, и, по большому счету, отсутствует на остальной территории страны.

Для сравнения, в США средний класс имеет годовой доход, в среднем, 31 - 49 тыс. долл. в год на семью, или 2,58 тыс. долл. в месяц. Из этой суммы по десятилетнему ипотечному кредиту в 50 тыс. долл. ему придется выплачивать ежемесячно 674 долл. без каких бы то ни было дополнительных сборов со стороны банка, и то по максимальной ставке 10,5% годовых. А ведь средний по Штатам процент по жилищному кредиту - 6,25% годовых (платеж 561 долл. в месяц соответственно), а минимальный - 5,25% (536 долл.).

"Средняя семья в Великобритании улучшает свои жилищные условия путем купли - продажи недвижимости четыре раза в жизни, ипотека позволяет им делать это", - сказал Юрий Блащук, глава открытого в феврале этого года Международного ипотечного банка.

В Украине сроки кредитования короче, несмотря на рекламу банков. В месяц по десятилетней ссуде придется платить почти те же, что и в США, 700 - 800 долл. Однако важно, не сколько "набегает", а отношение этой суммы к семейным доходам, которые должны минимум в 2,5 раза превышать совокупный месячный доход семьи (при платеже в 700 долл. - 1750 долл.). А ведь большинство кредитов погашается досрочно. Много ли таких домохозяйств в Украине, даже в Киеве? Вряд ли.

Пока из разговоров с финансистами и риэлторами понятно, что они не могут ответить, как много семей готово платить на протяжении пяти - десяти лет по 700 - 800 долл. за среднюю квартиру в спальном районе Киева или Донецка. Однако их это совсем не интересует, потому что рынок "проглатывает" существующее предложение и даже растет неплохими темпами.

Сегодня в отечественном кредитовании покупки недвижимости все удачно совпало. Казалось бы, необходимо снизить стоимость покупаемых объектов, или собственно, кредитов, чтобы стимулировать развитие покупки жилья с использованием ипотеки. Оказывается, это пока никому не нужно.

Строителям на руку недостаточное строительство нового жилья. Ежегодно в Украине вводится в эксплуатацию чуть больше 4,5 млн. кв. метров, или по 0,09 кв. метра на каждого обитателя Украины, притом, что метраж новых квартир обычно превышает 100 кв. метров, что говорит об ориентации на обеспеченных покупателей. Неудивительно, что основной спрос сосредоточен на вторичном рынке, и цены на ветшающее жилье растут.

Вторым базовым фактором, подталкивающим стоимость недвижимости вверх, является инвестиционная активность населения. Подтверждает эту выкладку статистика Минюста. По данным ведомства, в Украине с августа 2004 - го по январь 2005 - го в кредит было оформлено 33,9 тыс. сделок купли - продажи недвижимости из 438,4 тыс. проведенных, или 7%. Безусловно, в декабре динамику "сбил" банковский кризис, в январе - неразбериха с налогообложением сделок. С августа по ноябрь доля кредитных сделок составляла 19%. Имеются ввиду операции как с жильем, так и с коммерческими объектами - офисами, магазинами и складами. Но на рынке жилья, согласно экспертным оценкам, за банковские займы покупается примерно пятая часть объектов. Существует категория людей, имеющих большие деньги, но не знающих, куда их "пристроить", поэтому направляет сбережения в жилье, "всасывая" и без того небольшие объемы предложения и "вздувая" цены.

Получается, что удешевление жилья способно вызвать только массированное развитие строительства. Когда в год будут сдаваться не 4,5 млн. кв. метров жилья, а хотя бы вдесятеро больше, через несколько лет возможно понижение цен на него. Однако пока что этому препятствует ряд факторов.

Прежде всего, сложная процедура оформления землеотвода под строительство, которая приводит к созданию искусственного дефицита площадей и, не исключено, расцвету коррупции. Прошлый состав Кабмина обещал существенно упростить процедуры землеотвода, но не успел. Трудно ошибиться, считая, что столь долгое сохранение искусственных преград в строительстве на руку уже успешно работающим на рынке компаниям. Например, крупнейший в Украине застройщик - холдинг "Киевгорстрой" - в 2004 году увеличил сдачу в эксплуатацию жилья в столице до 1,05 млн. кв. метров, по сравнению с 1,001 млн. кв. метров в 2003 - м. Это наводит на мысль, что он работает почти на полную мощность. Нетрудно предположить, что холдингу было бы неприятно появление на рынке мощных конкурентов, способных строить в сопоставимых с ним объемах и таким образом "сбивать" цены. Ему на руку сохранение существующих "тяжелых" процедур землеотвода - главное препятствие на пути крупных девелоперов из - за рубежа. При них можно сохранять небольшие темпы строительства, а за счет этого - высокую стоимость недвижимости.

Получается, что сделать стабильно дорожающее жилье более доступным для населения можно другим способом - улучшив условия ипотечного кредитования, за счет чего интенсивнее заработает вторичный рынок недвижимости. Однако и в этом направлении есть несколько пока что труднопреодолимых для банков препятствий.

Прежде всего, у них нет "длинных" ресурсов. Половину заимствований банков составляют вклады населения, вторую - средства юрлиц и заемные деньги, например, от синдицированных кредитов западных банков. Однако, значительная часть долгосрочных (больше года) депозитов населения является таковыми лишь формально - например, срок вклада равен 375 дням. А в январе банки "нагребли" трех - и шестимесячных вкладов по высокой ставке. Остатки на счетах юрлиц являются преимущественно "короткими", и могут в любую минуту уйти, срочных же вкладов мало. Кредитовать за счет денег такой "длины" хотя бы на пять лет рискованно.

Тем не менее, некоторые "выдающиеся" банки рекламируют выдачу займов на 15 - 20 лет. Исходя из средней ситуации по системе, можно было бы сказать, что это авантюризм, который способен привести к потере средств вкладчиков. Однако это не так. По признанию главы банка "Аркада" Константина Паливоды, средний срок ипотечного кредита в Украине - 2,5 года. Схожие цифры неоднократно фигурировали и в рассказах других финансистов.

И вновь получается, что массовым ипотечным кредитованием, реальной покупкой жилья в рассрочку на десятки лет, в Украине еще даже не пахнет. Банки удовлетворяют спрос людей со сравнительно высокими доходами, которые готовы за 2,5 года выплачивать большие суммы - по 1,5 - 2 тыс. долл. в месяц.

Финансисты надеются, что ситуацию в этом году удастся исправить за счет заемных денег из - за рубежа, привлеченных под низкий (7 - 9% годовых в долларах) процент, и имеющих "длину" три - семь и более лет. Это действительно приведет к снижению ставок, однако влечет за собой очередные две проблемы.

Первая, сугубо макроэкономическая, заключается в валютизации рынка. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, 75,8% жилищных ипотечных кредитов выдано в валюте. И вряд ли в случает кредитования за счет средств от выпуска евробондов это соотношение изменится в пользу гривни - по законам риск - менеджмента, банки предпочтут вкладывать в той же валюте, которую привлекают, тем более что ставки в долларах на 7 - 10% годовых ниже.

В то же время, есть два повода наращивать процент ипотечных кредитов в гривне. Первый - доходы население получает преимущественно в ней, и кредитование в долларах чревато валютными рисками для него, а с началом бума на рынке - для всей экономики. Второй - будущие внутренние источники "длинных" денег, пенсионные фонды и страховщики, формируют резервы в гривне. Брать эти средства для развития кредитования в валюте не получится, а пенсионные фонды могут быть отрезаны от ипотечного рынка.

Как назло, заглохла идея создания Государственного ипотечного учреждения. С момента назначения Василия Костицкого его главой, о ведомстве, призванном развивать гривневое кредитование покупки жилья путем рефинансирования банков, ничего не слышно.

Но дороговизна и недостаток "длинных" ресурсов - далеко не главная проблема в развитии ипотечного кредитования в Украине. Уже в 2004 году стало ясно, что отечественные банки не могут выдавать большие объемы займов из - за маленького капитала. Вложения не должны превышать объем собственных средств банка больше, чем примерно в десять раз. Крупнейшие украинские банки находятся на грани, и к массовому росту активов не готовы. Напрашивается вывод о своевременности доступа филиалов иностранных учреждений в Украину, однако здесь уже возникает риск исчезновения отечественных банков как класса. Решением дилеммы занималось старое руководство НБУ, наверняка, новому предстоит то же.

Пока что глава регулятора Владимир Стельмах озвучил альтернативное предложение, также активно внедрявшееся прошлым руководством НБУ, - вывод акций банков на биржу и рост капитализации за счет привлечения новых акционеров и повышения котировок бумаг. Задача тоже не из легких. Во - первых, фондовый рынок в Украине не развит, во - вторых, владельцы банков боятся потерять над ними контроль.

На рынке ипотечного кредитования - затянувшийся статус - кво. Строители, риэлторы и банки всем довольны, в "минусах" только конечные покупатели.

Судя по высказываниям финансистов, в ближайший год ситуация не изменится, а места на рынке хватит всем. Например, Блащук уверен, что спешить некуда. Годовой план учреждения по выдаче ипотечных займов - 70 млн. евро, и эти деньги, считает он, будут без труда размещены. И дело не в том, что МИБ так хорош, а в том, что все еще не "освоены" клиенты, готовые платить высокие проценты (в данном случае, 13 - 15,5% годовых в валюте) и погашать займы в кратчайшие сроки.

Сергей ЛЯМЕЦ