Несмотря на бурное развитие в Украине строительной отрасли, вопрос обеспечения каждой семьи отдельным жильем на сегодняшний день по - прежнему остается актуальным. Это значит, что миллионы взрослых людей пока не имеют реальной возможности обзавестись своим жильем, не прибегая при этом к помощи родственников или государства (в виде ипотечного кредитования).

Выходом из сложившейся ситуации является аренда жилья, что для этой категории граждан остается на сегодня одним из конструктивных решений квартирного вопроса.

Что такое аренда жилья?

Вопрос аренды жилья мы будем рассматривать в контексте положений Гражданского и Жилищного кодексов Украины (далее - ГК и ЖК). К договору аренды жилья, кроме общих положений об аренде (ст. 759 - 786 ГК), применяются и специальные правила, определенные главой 59 ГК, а также некоторые положения глав 2 и 6 ЖК. В данной статье термины "аренда" и "найм", "арендатор" и "наниматель", "арендодатель" и "наймодатель" имеют одинаковое значение.

Согласно положениям действующего законодательства, по договору найма жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) - передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания на определенный срок и за определенную плату. То есть наниматель владеет и пользуется нанимаемым жильем для проживания в течение определенного срока и за определенную плату. При этом право собственности к нему не переходит, а значит, распоряжаться (продать, заложить, подарить) этим жильем наниматель не может.

Как оформить отношения сторон

Арендные правоотношения между сторонами оформляются договором аренды квартиры, который заключается в письменной форме (ст. 811 ГК) с последующей регистрацией в:

* исполкоме местного Совета народных депутатов, если квартира - собственность арендодателя (ч. 2. ст. 158 ЖК);

* в ЖЭКе, если предметом договора аренды является неприватизированная квартира (ч. 4 ст. 91 ЖК);

* правлении ЖСК, если предметом договора аренды является квартира в кооперативном доме (ч. 3 ст. 144 ЖК).

Кроме того, для договоров аренды жилья, в которых арендатором выступает физическое лицо (не субъект предпринимательской деятельности), законом предусмотрено нотариальное удостоверение и регистрация в налоговых органах по месту проживания арендодателя. В данном случае нотариальное удостоверение и регистрация в налоговых органах связаны с начислением и удержанием налога с доходов, получаемых от передачи физическим лицом в аренду недвижимого имущества (квартиры).

Предмет договора

По общему правилу предметом договора аренды может быть вещь, наделенная индивидуальными признаками, сохраняющая свой первозданный вид в процессе пользования. Если говорить об аренде жилья, то предметом договора в данном случае будет квартира (или ее часть) либо жилой дом (его часть), пригодные для постоянного проживания. При этом положения Жилищного кодекса определяют, что те помещения, которые не предназначены для проживания (например, подвалы), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая) не могут быть самостоятельным предметом договора аренды жилья.Согласно положениям ЖК, кроме предмета, договор аренды жилья должен содержать указания на срок аренды, определять права и обязанности сторон, а также иные условия, о которых речь пойдет ниже.

Субъектная составляющая договора

Сторонами договора найма жилья могут быть как физические, так и юридические лица. Однако последние, согласно закону, могут арендовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Иными словами, если фирма (компания) намеревается взять в аренду квартиру либо ее часть, то целевым использованием в данном случае должно быть только проживание в ней физических лиц (например, сотрудников), а никак не размещение офиса (если только данная квартира не переведена из жилого фонда в нежилой). Для тех, кто не соблюдает предписаний Закона в этой части, Кодексом "Об Административных Правонарушениях Украины" предусмотрена ответственность в виде предупреждения либо наложения на граждан штрафа от одного до трех необлагаемых налогом минимумов доходов граждан либо наложения штрафа на должностных лиц - от трех до семи необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.

Согласно положениям ст. 761 ГК, право передачи имущества в аренду (найм) принадлежит только собственнику. Поэтому, заключая договор аренды, целесообразно ознакомиться с правоустанавливающим документом на квартиру либо дом. Таким документом, в большинстве случаев, является договор купли - продажи (мены, дарения) или свидетельство о праве собственности.

Если квартира не приватизирована, то арендодателем (собственником) жилья является государство в лице жилищно - эксплуатационной конторы (ч. 2 ст. 61 ЖК). В этом случае передавать в аренду квартиру можно только с разрешения членов семьи, проживающих в квартире, и с согласия арендодателя такого жилья (ч. 1 ст. 91 ЖК). При этом передача квартиры оформляется договором субаренды, который заключается в письменном виде и подлежит регистрации в жилищно - эксплуатационной конторе. Несоблюдение этих требований законодательства по передаче в аренду жилья государственной либо коммунальной собственности влечет за собой признание договора недействительным (ст. 94, ЖК).

Стоит обратить внимание на правопреемство в случае смены собственника жилья, переданного в найм. Положения о правопреемстве закреплены в ст. 814 ГК, а также в ст. 170 ЖК, согласно которым, в случае смены собственника жилья, переданного в найм, к новому собственнику переходят все права и обязанности наймодателя. Иными словами отчуждение квартиры, переданной в найм, не является основанием для расторжения договора найма, если иное не определено самим договором. При этом договор аренды жилья остается в силе до срока истечения, установленного этим же договором. Если договор найма заключен без определения срока, то новый собственник жилья имеет право требовать его расторжения в случаях, предусмотренных ст. 168 ЖК. Например, если жилое помещение необходимо для проживания ему самому и членам его семьи. В этом случае собственник обязан предупредить об этом арендатора за три месяца до расторжения договора.

Срок договора

Договор аренды жилья может быть заключен как на определенный срок, так и без определения срока аренды. Если срок в договоре не указан, такой договор считается заключенным на пять лет (ч. 1. ст. 821 ГК). Стоит заметить, что при заключении краткосрочного договора аренды жилья (до одного года) у арендатора не будет преимущественного права покупки арендуемой квартиры либо заключения договора аренды на новый срок, а также не будет права сдавать квартиру в субаренду.

Права и обязанности сторон договора

Основным обязательством арендодателя является передача квартиры арендатору в пользование за плату и на определенный срок. Срок, в течение которого арендодатель обязан передать квартиру арендатору, указывается в договоре.

В случае если арендодатель не передаст имущество в срок, по общему правилу арендатор имеет право: требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных такой задержкой, либо отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.Основными обязанностями арендатора являются:

* использовать арендуемое жилье по назначению (для проживания физических лиц, а не для оборудования, скажем, бара или пункта приема вторсырья);

* не осуществлять какие - либо реконструкции или перепланировки жилья без согласия арендодателя;

* своевременно вносить арендную плату.

Законом (ст. 817, 818, 823, 825 (ч. 1) ГК) также предусмотрены такие права арендатора, как: право вселить в арендуемое жилье иных лиц для постоянного или временного проживания в нем (с согласия арендодателя и лиц, постоянно проживающих с арендатором); право передавать арендуемое жилье в субаренду (с согласия арендодателя); в любое время отказаться от договора аренды жилья, предупредив письменно об этом арендодателя за три месяца; отказаться от договора аренды жилья, если жилье стало непригодным для проживания в нем.

Напомним, что закон предусматривает для арендатора преимущественные права на: заключение договора аренды жилья на новый срок либо на покупку предмета договора аренды, в случае его продажи (ст. 822 ГК). Во втором случае собственник должен поставить арендатора в известность о продаже и заручиться его письменным заявлением об отказе своего преимущественного права покупки. Такое заявление подлежит нотариальному удостоверению.

Обязанности сторон по ремонту жилья

Ст. 819 ГК предусматривает распределение обязанностей между сторонами договора аренды по ремонту жилья, переданного в аренду. Так, текущий ремонт арендуемого жилья обязан осуществлять арендатор, а обязанность проведения капитального ремонта ложится на арендодателя. Разумеется, в договоре аренды жилья стороны могут распределить обязанности по ремонту жилья иным образом. В любом случае любые улучшения арендуемой квартиры рекомендуется осуществлять с согласия арендодателя, поскольку только в этом случае арендатор имеет право на возмещение затрат либо зачет их стоимости в счет арендной платы.

Арендная плата

Как правило, стороны договора сами договариваются о размере и периодичности внесения арендной платы, что фиксируется в договоре аренды жилья. Если срок внесения арендной платы не определен договором, то арендатор должен вносить ее ежемесячно. При этом изменение размера арендной платы в одностороннем порядке законом не предусмотрено, если иное не определено договором аренды жилья. Если стороны не договорятся иначе, то оплата коммунальных услуг, как правило, не входит в сумму арендной платы. Такие услуги оплачиваются по счетам снабжающих организаций и обязанности по их уплате, как правило, ложатся на плечи арендатора.

Прекращение и расторжение договора

Договор аренды жилья прекращается по истечении срока аренды, однако он может быть продлен по взаимному согласию сторон.

Арендатор наделен правом в любое время отказаться от договора аренды, при этом он должен заручиться согласием лиц, проживающих с ним, и за 3 месяца письменно предупредить об этом арендодателя. Если арендатор освободил арендуемое жилье без предупреждения арендодателя, то последний вправе требовать у арендатора оплату арендной платы за три месяца.

Расторжение договора аренды жилья по требованию арендодателя возможно по решению суда или в случае, если сдаваемое в аренду жилье необходимо для проживания арендодателю и его семье.По решению суда договор может быть расторгнут в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение шести месяцев (при краткосрочной аренде - более двух раз) либо разрушения или порчи жилья арендатором. Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя возможно, но только с согласия арендатора.

Иные условия

Если в аренду передается меблированная и оборудованная бытовой техникой квартира, в договоре рекомендуется подробно указать перечень предметов, передаваемых вместе с квартирой во временное платное пользование, дабы избежать каких - либо недоразумений по истечению срока аренды.

Целесообразно также фиксировать показания счетчиков на момент передачи жилья в аренду. Дабы предотвратить возможность несанкционированных посещений со стороны арендодателя, немаловажно оговорить в договоре и это условие. Например, арендодатель может посещать жилье, сдаваемое в аренду, один раз в полгода, предварительно сообщив об этом арендатору по телефону за один день до предполагаемого визита. Периодичность посещений и порядок уведомления зависит от взаимного согласия сторон. Главное - предусмотреть в договоре все основные условия и учесть пожелания сторон.

Илона Мельничук,

юрист, адвокатская контора "КОННОВ И СОЗАНОВСКИЙ"