Конкуренция и ограниченные финансовые возможности украинцев стимулируют строительные компании улучшать условия рассрочки, а банки - снижать кредитные ставки.

Киев активно строится, на рынок постоянно поступают новые предложения. В борьбе за покупателя девелоперы предоставляют своим клиентам существенные скидки (от 5 до 20%), предлагают разные варианты рассрочки, а также совместные с банками партнерские программы кредитования.

Популярная рассрочка

В этом году количество желающих купить жилье в рассрочку увеличилось. "До 2013-2014 годов рассрочкой интересовались многие инвесторы. В 2015-2017, в связи с переездом в столицу жителей из восточных регионов и Крыма, большинство составляли покупатели за 100%-ную оплату", - отмечает Вячеслав Павлов, директор по развитию компании NOVBUD. К сегодняшнему моменту ситуация вернулась к тому, что среди населения сохраняется повышенный спрос инвестировать в новострои, но у 40-50% нет возможности приобрести квартиру за полную стоимость. В жилых комплексах NOVBUD квартиры по программе беспроцентной рассрочки приобретают до 45% покупателей, и предпосылок к уменьшению этого показателя в ближайшее время в компании не видят.

По данным отдела продаж мини-города SVITLO PARK, доля приобретенных квартир в рассрочку в 2018-м уже больше на 5-7%, чем за весь предыдущий год, и составляет свыше 60% всех покупок квартир на первичном рынке Киева. "Поскольку девелоперы стремятся сделать условия рассрочки еще доступнее, уменьшая размер первого взноса и увеличивая период, за который необходимо выплатить всю сумму, доля покупок в рассрочку в 2019-2020 годах может увеличиться до 70%", - считает Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK.

В то же время в объектах компании "Киевгорстрой" квартиры в рассрочку приобретает только около 15% покупателей.

Рассрочкой интересуются люди со средним доходом. Решающим фактором для них является цена, менее существенными становятся район, концепция жилого комп­лекса, инфраструктура и т. д. По этой же причине люди из данной категории, импульсивно соблазняясь очень низкой ценой, чаще становятся жертвами афер. "У людей со средним доходом приобретение квартиры - это важнейшая покупка в жизни, при ответственном подходе к инвестированию - больше вопросов, консультаций, проверки документов, больше страхов быть обманутым и потерять все сбережения, - комментируют в "Киев­гор­строе". - Также они более активны на форумах, склонны к панике и резко реагируют на любые отклонения от плана строительства, требуют более активной и оперативной коммуникации на сайте, форумах и в соцсетях".

Улучшение условий

Наличие конкуренции стимулирует строительные компании улучшать условия рассрочки для потенциальных покупателей. Так, в жилых комплексах NOVBUD первый взнос составляет от 10% от полной стоимости квартиры, а остаток суммы можно выплачивать ежемесячно или поквартально, согласно индивидуальному графику погашения платежей, на протяжении до 32 месяцев. Переплата при рассрочке составит 30-40% по сравнению со стоимостью квартиры при 100%-ной оплате. А приобретая квартиру в ипотеку, покупатель должен выплатить до 300% от ее реальной стоимости. К примеру, в одном из жилых комплексов NOVBUD при первоначальном взно­се 30% и рассрочке на 2,5 года можно приобрести квартиру площадью 35 кв. м в строящемся доме с ежемесячной фиксированной выплатой 10 тыс. грн. "Преиму­щест­во покупки квартиры в рассрочку в том, что от покупателя не требуются справка о доходах и подтверждающие документы о заработной плате с места работы. И самое важное - никаких процентов, скрытых платежей и поручителей", - говорит Вячеслав Павлов. Рассрочка предоставляется до момента окончания строительства с небольшим временным запасом, продолжительностью до шести месяцев. Наиболее востребованная рынком - от трех лет и более, но пока что не все застройщики могут ее предложить.

Рассрочку на семь лет при первоначальном взносе от 10% стоимости квартиры одними из первых на рынке начали предоставлять в мини-городе SVITLO PARK. При этом покупателю предлагается до ввода очереди в эксплуатацию беспроцентная рассрочка, далее на остаток суммы будет начисляться от 7 до 12% годовых в зависимости от размера оставшейся суммы. "Наи­бо­лее выгодной является покупка жилья на начальных стадиях строительства, поскольку за весь строительный цикл удорожание в новостройках составляет от 20 до 30%", - подчеркивает Александр Пан­филов. Так, цены на квартиры в SVITLO PARK с 1 июля были повы­ше­ны на 3%, после завершения фундаментных работ в первой очереди. Следующее повышение цены на 5% запланировано на конец октября.
"Рассрочка от застройщика более выгодна с точки зрения финансовых условий - переплата в сравнении с переплатой при ипотеке несущественна, - отмечает Александр Панфилов. - Кроме того, покупатель не желает связывать себя дополнительными обязательствами с тем или иным коммерческим банком, а после финансового кризиса 2008 года и последовавшего за ним давления коллекторов на заемщиков люди стараются избегать дополнительного звена между собой и застройщиком".

Впрочем, все расчеты по рассрочке очень индивидуальны и зависят от возможностей покупателя, размера первого взноса, готовности объекта, от времени, которое остается на выплату, от суммы ежемесячной оплаты долга. Взять, к примеру, однокомнатную квартиру-студию в ЖК "Медовый" компании "Киевгорстрой": ее базовая стоимость - 612 тыс. грн, первый взнос при покупке в рассрочку от 30% - 183,6 тыс. грн. Остальную сумму расписывают на ежемесячное погашение равными частями до введения дома в эксплуатацию: на 12 месяцев плановый платеж составляет 35,7 тыс. грн, на 18 месяцев - 23,8 тыс. грн, на 24 месяца - 17,85 тыс. грн. По мере готовности дома стоимость квадратного метра будет меняться в сторону увеличения, что отразится на сумме платежей - они тоже вырастут. Если такие суммы оказываются для покупателя неподъемными, застройщик предлагает воспользоваться кредитом в банках-партнерах, где можно оформить заем на 10-20 лет. Банки также дают льготный период на один-три года, потом ставка по кредиту довольно высокая.

Покупка взаймы

Жилье в кредит приобретают около 5-7% покупателей, в этом году наблюдается их медленно растущая активность. К примеру, Укргазбанк, работая более чем с 30 тщательно проверенными компаниями-застройщиками, за девять месяцев этого года выдал более 750 кредитов на сумму порядка 380 млн грн, что по объемам почти в шесть раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Удовлетворяются примерно четыре из пяти заявок на кредитование доступного жилья. Еще одна позитивная тенденция, прослеживающаяся в последние полтора года, - уменьшение процентных ставок по кредитам.

Среди недостатков такой формы покупки жилья - необходимость строго и вовремя вносить ежемесячную оплату. Также в некоторых банках переплата по кредиту может достигать 100% и более, это и выплаты по кредиту, и оформление обязательного страхования, и оплаты услуг нотариусов. "Для банка также существуют свои минусы. Основной - это отсутствие на рынке Украины ресурсов под долгосрочное ипотечное кредитование, а также существенная стоимость все тех же ресурсов", - рассказывает Олег Кляпко, директор департамента розничного банкинга Укргазбанка. К тому же финансовые учреждения волнуются из-за рисков, которые могут быть вызваны неплатежеспособностью заемщиков и дефолтом застройщиков. Это обуславливает проведение банками превентивных мер при принятии решений о предоставлении кредита.

Для застройщиков наличие совместных программ с банками является неким дополнительным индикатором надежности как самого проекта, так и компании-девелопера, подчеркивает Александр Панфилов. Ведь банки тщательно проверяют и оценивают возможности застройщика закончить объект в срок, перед тем как внедрить совместную ипотечную программу.

"К сожалению, кредитные деньги остаются слишком дорогими для инвесторов. Высокая учетная ставка НБУ увеличивает стоимость и без того дорогих заемных средств", - добавляет Олег Кляпко. Комфортной была бы процентная ставка, которая позволяла бы погашать платеж частями, равными арендной плате за квартиру.

В целом эксперты считают, что в 2019 г. объемы жилищного кредитования будут расти. Впрочем, без введения законодательных изменений ипотечное кредитование будет оставаться недостаточно развитым.