Рынок строительства жилья оттолкнулся от дна и готов установить первый после 2008 года рекорд – в 2017 году строители обещают только в Киеве сдать свыше 3 млн кв. м. По данным Госстата, это в два раза больше, чем за три последних года.

Наибольшая активность строителей наблюдается в столичном регионе. Впервые за многие годы в лидеры вырвалась Киевская область. В прошлом году здесь было введено в эксплуатацию свыше 2 млн квадратных метров жилья. Киев с 1,3 млн квадратных метров опустился на второе место. На третьем месте оказался Львов с показателем 895 тыс. кв. м.

Почему Киев в лидерах - понятно. Строительство идет потому, что есть спрос. Ведь приобрести квартиру в столице хотят очень многие соотечественники при деньгах из разных уголков страны. Кроме того, из-за продолжающейся войны на Донбассе столичный регион пополнился большим количеством переселенцев. И именно они, как считают аналитики, вносят свою лепту в активность рынка.

Правда, если цены на квартиру в Киеве кусаются, то тогда выручить может пригород. «Киевский регион - лидер неслучайно, здесь на спрос оказывает влияние повышенная бизнес-активность, развитая инфраструктура. В конце концов этот регион считается более престижным. В Киевской области жилье хорошо продается в пригороде Киева, находящемся в часе езды от города. Поэтому есть спрос, а, соответственно, есть желание застройщика строить», - пояснил специалист по связям с общественностью и СМИ Украинской государственной строительной корпорации «Укрбуд» Глеб Шемовнев.

Но есть еще очень важная причина для строительного бума - в Киевской области гораздо проще получить участок под застройку, меньше возможных социальных рисков и мороки с условиями и ограничениями, что характерно для многомиллионного города.

За третье место несколько лет подряд сражаются сразу два областных центра – Львов и Одесса (пока побеждает Львов).  Причиной этому является также высокий спрос из-за привлекательности этих городов для жизни. Они, как и Киев, - деловые и культурные центры Украины. 

Чей вклад больше

Об увеличение темпов строительства свидетельствует количество выданных разрешительных документов. По данным Национального банка, только в первом полугодии 2016 года в Украине было выдано 685 разрешений на строительство многоквартирных домов, что на 54% больше, чем за аналогичный период 2015 года (информация по итогам 2016 года пока не обнародована).

Среди столичных строительных компаний больше всего квадратных метров жилья в 2017 году намерен ввести «Киевгорстрой». В планах компании – сдать в эксплуатацию 700 тыс. «квадратов», а это больше на 60%, чем в прошлом году. По крайней мере, такую цифру озвучил глава «Киевгорстроя» Игорь Кушнир.

Личный рекорд планирует установить еще одна крупная столичная компания – «Укрбуд». В Киеве она собирается сдать в эксплуатацию 500 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем в 2016 году.

«За 2016 год корпорацией «Укрбуд» построено 450 тыс. кв. м жилой площади, из которых 350 тыс. кв. м - в Киеве. Это связано с тем, что в регионах нет такого большого спроса, как в столице. Но из активных регионов можно выделить Харьков, Одессу и Львов», - отметил Глеб Шемовнев. 

О намерении наращивать объемы строительства в 2017 году сообщили и в компании «Интергал-Буд», которая планирует ввести в эксплуатацию порядка 250 тыс. кв. м жилой недвижимости. Следовательно, уже сейчас можно смело сказать, что этот год станет прорывом, потому что будет завершено большое количество проектов, начатых в предыдущие годы, а планируемый к сдаче объем площадей претендует на рекорд.

Надежда на спрос

Застройщики активизировались, делая ставку на рост спроса. Статистика поддерживает их ожидания. Так, в Киеве в прошлом году, по подсчетам агентства ARPA Real Estate, было заключено 9,5 тыс. сделок купли-продажи объектов жилой недвижимости. Это достаточно много и свидетельствует о том, что рынок оживает. Если сравнивать с 2015 годом, то показатель на 16% больше, но на 32% меньше, чем в 2014-ом.  По прогнозам экспертов и участников рынка, подобная динамика сохранится и в этом году. К тому же, снижение цены от застройщиков, в первую очередь, стимулирует покупателей вкладывать в первичный рынок недвижимости. «Спрос удается поддерживать за счет хорошей ценовой политики. Цены сегодняшние можно сравнивать с ценами 20-летней давности, когда за 10-15 тыс. долларов можно было купить жилье», - рассказал Глеб Шемовнев.

В консалтинговой компании UTG считают, что ценовая политика позволила реализовать отложенный спрос. «На данный момент на первичном рынке жилья реализуется отложенный спрос, формировавшийся за счет потенциальных покупателей, которые просто не решались на покупку квартиры, долго накапливая необходимые средства. Именно они сейчас являются наиболее активными покупателями», - пояснила ситуацию Олеся Скринник, директор «UTG Residence».

Свою лепту в повышение спроса на жилье вносит непрекращающийся банкопад и рост преступности. «Кроме нестабильности финансовой системы, люди боятся хранить деньги дома из-за роста грабежей, видят рост цен, такая ситуация мотивирует покупать жилье как стабильный способ инвестиции», - считает исполнительный директор Конфедерации строителей Украины Виталий Гусевич. 

По данным одного из ведущих застройщиков - компании «Интеграл-Буд», предпочтение отдается 100% оплате, либо оформлению рассрочки от застройщика. «С начала запуска компанией программы долгосрочной рассрочки ею воспользовались около 25-30% покупателей квартир у «Интеграла-Буд», внесли 100% оплату – около 60-70%», - отметила заместитель коммерческого директора компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.

Разумеется, такой высокий процент тех, кто вносит сразу всю сумму, свидетельствует о наличии денег «на руках».

Главный сдерживающий фактор приобретения нового жилья – низкая покупательная способность. К примеру, чтобы купить однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м стоимостью 670 тыс. грн, среднестатистическому украинцу понадобится 20 лет на сбор средств. И это при условии, если он будет откладывать 3 тыс. грн в месяц.  Но вряд ли такие накопления возможны для большей части населения. Особенно, учитывая цены на аренду жилья, коммунальные услуги и стоимость жизни в целом.

Что будет с ценами

Большинство экспертов считает, что существующий, хоть и минимальный, но стабильный спрос на жилье, позволит строителям немножко спекулировать на ценах. Однако, если рост стоимости и возможен, то незначительный. А вот на падение цен не стоит рассчитывать. Ведь многие застройщики и так включили все свои резервы и экономят, на чем только можно. К примеру, устанавливают дешевые двери и окна, из-за чего в последнее время участились случаи исков покупателей жилья к строительным фирмам.

Компании в качестве выхода из сложившейся ситуации все больше ориентируются на строительство небольших квартир эконом-класса. Так, по словам Максима Мятко, сооснователя АИММ-ГРУПП, средняя площадь новых квартир уменьшилась с 76,2 кв. м в 2013 году до 65,8 кв. м в 2016 году. Это обусловлено как увеличением доли однокомнатных квартир, так и сокращением площади квартир, независимо от количества комнат. Тенденция касается как Киева, так и регионов. Однако будет ошибкой считать, что покупают лишь однокомнатные квартиры. По данным «Укрбуда», структура предложения квартир не изменится, потому что есть спрос и на трехкомнатные, шестикомнатные и даже на двухъярусные квартиры. Уменьшился лишь метраж 1–комнатной до 40 кв. м, 2-комнатной - до 60 кв.м, 3-комнатной - до 80 кв. м.

Относительно одного из «ноу-хау» прошлого года, так называемых смарт-квартир, прогноз на 2017-ый не столь радужный. Эти квартиры площадью 15-20 кв. м рассчитаны на бюджетного покупателя, но особый спрос на рынке они вряд ли найдут по ряду причин. «Итоговая стоимость смарт-квартиры - 900 долл. за кв. м и выше, а это совершенно не конкурентоспособная цена с обычными однокомнатными квартирами, в которых «квадрат» может стоить от 600 долл. В итоге человек понимает, что нет смысла покупать квартиру 18 кв.м, если за те же деньги можно купить 32-35 кв.м», - подчеркнул Глеб Шемовнев.

Кроме того, смарт-квартиры не всегда отвечают государственным строительным нормам, а, соответственно, не могут автоматически быть введены в жилой фонд. Это тянет за собой ряд проблем. Таких, как коммунальная тарификация по коммерческим тарифам, которая намного выше, а также возникают сложности с пропиской.

Власть идет навстречу?

Проблемы существуют и в сфере реформирования строительного рынка. Взаимодействие власти и бизнеса долгие годы было непрозрачным и зарегулированным. Однако, в 2017 году появились предпосылки к улучшению ситуации. Так, Министерство регионального развития и ЖКХ начало работу над усовершенствованием государственных строительных норм и созданием единого градостроительного кодекса. А заместитель главы ведомства Лев Парцхаладзе заявил о намерении упростить процедуру продления договора аренды для зданий, которые введены в эксплуатацию, и дать возможность заключать договора городской администрации. Как будет на самом деле - покажет время, но некоторые улучшения уже состоялись. В столице есть положительные подвижки для бизнес-среды. Киевсовет принял решение уменьшить паевой взнос для строителей до 2%. Это позволит легче дышать застройщикам, особенно небольшим - не нужно будет перекладывать груз на покупателя и повышать цены.

В целом, в 2017 году можно ожидать роста инвестиций в недвижимость как от частных инвесторов, так и институциональных игроков. К тому же нынешний год может стать рекордным по введенному в эксплуатацию жилью и продемонстрировать реальный спрос на рынке. Если динамика продаж будет невысокой, то возможны новые интересные предложения от застройщиков, которые будут стимулировать продажи.