2013 год оказался для ипотеки не намного лучшим, чем 2012-й, хотя некоторые сдвиги в условиях кредитов на покупку жилья все-таки произошли: на треть выросло количество банков-кредиторов, средняя реальная стоимость займов снизилась на 2-5 процентных пунктов, а минимальные реальные ставки по ипотеке упали на 5-7 п.п.

Льготные программы

Позитивные изменения начались в первом же квартале прошедшего года: в марте-2013 Государственное Ипотечное Учреждение снизило ставки рефинансирования на 2,7 процентного пункта - до 15,3% годовых. До этого ипотека с рефинансированием ГИУ не отличалась по реальной стоимости от обычных кредитов на покупку жилья - после того, как в 2012 году ставку рефинансирования ГИУ подняли сразу на семь процентных пунктов, с 11 до 18% годовых. После снижения разница в стоимости кредитов с ГИУ и обычных ипотечных кредитов от украинских банков сократилась, но льготные займы продолжали оставаться недешевыми - 17-19% реальных годовых. Это и оказалось одной из причин, по которой объемы кредитов с рефинансированием ГИУ уменьшились в два раза. По итогам 11 месяцев 2013 года ГИУ рефинансировало кредитов на сумму более 141 миллиона гривен, в то время как по итогам 2012 года эта сумма составляла 293,4 миллиона гривен. Итак, несмотря на оптимистическое начало года, ипотека с рефинансированием ГИУ закончила год без особых достижений.

Льготная ипотеку под 3% годовых также не отметилась серьезными достижениями, хоть правительство и сообщает регулярно в прессе об успехах: о том, что льготные кредиты пользуются высоким спросом, что в рамках программы «доступное жилье» начали стоительство сразу девяти микрорайонов, что четыре существующие схемы льготной ипотеки дополнят еще несколькими (например, с возможностью аренды с правом выкупа) и т.д. Однако объемы льготного кредитования невелики: из выделенных 300 миллионов гривен в 2013 году использовали только 65 миллионов, остальные средства пошли на финансирование других жилищных программ. Причина скромных успехов ипотеки под 3% - низкий спрос. Вместо запланированных 4 000 кредитов, заемщики не оформили и 2 000 (данные Минрегионстроя). По словам экспертов, все дело в небольшом выборе жилых объектов и в высоких требованиях к заемщикам. Дополнительной причиной для некоторых потенциальных кандидатов на льготную ипотеку может быть неуверенность в надежности государственного финансирования.

Объемы ипотечного кредитования

Не порадовали новостями и обычные ипотечные кредиты. В 2013 году, впервые со времени финансового кризиса 2008 г., общие объемы кредитования физических лиц выросли - на 4,5 миллиарда гривен или на 2,4% - до 192,7 миллиарда гривен (данные НБУ). Однако ипотеки рост не коснулся: объемы таких кредитов, выданных украинским заемщикам, снижаются уже четвертый год подряд. По результатам 11 месяцев 2013 года они уменьшились до 52,4 миллиарда гривен, потеряв более шести миллиардов, по сравнению с 2012 годом. Более того, объемы ипотечного кредитования по состоянию на 01.12.2013 г. достигли минимального значения за последние шесть лет: меньшим объем был только в 2007 году - 40,8 миллиардов гривен (данные НБУ).

Условия ипотечных кредитов

Единственное, в чем ушедший 2013-й год превзошел своего предшественника - 2012-й год - это некоторые улучшения в условиях ипотечных кредитов. И хотя несущественными эти позитивные изменения не назовешь, оживить кредитование им не удалось.

Первое позитивное изменение - то, что выбор кредиторов увеличился на треть для вторички и почти на 20% для первички. Так, по данным компании Простобанк Консалтинг, за последний год количество учреждений из числа 50-ти лидеров по активам, выдающих займы на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости сроком на 10 и 15 лет увеличилось на шесть - до 27 и 25 банков соответственно, а сроком на 20 лет - увеличилось на пять и составило 19 банков. В сегменте кредитов на покупку жилья на первичном рынке увеличение составило четыре учреждения; в начале 2013 года такие кредиты сроком 5 и 10 лет предлагают 19 банков из 50-ти крупнейших, сроком 15 лет - 17 банков, сроком 20 лет - 11 банков (по состоянию на 27.12.2013 г.).

Второе позитивное изменение ушедшего года коснулось реальных ставок по ипотечным кредитам и заключается в том, что подорожание ипотеки сменилось удешевлением. В позапрошлом, 2012, году средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке росли, по итогам года увеличившись на 2,5-3,2 процентных пункта. В 2013 году средние реальные ставки снижались, и по итогам года реальные ставки по «вторичке» снизились на 2-2,5 п.п. - до 20-20,6 реальных годовых. Кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке подешевели намного больше: на 2,3-5,2 п.п. - до 18,3-19,4 реальных годовых.

Но самое большое изменение произошло с максимальными и минимальными ставками от банков из числа 50 лидеров рынка: они уменьшились на 5-7 процентных пункта. Так, если год назад реальная ставка по самому дорогому кредиту на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости была больше 30% реальных годовых, то в начале 2013 года максимальная ставка по таким займам опустилась до 24% реальных годовых. Максимальная же ставка по первичке опустилась за год с 33 до 25% реальных годовых, а минимальная - с 18 до 11% реальных годовых (данные компании «Простобанк Консалтинг»). Впрочем, даже такие ставки слишком велики для того, чтобы быть привлекательными для потенциальных заемщиков и оживить рынок.

Единственное условие, которое не претерпело никаких изменений за последний год - это размер минимального аванса. Как и в прошлом году, один банк из 50-ти крупнейших по размеру активов предлагает заем с первоначальным взносом 10% от стоимости жилья и два банка - с авансом в 20%. Предложение с авансом в 30% есть в ассортименте у большинства кредитующих учреждений.

Прогнозы на 2014 год

Эксперты считают, что от 2014 года не следует ждать никаких существенных изменений - ни в худшую, ни в лучшую сторону. «Если ситуация в следующем году с ресурсами не изменится - повторится 2013 год - ставки по ипотеке останутся в пределах 18-20%, сроки и взносы при таких ставках не будут иметь приоритетного значения. Это очень вероятный сценарий», - считает Алексей Тихонов, начальник управления кредитования УкрСиббанка BNP Paribas Group. По словам банкиров, позитивные зменения на ипотечном рынке произойдут только в случае поддержке государства. «Оптимистическая модель развития ипотеки в 2014 году - выделение государственных ресурсов на ипотечное кредитование по цене 3-5% годовых существенно оживило бы рынок. Кроме государства такие деньги в этот рынок на долгосрочный период больше никто не сможет вложить», - уверен Алексей Тихонов. «Значительный толчок «первичке» могли бы дать госпрограммы. При условии смягчения требований к профилю заемщика, увеличения количества объектов, участвующих в программе (особенно в регионах), долгосрочной защиты статьи бюджета на компенсацию ставки такие программы могли бы стать гораздо популярнее. И первичный рынок вздохнул бы с облегчением», - поддерживает коллегу Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра .

Кредиты на покупку жилья на вторичном рынке под залог самого приобретаемого объекта сроком кредитования 20 лет предлагают следующие банки из числа 50-ти лидеров по активам, по данным компании «Простобанк Консалтинг» на 8.01.2014 г.

Кредиты на покупку жилья на вторичном рынке под залог самого приобретаемого объекта сроком кредитования 20 лет предлагают следующие учреждения из числа меньших банков, исследуемых компаний «Простобанк Консалтинг», данные на 8.01.2014 г.

По данным компании "Простобанк Консалтинг"

Мнение

Андрей Осипов, начальник управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик»

В позапрошлом, 2012, году средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке постепенно росли. В уходящем 2013 г. средние реальные ставки продемонстрировали противоположную тенденцию - снижались. Подобная динамика объясняется стоимостью длинных денег для ипотечного кредитования. В 2012 году стоимость ресурсов была выше, а в 2013 ниже, это все объясняет. Имея доступ к денежным ресурсам с доступной стоимостью, банк охотно снизит ставку предоставления кредита с целью увеличения клиентопотока. Вероятнее всего, ипотечные кредиты с меншим авансом будут редкостью. Минимальный взнос в размере 20-25% является, на сегодня, оптимальным. При таком условии риск в этом параметре наиболее сбалансирован.

В целом существует большой спрос на ипотечные кредиты, но в связи с отсутствием у банков долгосрочных кредитных продуктов с приемлемой для среднестатистического украинца процентной ставкой, количество предоставляемых ипотечных кредитов пока не велико.

Мы предполагаем, что в 2014 году основные изменения по кредитам на недвижимость будут находиться исключительно в ценовом поле - на рынке много кредитных программ с минимальным первоначальным взносом, также существует множество предложений с максимальным сроком кредитования до 20 лет. А по программам ипотечного кредитования совместно с Государственным ипотечным учреждением максимальный срок кредита составляет 30 лет. Маловероятно, что эти предложения будут существенно корректироваться.

Алексей Тихонов, начальник управления кредитования УкрСиббанка BNP Paribas Group

На рынке всегда был и остается очень высокий отложенный спрос на кредиты на покупку жилья. Огромный разрыв между средними доходами украинцев и стоимостью жилья не оставляет никаких шансов на покупку жилья без длительных накоплений или без кредитования. Учитывая что копить приходится долго, а кредит можно было бы получить и жить в своей квартире прямо сейчас, ипотечное кредитование могло бы быть одним из мейнстримов наращивания банковского кредитного портфеля в Украине. Но этого не происходит.

Ключевое влияние на востребованность ипотечных кредитов имеет ставка. На кредитную ставку, в свою очередь, влияет наличие у банков долгосрочных недорогих гривневых ресурсов.

В конце 2012 года стоимость гривневых ресурсов существенно выросла. В 2013 году такого сценария не повторилось, но стоимость депозитов существенно и не снизилась.

Банковские депозиты являются основным источником финансирования ипотеки. От цены и срока размещения вкладов зависят ценовые и срочные условия кредитования ипотеки.

Ситуация с депозитами следующая:

* в условиях экономической неопределенности население при очень низких депозитных ставках фактически не готово размещать средства в банки, так как вполне возможна ситуация, когда цены вырастут быстрее, чем это компенсирует банковский вклад. Гарантий обратного никто не даст;
* ряд банков всегда ориентируется на привлечение вкладов как источник основного финансирования своих проектов, при этом рынок ресурсов для потребительского и ипотечного кредитования - общий. Хотя ставки финансирования потребительских кредитов и ипотеки могут отличаться в разы. Кроме того, что небольшие банки физически не способны привлечь большое количество вкладчиков иначе как путем повышения ставки, это подсказывает логика.
* отсутствие рынка инвестирования приводит к тому, что в сегмент вкладчиков попадают инвесторы, которые имеют привычку зарабатывать на своих деньгах, то есть смотрят на вклады не как на инструмент сбережения, как на самом деле должно быть. По окончанию крупного вклада такой заемщик всегда может принять решение о покупке прибыльного актива вместо недостаточно прибыльного с его точки зрения депозита.

Все эти факторы повышают стоимость вкладов и не позволяют уверенно говорить о том, что в долгосрочной перспективе ипотечные кредиты станут дешевле.

В помощь ипотечному кредитованию населению приходит ГИУ (Государственное ипотечное учреждение), которое определяет правила финансирования кредитов по срокам, взносам и ставке. Кроме ГИУ сегодня на рынке не существует источника длинных денег по более-менее приемлемой цене. Валютные кредиты физическим лицам более не выдаются.

Минимальный взнос по кредиту в рамках программ ГИУ - 25%. В основном, это и есть взнос, который требуют банки. Снижение возможно только по отдельным партнерским проектам банков и строительных компаний.

Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра

Не думаю, что в 2014 году аванс опустится ниже 20%. Собственный взнос менее 20% делает кредит более рисковым. А в настоящее время банки не заинтересованы в увеличении рисковости портфеля. Срок кредита 25-30 лет также будет редкостью.

Ирина Жук, начальник управления потребительского кредитования УКРИНБАНКа

Основные и значимые изменения, которые произошли в 2013 году на рынке недвижимости: это ограничение наличных расчетов при проведении сделки купли-продажи и введение новых правил регистрации прав на недвижимое имущество.

В остальном рынок недвижимости был достаточно спокойным, не было резких подъемов или спадов. Можно подытожить, что особых изменений в 2013 году не произошло.

В 2013 году значительно увеличилось количество сделок по покупке недвижимости на первичном рынке, и по результатам года превысило количество сделок проведенных на покупку жилья на вторичном рынке. Считаю что в 2014 году данная тенденция продолжится.

Главной причиной этого является большое количество льготных программ кредитования и программ лояльности от самих застройщиков, что делает жилье на первичном рынке более доступным.

Марина Ревуцкая, начальник управления кредитных продуктов UniCredit Bank

Активизация на рынке ипотеки может произойти в случае улучшения экономических прогнозов и снижения процентных ставок. Так как существующие сейчас ставки по ипотечному кредитованию остаются достаточно высокими для большинства заемщиков сучетом нестабильности рынка труда, то и об активизации рынка ипотеки говорить рано. Исходя из текущей ситуации и уровня ставок, мы не ожидаем значительного изменения ситуации на рынке ипотеки в следующем году. Как показывает опыт прошлых периодов, наиболее пассивными месяцами на рынке ипотеки являются январь-февраль, июль-август, период сентябрь -декабрь, как правило, характеризуется всплеском активности. Кроме того, если до кризиса Банки готовы были выдать кредит практически каждому, кто его просил, то сейчас требования к заемщику более жесткие. В связи с этим нулевые авансы врядли будут иметь право «на жизнь» в 2014 году.

Касательно сроков кредитования, то изменения в положительную сторону возможны.

В последнее время наблюдается некоторое оживление на рынке кредитования и рост розничного кредитного портфеля банков, но это произошло в основном из-за широкого предложения банками потребительских кредитов и кредитов наличными, при этом доля ипотеки остается незначительной. Платёжеспособность клиентов постепенно растет, но пока не достигла показателей докризисного периода. Необходимы условия, которые поспособствуют росту официальной минимальной заработной платы в Украине, что даст возможность прогнозировать возможность увеличения платёжеспособности клиентов для ипотечного кредитования. Также, если ГИУ опустит процент для Банков до 12%, то можно будет говорить об активизации рынка ипотечного кредитования в будущем. Кредитование по программе ГИУ остается для большинства банков единственным инструментом финансирования ипотеки.

Наряду с развитием и ростом популярности интернет продаж, банки будут активно завлекать клиентов с помощью интернет ресурсов.

UniCreditBank постоянно анализирует предложения на рынке с целью разработки и предложения клиентам наиболее выгодных и комфортных программ кредитования. На сегодняшний момент, банк предлагает одни из наиболее привлекательных условий на рынке, предлагая клиенту обширную систему скидок - программы лояльности, ставка кредитования от 16,59%, срок до 20 лет, авансовый взнос от 30%. И это без помощи ресурсов ГИУ.На сегодня, ситуация по ставкам стабильна и при условии отсутствия каких-либо обстоятельств форс-мажора (как, например, искусственный ажиотаж на валютном рынке либо дефицит гривневой ликвидности) в ближайшее время, предпосылок для изменения ставок по кредитам нет. Изменения могут коснуться только плавающей ставки. Возможно снижение до 0,7-1%, что связано со снижением индекса UIRD.

Наиболее популярным максимальным сроком кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках сегодня остается период 20 лет, однако есть банки, которые предлагают и 30-й срок кредитования. Что касается аванса, то наибольшее количество кредитных предложений на вторичном рынке недвижимости было зафиксировано с минимальным авансом от 30% суммы займа, хотя большим спросом у заемщиков пользуются кредиты с первоначальным взносом в диапазоне от 50% до 90%, однако предложений Банков с таким взносом не много. В 2014 году авансы и строки существенной не изменятся, срок будет, как и сейчас зависеть от аванса. Максимальный аванс останется не больше 90% суммы кредита. Активно выдавать ипотечные кредиты финучреждения смогут, когда стоимость гривневых депозитов снизится до уровня 5-8% годовых. Это создаст условия для массовой выдачи займов на покупку недвижимости. Чтобы активизировать ипотеку уровень ставок должен упасть до 12-14% годовых в гривне. Так как на 2014 год не предвидится особых изменений в экономике в сторону роста, существенного падения ставок не ожидается, то и динамика выдачи ипотеки будет аналогичной с 2013 годом.

В 2013 году можно отметить рост в строительстве жилья на 8,3% по сравнению с 2012 годом. Нестабильная экономическая и политическая ситуация 2013 года активизировала интерес покупателей к жилой недвижимости, как к способу инвестирования для сохранения средств. Основной тенденцией на рынке жилой недвижимости 2013 года стал более внимательный и рациональный подход покупателей к выбору объекта инвестирования. Покупатели больше доверяют надежным застройщикам, имеющим хорошую репутацию на рынке, чем тем, кто строить только начинает.

Банки могут занять свою нишу на рынке кредитования первичного жилья только путем активного сотрудничества с застройщиками, предлагая как Застройщикам выгодные условия кредитования, так и потенциальным покупателям. В следующем годуUniCreditBank планирует очень активно работать на рынке первичной недвижимости, предлагая клиентам и застройщикам выгодные условия сотрудничества. Длинные сроки кредитования позволяют банку предлагать клиентам, заинтересованным в заемном ресурсе, более интересные условия кредитования по сравнению с программами рассрочек от застройщиков.

Для развития ипотечного кредитования на первичном рынке должны работать и развиваться государственные программы строительства доступного жилья, государственные программы поддержки и трудоустройства молодёжи, государственные программы кредитования и т.д. Только общая вовлеченность банков, застройщиков и правительства сможет вывести ипотечное кредитование на новый уровень развития. Пока этого не будет, существенных изменений на рынке ипотеки первичной недвижимости не произойдет и тенденции к росту будут незначительные.