С началом первой осени, которую уже принято называть «посткризистной», мы, как и большинство девелоперов, ожидаем позитивных тенденций, качественных изменений на рынке, активизации инвесторов и рост количества сделок. Всегда будут пики и падения, главная задача извлечь уроки и адаптироваться к новым рыночным реалиям, что уже не безуспешно сделали некоторые девелоперы, тем самым поменяв докризисный рейтинг лидеров. Ожидаемого осеннего роста цен не произошло, однако и нет весомых причин для их падения. Рынок определил своеобразную точку равновесия на которой находится уже на протяжении полугода.

Данная ситуация вполне закономерна на фоне непростой экономической ситуации, просевшем уровне доходов населения, ограниченности в доступе к заемным ресурсам девелоперов проектов и покупателей недвижимости, недостаточности собственных оборотных средств компаний, непрогнозируемой политики городских властей, отсутствия финансирование строительства объектов дорожной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Несмотря на вышеуказанные факторы, высокая себестоимость строительства и понесенные ранее затраты на развитие проектов, при ограниченном количестве качественных предложений не дадут ценам упасть ниже.

Умеренное повышение стоимости качественных объектов при разумной начальной или сбалансированной рынком цене (в частности жилой недвижимости класса эконом и комфорт, торговой и офисной недвижимости, отдельностоящих зданий в центре Киева и в районах с развитой инфраструктурой) будет компенсировано снижением цен, сползанием вниз по стоимости низкокачественных и низколиквидных объектов (по-прежнему переоцененного дорогого жилья, а также квартир с изначально завышенными ценами). Одним словом, в ближайший год рынку будет присуща волатильность (повышенный колебательный характер цен). Вывести общую динамику цен будет практически невозможно и нецелесообразно, поскольку будет наблюдаться разноплановое движение цен на объекты разного класса, разных объемов и характеристик месторасположения.

Рынок девелоперских проектов (объекты на различной стадии проектирования, строительства; земельные участки, отведенные под развитие проектов) также стабилизировался. И уже на сегодняшний день мы наблюдаем первые признаки его оживления. Многие девелоперы структурировали свои активы, возобновилось строительство, активизировалось проектирование новых объектов.

Текущий период наиболее благоприятен для инвестирования в девелопмент: рыночная ситуация стала более понятной нежели полгода назад, на рынке все еще есть интересные проекты для инвестирования и компании, которые испытывают финансовые трудности и поэтому готовы к диалогу о партнерстве в развитии проектов.

Весомых причин для негативной динамики цен нет: владельцы наиболее привлекательных для инвесторов активов не заинтересованы и не намерены снижать цены, поскольку инвестировали в их приобретение и развитие на пике роста рынка. Соответственно, цена очень высока с точки зрения расчета доходности с учетом сегодняшнего уровня арендных ставок.

Преимущественное количество девелоперов, «оставшихся на плаву», уже реструктуризировали свои долги. Самые ликвидные объекты, которые планировали продать исходя из безвыходной ситуации по стрессовым ценам - уже продали. Некоторые девелоперы предлагают инвесторам партнерство в объектах с высокой стадией готовности - в таких проектах уже нивелировано большинство рисков. Имеют место также форвардные сделки, предусматривающие девелопмент под заказ. Ликвидные объекты в центральной части города сохранили свою привлекательность. Однако, для иностранных инвесторов условия вхождения в подобные проекты пока не приемлемы: как в виду высокой стоимости активов, так и по набору рисков, с которыми они сопряжены.

Вдохновляет на позитивные выводы о стабилизации рынка, росте интереса инвесторов и наметившимся позитивным тенденциям также факт заключенных на протяжении 2010 г. сделок:

• Покупка компанией Raben логистического центра в Киевской области (20 тыс. кв.м);
• Покупка проекта строительства апартаментов «Hilton» по бул. Шевченко;
• Инвестиционная сделка по продаже БЦ «Реноме» по ул.Димитрова, 5 (10 тыс. кв.м)
• Продажа БЦ «Кремона» по ул. Саксаганского, 105 (3 061 кв.м)
• Привлечение инвесторов - партнеров в ТРЦ «Оcean Plaza» по ул. Горького (154 000 (первая очередь), апрель 2010 г. - март 2012 г . площадь 1, 2, 3 очереди -235 ООО кв.м )
• Группа «ЭСТА» (СКМ, Донецк) для реализации проектов в сфере недвижимости на минувшей неделе приобрела 23% в ООО «Торговый дом «Киевский ЦУМ», владеющем правами собственности на здание ЦУМа по ул. Б.Хмельницкого, 2.
• Привлечение инвестиций в ТРЦ Sky Mall и последующая покупка фонд ом DUPD 35% акций компании Arricano Trading, владеющей четырьмя торговыми центрами и долей (50%-1 акция) в киевском ТРЦ Sky Mall.
Значительное количество сделок носит закрытый характер.
Тем не менее, приобретение торговых объектов в Киеве и городах - миллионниках - одно из наиболее приоритетных направлений инвестиционных стратегий западных инвесторов.

Aurora Development