Если верить столичным экспертам, за девять месяцев 2010 г. рынок элитных новостроек г.Киева пополнился восемью новыми объектами, в двух проектах анонсировано строительство вторых очередей, а также возобновилась реализация одного из замороженных в кризис объектов.

Подобное “пополнение” не могло не сказаться на структуре спроса на жилье элит-класса — если в начале 2010 г. большинство покупок квартир приходилось на вторичный рынок, то сейчас около 40% всех договоров купли-продажи заключаются на первичном. Правда, как уже писал БИЗНЕС (см. №30 от 26.07.10 г., стр.74, 75), потенциальные покупатели интересуются только введенными в эксплуатацию объектами. Приобретать квартиры в строящихся домах не желает почти никто.

Не тот параметр

По мнению экспертов, приоритет первичному рынку отдается потому, что большинство квартир на вторичном не соответствуют параметрам элитного жилья. В частности, если в новостройках на каждые апартаменты предусмотрено два парко-места, то в старом жилом фонде зачастую возникают трудности с парковкой.

К тому же существуют проблемы нехватки санузлов, недостаточной высоты потолков, отсутствия дорогой отделки в подъезде, охраны, популярной сейчас инфраструктуры (тренажерных залов, SPA-центров) и т.д.

Правда, если внимательно присмотреться, то и новые объекты, позиционируемые на рынке как элитные, до этих самых “элитных” апартаментов не дотягивают (разве можно, например, назвать элитными апартаменты, в которых кухня, где, в идеале, хозяйничает прислуга, соединена с гостиной, а о черном ходе, которым эта же прислуга должна бы пользоваться, и вовсе речь не идет).

Впрочем, ни застройщики, ни, похоже, сами покупатели признавать этого не хотят. Ведь первым отнесение жилья к элитному классу позволяет выставить на него бешеные цены, вторым — хвастать перед окружающими своей принадлежностью к “элите”.

В то же время большинство экспертов рынка недвижимости, как, впрочем, и некоторые девелоперы, авторитетно заявляют: элитного жилья в Украине практически нет (см. “Игроки рынка…”).

“Даже если исходить из класса, который заявляет для объекта застройщик, на сегменты “премиум”, “де-люкс” приходится не более 5% всего рынка жилой недвижимости. Если же брать реально соответствующие требованиям к данным классам объекты, то эта цифра будет еще меньше”, — отметил Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ (г.Киев; девелопмент и строительство; с 1994 г.; 1,7 тыс.чел.).

Солидарна с коллегой и Алла Куценко, старший консультант компании Knight Frank LLC Ukraine: “Из реализованных проектов на киевском рынке недвижимости в сегменте элитного жилья есть всего несколько объектов, которые можно отнести к классу “премиум”. Это “Софийская Брама”, Ambassador, “Диамант” и некоторые другие. При этом в сегменте самого высокого класса “де-люкс” не реализован ни один проект, поскольку объекты не отвечают ряду основных критериев данного класса”.

В свою очередь, Дмит­рий Пикалов, старший консультант по направлению “Гостиничная и жилая недвижимость” компании UTG (“Украинская торговая гильдия”; г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 2001 г.; 30 чел.), к элитным относит объекты в некоторых других городах Украины, в частности, клубный дом “Гауди” в Донецке и “Дачу доктора Штейнгольца” в Алуште. Другие эксперты упоминают ряд объектов в Ялте, в частности комплекс апартаментов Respect Hall в пгт Кореиз (Большая Ялта), “Виллу Елена” и др.

В чем цимес

В то же время Тарас Шелемех, генеральный директор ООО “Рустлер Недвижимость Сервис” (дочерняя компания Rustler Gruppe GmbH (г.Вена, Австрия); г.Киев; управление недвижимостью, комплексное техническое обслуживание недвижимости, управление проектами; с 2008 г.; 25 чел.), отмечает, что в Украине есть “достаточное количество новых зданий с улучшенными характеристиками и совсем немного тех, которые можно назвать “топовыми” с точки зрения условий проживания”.

Солидарен с ним и Александр Попов, директор проектной группы “Архиматика” (г.Киев; комплексное проектирование объектов жилой и коммерческой недвижимости; с 2005 г.; 60 чел.). По его словам, жилье класса “премиум” — это гостиница уровня 5 “звезд” с соответствующим сервисом и качеством строительства.

“Такой объект после завершения должен сразу “жить”. То есть, поселившись в нем, человек должен получить полноценный сервис и не заниматься ремонтом”, — настаивает г-н Попов.

“Построить комплекс — не самое сложное. Важно создать инфраструктуру и качественно обслуживать объект круглый год”, — дополняет Олег Немировский, учредитель компании “Респект Сервис” (г.Ялта; управление недвижимостью; с 2003 г.), владеющей жилым комплексом Respect Hall в Кореизе. В качестве примера он привел свой жилой комплекс (Respect Hall), общий объем инвестиций в который составил EUR73 млн, из них на инфраструктуру было потрачено почти 30%.

“При этом основные расходы были не только на технологическое обслуживание (вода, тепло, канализация), но и на обустройство пляжной зоны со своими бассейнами и канатной дорогой — только на нее было потрачено EUR2 млн”. По словам г-на Немировского, в сезон его жилой комплекс вместе со SPA-отелем обслуживает почти 400 человек, а в зимний период — около 160 чел.

“В нашем клубном доме “Диамант” есть благоустроенная придомовая территория (собственный парк с зонами отдыха для взрослых и детей, беседки, фонтан, водопады, детская площадка и площадка для выгула домашних животных), фитнес-центр с бассейном, а также кафе-бар, клубный зал, бильярдная, детский клуб и т.д.”, — рассказывает Вера Пичугина, директор по продажам в клубном доме “Диамант” (г.Киев; сдан в эксплуатацию в 2009 г.).

Правда, она не сообщила, какой процент от инвестиций в проект в целом был потрачен на создание инфраструктуры, сославшись на коммерческую тайну.

Погрешности

В то же время эксперты отмечают, что в большинстве случаев строительство инфраструктуры, присущей элитным объектам (сауны, бассейн, детская комната, спортзал и т.д.), большинством девелоперов все-таки откладывается на более позднее время (иными словами, напоследок. — Ред.).

В первой же очереди строи­тельства девелоперы предусматривают лишь огороженную и охраняемую территорию, паркинг из расчета два машино-места на квартиру (да и то не всегда. — Ред.), удобные подъездные пути, ну и, конечно, обслуживание объекта эксплуатирующей компанией (собственной или со стороны).

При этом эксперты отмечают, что в последнем случае в киевских элитных комплексах жильцам предоставляется преимущественно стандартный набор услуг: охрана, консьерж, уборка дома и прилегающей территории, вывоз мусора и т.п. А вот оплачивать их приходится не по стандартным тарифам.

В частности, как рассказала г-жа Ку­ценко, в среднем эксплуатационные платежи в элитных квартирах Киева составляют $2-3 за 1 кв.м в месяц, т.е. квартира площадью 200 кв.м ежемесячно обходится в $400-600. В свою очередь, Дмитрий Пикалов озвучил БИЗНЕСу другие цифры — $1,5-2 за 1 кв.м в месяц.

В комплексе Respect Hall квартплата составляет 50 грн. за 1 кв.м, но после того, как он будет полностью заселен (сейчас непроданные квартиры сдаются в комплексе в аренду посуточно. — Ред.), она снизится до 30 грн. за 1 кв.м — расходы на обслуживание распределят между всеми жильцами комплекса.

В то же время Игорь Никонов, президент компании “К.А.Н. Девелопмент”, считает, что в Украине приемлемые цены на обслуживание элитных объектов, особенно если сравнивать с другими странами мира. “По своему опыту жизни в США я знаю, что обслуживание хорошей квартиры площадью 200 кв.м стоит $0,7-1,2 тыс. в месяц”, — сказал он.

Впрочем, участники рынка не отрицают, что по качеству сервис в нашей стране не дотягивает до мирового, и поэтому жильцы элитных квартир, которые и рады бы заплатить за “элитное” обслуживание, часто остаются недовольны предоставляемыми им услугами.

Ярким примером может служить позиционируемый в качестве элитного жилой комплекс на Печерске, жильцы которого решили отказаться от услуг эксплуатирующей компании девелопера и сейчас создают ОСМД и ищут другую управляющую компанию (к слову, чтобы избежать недоразумений при обслуживании объекта, создавать ОСМД, пусть даже в элитных объектах, рекомендуют и эксперты; см. “Игроки рынка…”).

В свою очередь, игроки рынка утверждают, что ситуация в сфере обслуживания элитных объектов может измениться только тогда, когда управляющие компании начнут зарабатывать на предоставлении своих услуг, а жильцы — своевре­менно их оплачивать (см. “Игроки рынка…”).

“Возможность зарабатывать — это самый большой стимул, так как есть спрос на такие услуги и есть желающие их оплачивать, поэтому, я думаю, со временем вся “элитка” перейдет на высокий уровень обслуживания”, — прогнозирует Юлия Ольшевская, специалист по вопросам жилой недвижимости компании NAI Pickard (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 1992 г.; около 40 чел.).

Эксперт — об инфраструктуре

Алла Куценко (35), старший консультант Knight Frank LLC Ukraine (г.Киев; консалтинг, брокеридж, оценка, инвестиции, маркетинг; в Украине — с 2006 г.; 20 чел.):

— С развитием рынка жилой недвижимости покупатели становятся более требовательными к качеству объектов. Сейчас развитая инфраструктура жилого комплекса — практически обязательное для девелоперов условие реализации успешного проекта. Первые этажи почти во всех жилых комплексах отведены под нежилые помещения, в которых и располагаются объекты инфраструктуры.

Кроме того, современное жилье высокого класса уже немыслимо без подземного паркинга, благоустроенной охраняемой придомовой территории, многоуровневой охраны, а также эксплуатационной обслуживающей организации. В качестве дополнительных опций в домах класса “элит” можно увидеть и такие престижные атрибуты, как салон красоты, тренажерный зал, бассейн, SPA-салон.

В анонсированных проектах класса “де-люкс” планируется реализовать и вовсе редкие объекты: помещения для хранения мехов, где поддерживается специальный микроклимат, сигарные помещения, ванны для мытья лап собакам и т.д. В то же время перечень объектов инфраструктуры в первую очередь зависит от концепции проекта.

Современные покупатели готовы платить за достойный продукт, но не склонны переплачивать за мнимые выгоды. В некоторых элитных жилых комплексах размещение объектов инфраструктуры, скорее, нежелательно и для девелопера, и для будущего владельца квартиры.

Жители подобных домов не смогут обеспечить достаточный поток клиентов в такие объекты, а, открыв доступ к ним внешним посетителям, можно значительно снизить престижность самого комплекса, которая базируется на таких понятиях, как эксклюзивность и камерность.

Игроки рынка — об обслуживании элитных объектов

Павел Зотиков (34), директор департамента оценки экспертно-оценочной компании “Нотингем Хауз” (г.Киев; оценочные услуги, проведение судебных экспертиз: строительно-технических, экономических, товароведческих; технический due diliganse;
с 1996 г.; 25 чел.):

— Как вариант улучшения обслуживания элитного объекта можно, конечно же, рассматривать создание ОСМД. Такая практика уже распространена в Киеве.

Есть также второй путь (но он сложнее и его решение в компетенции государственной и местной власти) — это создание централизованной коммунальной службы (с зоной ответственности в несколько многоквартирных домов, так как обслуживание одного объекта может быть экономически невыгодным), которая возьмет на себя все заботы коммунального характера и заключит договоры со всеми поставщиками данных услуг — от дворника до работников “Киевэнерго”. В этом случае у жильца вместо множества договоров будет один — с такой вот централизованной службой.

Кроме того, улучшить обслуживание дома можно, если жильцы согласятся, скажем, ежемесячно делать взносы, которые будут аккумулироваться на банковском счете (возможно, с начислением процентов), для последующего использования при выполнении капиталоемких работ по устранению каких-либо неисправностей или дефектов жилого дома (придомовой территории).

Игорь Никонов (46), президент компании “К.А.Н. Девелопмент” (г.Киев; консалтинг, девелопмент; с 2001 г.; более 100 чел.):

— Элитного жилья в Украине пока нет. Потому что нет самого рынка такого жилья. Купить элитную недвижимость в нашей стране могут многие. Но покупатели не готовы платить за ее обслуживание. В частности, это показывает опыт моих коллег, которые уже построили так называемое элитное жилье.

При этом наказать жильцов за неуплату в Украине практически невозможно — в отличие, например, от США, у нас нет закона, согласно которому обслуживающая компания может в случае неуплаты за предоставленные ею услуги забрать у жильца квартиру. Это — первое.

Второе — у нашего человека отсутствует понимание “сервиса”. Я считаю, что пока не вырастет новое поколение людей, которое не будет считать сервис чем-то порочным, а будет относиться к предоставляющим его людям с должным уважением, полноценного элитного жилья в Украине ждать не приходится.

Правда, чего греха таить, уровень нашего сервиса не очень высок. Но, опять-таки, это, скорее, последствие неплатежей за обслуживание дома, поскольку эксплуатационные затраты очень велики и не каждый девелопер в состоянии их понести.

Если же говорить о профессиональных обслуживающих компаниях, то они могли бы полноценно работать с рентабельностью около 20%, что опять-таки в Украине пока невозможно.

Поэтому если есть возможность жить за городом, то потенциальные покупатели элитного жилья по-прежнему предпочитают загородные дома, которые даже дешевле, чем элитное жилье, предлагаемое в Киеве.

К СЛОВУ

Внеплановые потери

В структуре спроса доля элитной недвижимости с наступлением осени уменьшилась. Так, по данным агентства недвижимости “Благовест” (г.Киев; с 1993 г.; 9 филиалов; более 800 чел.), если в августе доля квартир стоимостью $300-500 тыс. составляла 4,5% общего количества приобретенного жилья (в эту ценовую категорию вошли двухкомнатные квартиры на Печерске площадью 88-100 кв.м, трехкомнатные — в Печерском и Соломенском районах площадью 69-150 кв.м, а также четырех- и пятикомнатные квартиры в Печерском и Соломенском районах площадью 148-280 кв.м), то в сентябре она сократилась до 2,6%.

“В эту ценовую категорию в сентябре вошли трехкомнатные квартиры на Печерске (микрорайон Липки) и на Подоле площадью 150-200 кв.м”, — подчеркнула Ирина Луханина, генеральный директор АН “Благовест”. С 3,2% до 2,2% уменьшилась, по ее словам, и доля купленного жилья в ценовом диапазоне $500 тыс. и более.

“Правда, в этом случае в сентябре речь шла как о трех-, четырехкомнатных квартирах площадью 120-200 кв.м в центре столицы (по улицам Старонаводницкой, Московской, Терещенковской и Пушкинской), так и о домах площадью 150-200 кв.м и стоимостью более $1 млн, расположенных в Печерском районе столицы”, — уточнила г-жа Луханина.

Также следует отметить, что если в августе граждане потратили на покупку квартир в Киеве в целом $52,93 млн, то в сентябре, по сравнению с августом, на 13,9 млн меньше — $39 млн.

Интересно, что, несмотря на сокращение количества сделок купли-продажи элитной недвижимости, количество просмотров с января 2010 г. в столице возросло, по сравнению с 2009 г., практически вдвое. Правда, покупатели рассматривают различные варианты в течение года, но ничего не приобретают — многие ожидают дальнейшего снижения стоимости квартир.