Рынок производственных помещений под натиском конъюнктуры и киевской власти постепенно покидает столицу. Риэлторы считают, что шанс остаться в черте города есть только у небольших либо высокорентабельных производств.

Покупают пригород

Общая площадь помещений, которые используются или могут употребляться для нужд производства в столице, составляет порядка 1,7 - 2 млн кв. м. Из них, по данным агентства "Благовест", выставлено на продажу около 300 тыс. кв. м, а в аренду предлагается 150 - 200 тыс. кв. м. Еще более значительные площади предлагаются в пригородах (порядка 400 - 450 тыс. кв. м - к продаже, до 250 тыс. кв. м - для аренды). При этом средний уровень арендных ставок на производственные помещения колеблется в городской черте в диапазоне $4 - 12/кв. м, а за городом - $1 - 4/кв. м.

Город остается более привлекательным для арендаторов (особенно малых метражей), в то время как взгляды покупателей производственных квадратов все чаще устремляются в пригород. Цена продажи производственных помещений и имущественных комплексов, по данным риэлторов, колеблется в диапазоне $100 - 400/кв. м в городской черте и $60 - 200/кв. м в пригороде, что на 30 - 50% выше показателей прошлого года. Так, в минувшем году объем сделок купли - продажи производственных помещений составил не менее $15 млн. Риэлторы говорят, что чаще всего покупают помещения под производство фармакологических, санитарных и лакокрасочных изделий, а также под пищевое производство и переработку металлов.

Годовой прирост производственных помещений составляет не более 5% от общего объема, но на рынок эти площади не попадают, поскольку строятся для собственных нужд компаний - инвесторов. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости Red Дмитрия Шейнерта, за прошлый год в столице было построено порядка 10 - 15 более - менее крупных производств площадью до 5 тыс. кв. м.

Есть не то, что надо

Большинство риэлторов отмечают, что производственные помещения, пожалуй, единственный сегмент рынка недвижимости, где наблюдается столь явное несоответствие предложения спросу. "У нас практически никогда не было небольших производств, характерных для стран с развитым частным бизнесом, - рассказывает консультант отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International Аркадий Вершебенюк. - Киев и пригород застроены большими заводами и фабриками. В принципе, если сопоставить требуемое сегодня количество квадратных метров и существующее на рынке предложение, то они не будут сильно разниться. Но создается ситуация, когда рынок требует малоформатное обособленное здание, а предлагается часть огромного завода, что никак не может удовлетворить клиента, и, таким образом, порядка 50 - 60% существующего на рынке спроса остается неудовлетворенным".

Риэлторы отмечают, что по этим причинам производственники предпочитают покупать различный неликвид с более - менее подходящим земельным участком и доводить имеющиеся на нем объекты до ума, реконструируя их и подгоняя под собственные нужды.

Требования ужесточились

По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Натальи Матвийчук, количество желающих купить промышленные помещения на сегодняшний день превышает число желающих их арендовать примерно в два раза. Тем не менее покупатели в последнее время значительно ужесточили свои требования к объектам и предпочитают долго искать помещение, нежели брать то, что им не подходит.

"Проанализировав опыт пионеров области, производственники пришли к выводу, что намного выгоднее и разумнее подождать и найти на рынке помещение, подходящее им по всем параметрам, нежели брать неликвид, требующий в последующем просто колоссальных капиталовложений. Наиболее часто встречающимися требованиями покупателей являются удобство подъездных путей к объекту, небольшой метраж (от 500 кв. м до 3 тыс. кв. м), обособленная территория, "чистые" документы и наличие необходимых коммуникаций", - считает Наталья Матвийчук.

Поэтому, несмотря на то что на сегодняшний день в состоянии продажи находится более 50 имущественных комплексов (которые прежде всего подразумевают обособленные территории) площадью от 800 кв. м до 45 тыс. кв. м, найти покупателя на них довольно сложно, поскольку последние заинтересованы в минимальных расходах, в то время как уровень цен на объекты в хорошем состоянии достигает $300 - 400/кв. м, что зачастую превышает уровень стоимости нового строительства, особенно за городом.

Как говорят риэлторы, большинство покупателей готовы платить за качественные производственные помещения до $250/кв. м, но при условии, что они требуют лишь косметического ремонта и по метражу не превышают 3 тыс. кв. м. Такие помещения на рынке есть, но они предлагаются к продаже в составе владеющего ими юрлица (то есть продается фирма с принадлежащими ей объектами недвижимости, которые не всегда зарегистрированы в БТИ). Выкупая юрлицо, покупатель одновременно приобретает все его обязательства, и поэтому мало кто из производственников соглашается на подобный риск.

Рынок начал переезд

Не удовлетворяют запросы покупателей и появившиеся на рынке перепродажи приведенные в порядок производственные помещения ($300 - 400 за кв. м). "Такие площади, как правило, приспособлены под какое - то одно специфическое производство и в большинстве случаев продаются с оборудованием, - говорит Наталья Матвийчук. - Люди в свое время покупали эти площади для того, чтобы развивать собственное производство. Однако поскольку последнее по тем или иным причинам не заладилось, они выставляют эти помещения на продажу, но одновременно хотят реализовать и имеющееся оборудование. А покупатель в основном уже имеет собственное оборудование".

Не находя достойного предложения на столичном рынке, покупатели все чаще устремляют взоры на пригород. Дополнительной причиной является проводимая сегодня столичными властями политика выноса промзон за Киев, а также радушное отношение районных администраций к производственникам.

Поскольку в течение ближайших нескольких лет однозначно будут вынесены за городские пределы промзоны в районах Телички, Лукьяновки и пр., расположенные там предприятия уже начинают думать о своей передислокации, и уровень цен на производственные помещения и земельные участки все чаще заставляет их делать выбор в пользу пригорода. По словам коммерческого директора агентства недвижимости Дмитрия Нестеренко, в последнее время активно начали искать варианты переезда до 20 - 30% мелких арендаторов промышленных помещений. Причем большинство из них проявляет заинтересованность не в аренде помещений за городом, а в выкупе расположенных там земельных участков или заброшенных помещений. Преимущество отдается Бориспольскому и Обуховскому направлениям, а также таким городам, как Гостомель и Обухов.

В то же время, по мнению риэлторов, в столице существует достаточно промзон, которые на протяжении ближайших десятилетий вряд ли сменят свое месторасположение. Это такие районы, как окрестности улицы Луговой, Новая Дарница (окрестности Дарницкого фармзавода), Корчеватое и т. д. Здесь предпочитают обосновываться небольшие предприятия, а также некоторые западные фирмы, имеющие возможность позволить себе немалые расходы. "На предприятиях, расположенных в этих районах, сегодня можно найти помещение на продажу по цене в $150 - 350/кв. м, - отмечает Дмитрий Шейнерт. - Но такое помещение будет нуждаться в немалых капиталовложениях ($100 - 300/кв. м). А такие расходы себе могут позволить далеко не все производственники".

Западники заинтересовались арендой

По словам директора агентства недвижимости "Новый город" Дениса Седакова, соотношение спроса и предложения в сегменте аренды производственных помещений на данный момент приблизительно составляет 7 к 3. "Поскольку цены аренды за последние полгода не совсем обоснованно поднялись на 30 - 50% (особенно на дешевые помещения), сейчас на рынке остро ощущается дефицит помещений по реальной стоимости", - отметил он.

Самыми популярными метражами под аренду продолжают оставаться площади до 1 тыс. кв. м, а самыми активными арендаторами производственных квадратов на сегодняшний день являются владельцы мебельных, швейных, обувных производств, столярных мастерских, сборочных цехов и СТО. Кроме того, по информации компании Colliers International, в последнее время начали поступать заявки от западных компаний, которые заинтересованы в аренде 1 - 5 тыс. кв. м по цене от $2 до 6 за кв. м/мес., чего рынок практически не предлагает.

Что будет дальше

Говоря о дальнейшем развитии рынка производственных помещений, риэлторы сходятся во мнении, что он будет становиться все более цивилизованным. "Если еще полгода назад в 80% случаев в качестве производственных помещений люди продавали просто воздух (то есть помещения, на которые не были оформлены документы), то сейчас количество "воздушных продаж" уменьшилось до 50 - 60%", - рассказывает Наталья Матвийчук.

К тому же на рынке появились первые "девелоперские" объекты (промышленные помещения), построенные не для собственных нужд, а в целях последующей сдачи в аренду и получения прибыли. Сроки окупаемости этих объектов, конечно, выше сроков окупаемости офисов и торговых помещений и составляют как минимум 8 - 15 лет, но инвесторы уже готовы вкладывать в такие проекты и более "длинные деньги". "Переток капитала из областей строительства торговых и офисных помещений в промышленные и складские проекты уже не за горами, - отмечает Дмитрий Шейнерт. - Хотя, конечно, большее развитие получат все - таки складские проекты, которые, в отличие от производственных помещений, имеют определенные стандарты и менее специфичны".

В то же время, по словам специалистов компании Colliers International, большое производство будет все активнее выноситься за пределы столицы, и в течение ближайших лет Киев останется для нужд лишь среднего и малого бизнеса. Что касается ставок, то риэлторы сходятся во мнении, что до осени они вряд ли повысятся более чем на 20% на аренду и 30% - на продажу качественных помещений небольшого метража.

Любовь Осипова