Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшей перспективе рост арендных ставок и стоимости продажи объектов коммерческой недвижимости в Украине сохранится. Одним из основных факторов, определяющих стоимость и аренды, и продажи объектов коммерческой недвижимости, эксперты называют также значительный дефицит площадей в офисном, торговом и складском сегментах. "Даже если учесть, что в Киеве уровень обеспеченности высококачественными торговыми площадями до конца 2008 г., согласно прогнозам экспертов, возрастет до 180 - 190 кв.м на 1 тыс. жителей, данный показатель все еще является недостаточным, по сравнению с показателями развитых европейских рынков торговой недвижимости, на которых уровень обес - печенности составляет 300 - 400 кв.м на 1 тыс. жителей. То же относится к рынкам офисной и складской недвижимости", - говорит Александр Марченко, аналитик управляющей компании "ТИКО - Констракшн" (г.Киев; девелопмент торговой, офисной, гостиничной, складской, жилой недвижимости; с 1998 г.; 100 чел.).

Как отмечают эксперты, следствие дефицита коммерческих объектов в Украине - низкий уровень вакантности арендуемых в них площадей (1,5 - 2% в сегментах высококлассной офисной и торговой недвижимости), а также высокие арендные ставки, которые по средним показателям уже давно опережают большинство восточноевропейских городов, уступая лишь Лондону, Москве и Парижу.

В то же время, как отмечает Александр Марченко, вследствие различных причин (бюрократические проволочки при реализации проектов, недостаток опыта у некоторых участников рынка, отсутствие свободных земельных участков, затягивание ввода в эксплуатацию готовых объектов и т.д.) предложение коммерческих площадей в нашей стране растет медленно, тогда как спрос более динамичен. И этот дисбаланс, в конечном итоге, привел к сложившейся на рынке ситуации.

ТОП - ПРОГНОЗ

- Арендные ставки на офисные помещения класса А в столице вырастут не менеечем на 30% в 2008 г. и еще на 20% - в 2009 г.

Торговая недвижимость

Как отмечают аналитики компании Colliers International в Украине (г.Киев; консалтинг в области коммерческой недвижимости; с 1997 г.; 57 чел.), с начала 2008 г. базовые арендные ставки в успешных торговых центрах Киева для секций площадью 100 - 300 кв.м увеличились на 20 - 40%, до $150 - 250 за 1 кв.м в месяц. В менее успешных проектах арендные ставки почти не претерпели изменений и составляют $70 - 80 за 1 кв.м в месяц. Что касается стоимости объектов street retail (отдельно стоящих магазинов. - Ред.), то, по данным "ТИКО - Констракшн", в центре Киева она стартует от $9 тыс. за 1 кв.м и доходит до 20 тыс. и более за 1 кв.м на Крещатике.

Главным фактором, влияющим на повышение арендных ставок, а также на цену продажи торговых помещений, эксперты называют дисбаланс спроса и предложения. Они ожидают дальнейшего увеличения арендных ставок в торговых центрах Киева. В частности, до конца текущего года ставки могут вырасти как минимум на 10% плюс еще на 10 - 15% они могут увеличиться и в первом полугодии 2009 г. "Ситуация, возможно, изменится лишь в 2010 - 2011 гг., в случае реализации ряда крупных проектов", - прогнозирует Наталья Кравец, глава розничного департамента компании Colliers International (Украина).

Офисная недвижимость

По данным аналитиков Colliers International, в первом полугодии 2008 г. предложение новых офисных помещений в столице составило около 95 тыс. кв.м. При этом общий объем арендованных и купленных помещений как в новых, так и уже существующих бизнес - центрах (БЦ) за этот период составил около 110 тыс.кв.м. Предполагается, что до конца года рынку предложат еще 100 тыс.кв.м, однако нового предложения будет недостаточно для удовлетворения существующего спроса, и уровень вакантности по - прежнему вряд ли превысит 3%.

Что касается арендных ставок, то средняя достигнутая арендная ставка (без учета НДС и эксплуатационных расходов) на офисные помещения класса А на конец II квартала 2008 г. составляла, по данным Colliers International, $70 - 75 за 1 кв.м в месяц. Прирост по сравнению с 2007 г. составил около 16%. В то же время ставки для офисов класса В выросли с $48 в 2007 г. до $50 - 55 з за 1 кв.м в месяц в текущем году. Цена продажи 1 кв.м высококлассных офисных помещений в центре города, по данным компании "ТИКО - Констракшн", составила в первом полугодии 2008 г. $7,5 - 7,7 тыс. за 1 кв.м.

Учитывая растущий спрос и дефицит качественных офисных помещений в Киеве, Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International (Украина), прогнозирует дальнейшее увеличение базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В. В частности, темпы прироста арендных ставок на офисные помещения класса А, по его словам, очевидно, составят не менее 30% в 2008 г. и не менее 20% в 2009 г. Более активное предложение новых объектов (и, соответственно, стабилизация арендных ставок), по словам экспертов, ожидается только к 2010 - 2012 гг.

ТОП - ПРОГНОЗ

- Эксперты ожидают увеличения арендных ставок в торговых центрах Киева. До конца года они могут вырасти на 10%,в первом полугодии 2009 г. - еще на 10 - 15%.

Логистические комплексы

Не снизятся арендные ставки и в логистических комплексах Киева и области. Это, по словам экспертов, связано с тем, что спрос на складские площади также не удовлетворен и стабильно увеличивается. По оценкам Colliers International, в первой половине 2008 г. рынок был готов единовременно поглотить около 600 тыс.кв.м качественных складских помещений. При этом общий объем таких комплексов в Киеве на конец первого полугодия 2008 г. составил 360 тыс.кв.м.

Несмотря на ощутимый дефицит складских площадей, в первом полугодии текущего года наблюдалась относительная стабилизация арендных ставок. По словам Аркадия Вершебенюка, директора департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина), "рост арендных ставок за этот период не превысил 5%". Исключение, по словам г - на Вершебенюка, составили разве что складские помещения, расположенные в черте города, где из - за значительного спроса и отсутствия нового предложения арендные ставки возросли на 15 - 20%.

Следует отметить, что по состоянию на первое полугодие 2008 г. средняя базовая арендная ставка на складские помещения высокого качества, расположенные вокруг Киева, была зафиксирована на уровне $9 - 12 за 1 кв.м в месяц. В складских комплексах, расположенных в черте города, базовая арендная ставка возрастала при отсутствии предложения помещений, достигая порой $17 - 18 за 1 кв.м в месяц.

Основными факторами, влияющими на формирование арендных ставок на складские комплексы, являются, по словам г - на Вершебенюка, спрос и предложение не только на рынке в общем, но и в каждом конкретном сегменте складов: "Например, отсутствие проектов качественных складов в черте города либо в непосредственной близости от него, предлагающих небольшие помещения (1 - 3 тыс. кв.м), ведет к постоянному увеличению ставок в данном сегменте. Рост бизнеса крупных логистических компаний и выход на рынок новых игроков тоже приводят к тому, что помещения в строящихся комплексах достаются меньшему количеству арендаторов, следовательно, увеличивается доля неудовлетворенного спроса. Кроме того, удорожание строительства и ухудшение условий финансирования отрасли отрицательно влияют на запуск строительства новых объектов, что влияет и на формирование цены при стабильном спросе".

Что касается прогнозов относительно динамики арендных ставок, то, по словам г - на Вершебенюка, до конца 2008 г. цены на складские площади останутся приблизительно на том же уровне (возможно только некоторое увеличение ставок на небольшие, до 3 тыс.кв.м, помещения вследствие острого их дефицита). "В первом полугодии 2009 г. ставки могут быть немного откорректированы, в зависимости от своевременного ввода уже строящихся логистических комплексов и количества объектов, которые только начнут строиться", - прогнозирует эксперт.

Региональный привкус

Уровень арендных ставок для регионов можно условно классифицировать в зависимости от численности населения городов. Для магазинов площадью 50 - 300 кв.м в крупных городах Украины в первой половине 2008 г. средние ставки, по данным "Украинской Торговой Гильдии" (г.Киев; развитие проектов коммерческой недвижимости; с 2001 г.; 73 чел.), составляли $50 - 80 за 1 кв.м в месяц, а в городах с численностью населения 200 - 500 тыс.чел. - $30 - 50.

Впрочем, как отмечает Виталий Бойко, управляющий партнер "Украинской Торговой Гильдии", гораздо большее влияние на цену оказывает даже не регион. "Цены в одном городе могут колебаться в диапазоне $30 - 150. Причем наибольшее влияние на них оказывает качество объекта, а не его расположение", - говорит г - н Бойко.

Наиболее "дорогие" города сегодня - Донецк, Львов, Днепропетровск и Одесса. Здесь, по данным "Украинской Торговой Гильдии", средние ставки аренды 1 кв.м в готовящихся к открытию крупных торговых центрах (ТЦ) составляют $60 - 80 и более в месяц. В первой половине 2008 г. они увеличились на 20 - 30%.

Основными событиями, повлиявшими в первой половине 2008 г. на рост ставок аренды в офисных помещениях в регионах, стали, по словам экспертов, высокие инфляционные ожидания, повышение себестоимости строительства, снижение курса доллара, а также удорожание банковских кредитов. По итогам этого периода ставки аренды в крупнейших городах находились на уровне $25 - 40 за 1 кв.м. По данным "Украинской Торговой Гильдии", наиболее высокий прирост арендных ставок в первом полугодии был зафиксирован в Виннице (почти 40%), Симферополе (20%) и Запорожье (16 - 17%).

Специалисты прогнозируют, что в 2008 - 2011 гг. предложение офисных площадей в регионах будет увеличиваться. Как и ранее, активное развитие рынка прогнозируется в городах - миллионниках и крупных областных центрах. "Например, рынок офисных помещений в Днепропетровске еще полтора - два года будет оставаться привлекательным и дефицитным, и цены на нем будут расти. В 2010 г. офисные площади в среднем можно будет сдать по $28 - 30 за 1 кв.м в месяц (сейчас - $18 - 30). Цена продажи к этому времени может составить $3 - 3,5 тыс. за 1 кв.м, а для торговой составляющей - $4 - 4,5 тыс. за 1 кв.м", - прогнозирует Анна Закомирная, директор по развитию компании NAI Pickard (г.Киев; инвестиции в недвижимость, консалтинг в сфере недвижимости; с 1992 г.; 48 чел.).

Будут повышаться арендные ставки и в Харькове. "Эта тенденция будет наблюдаться на протяжении еще как минимум двух лет, пока не произойдет насыщение рынка качественными офисными площадями, т.е. до 2010 - 2012 гг. При условии, что заявленные проекты будут поступательно вводиться в эксплуатацию", - прогнозирует Валерия Гулевская, руководитель службы маркетинга ОАО "ИСК "Авантаж" (г.Харьков; девелопмент, инвестиционная деятельность и корпоративное управление предприятиями; с 1998 г.; 127 чел.).

В целом, по прогнозам экспертов, до конца года ставки аренды и цена продажи в регионах могут вырасти как минимум на 10%. В 2009 г. в некоторых городах возможен рост в 10 - 30%, а в некоторых, как, например, во Львове, может произойти стабилизация или даже снижение ставок на 5%.

Странные итоги

В целом, эксперты прогнозируют, что до конца 2008 г. уровень арендных ставок в объектах коммерческой недвижимости увеличится в среднем на 10 - 15%. В 2009 г. тенденция к незначительному росту арендных ставок продолжится и по итогам года рост может составить 15 - 20% в соответствии с динамикой инфляции в стране. В то же время представители КУА "Foyil Asset Management Ukraine" предполагают, что на протяжении ближайших трех лет рынок коммерческой недвижимости ожидает снижение цен как минимум на 10 - 15%. По их словам, если нынешние владельцы коммерческой недвижимости "законсервируют" свои инвестиции, рынок ожидает незначительное снижение цен. Если же банки, являющиеся основными инвесторами на рынке недвижимости, не смогут их "удержать", цены могут упасть и на 30%.