Индекс стоимости жилья в июне 2008 года: 2853$/кв. м. (+0,5% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +0,4% в месяц ( - 1,1%).

Индекс доходности: +1,7 банк/деп. ( - 0,2 банк/деп.)

За первое полугодие индекс стоимости жилья вырос на 280$/кв.м. или 10,9%.

В июне темп роста долларовых цен снизился. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае. Это увеличения числа сделок вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в мае (при ревальвации гривны) многие сделки откладывались, и часть их была заключена в июне.

Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). Но не только. Эту стагнацию можно рассматривать как очередной этап развития рыночных процессов.

В течение всего первого полугодия, на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности.

С одной стороны, люди стремились уйти от инфляции и банковских кризисов, вложив деньги в недвижимость. И именно эти мотивы достаточно явно просматривались при оживлении рынка в январе - феврале.

Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилья морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 квадратных метров на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) - это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия.

О том, что доходы растут, свидетельствуют данные Госкомстата, согласно которым в Киеве с мая 2007 г. по май 2008 г. размер заработной платы увеличился в среднем на 40,9%. И пусть в абсолютных величинах цифры значительно скромнее (в мае 2008 года 2991грн.); но ведь это лишь официальные зарплаты. Значительная часть киевлян получают дополнительные зарплаты "в конвертах", и у некоторых они достигают 2000 - 3000 долларов в месяц.

С такими доходами приобрести квартиру в Киеве крайне сложно. Но улучшить - вполне возможно. Потому одна из основных особенностей рынка заключается в том, что большинство сделок - это фактически обмены. Именно они всегда поддерживали определенный уровень активности даже в самые сложные для рынка времена.

Приведенные выше факторы на одной чаше весов. На другой - те факторы, которые способствовали снижению деловой активности.

Огромный разрыв между ценами и покупательной способностью большинства граждан уменьшился весьма незначительно. Цены нередко превышают европейские, при весьма низком качестве отечественного жилья.

Экономические факторы тесно переплетаются с психологическими. Все большее число участников понимают, что рынок перегрет. Потенциальные покупатели откладывают покупку жилья ожидая, что цены упадут. Эти настроения поддерживаются мощной пропагандистской кампанией; о неминуемом падении говорят практически везде. Продавцы пока не готовы к такому повороту событий. Не смотря на множество аргументов, они не торопятся превращать свои квадратные метры в быстро дешевеющие деньги, которые за пределами рынка недвижимости сложно вложить на длительный срок. Результат такого противостояния - снижение числа сделок.

Постоянная политическая нестабильность, высокая инфляция, коррупция, непредсказуемость мешают развитию экономики, способствуют миграции из страны молодежи и квалифицированных кадров. О влиянии этих факторов мы неоднократно писали, потому повторяться не будем.

Новое, что произошло за последние полгода, - существенное ограничение и усложнение ипотечного кредитования. За короткое время доля квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, резко сократилась.

А ведь в последние годы рынок недвижимости стал в очень значительной степени ипотекозависим. Сокращение сроков и объемов кредитования, увеличение тарифов, усложнение правил - существенно сказываются на возможности покупки недвижимости (в том числе, на возможности улучшить свои жилищные условия с помощью обмена с доплатой). В результате снижается спрос, разрываются цепочки сделок.

К новым факторам необходимо также отнести значительные проседания доллара в марте и мае. Скачки курсов валют усилили ощущение неопределенности, негативно отразились на деловой активности. Торги проходили очень сложно, сделки срывались, продавцы и покупатели уходили с рынка.

Мы далеки от того, чтобы все делить на белое и черное. Метафора с двумя чашами весов - всего лишь метафора. Реальность намного сложнее.

Резкое проседание доллара создало определенные предпосылки для перехода рынка недвижимости на национальную валюту. А заморозившие рынок жесткие меры по ограничению кредитования, вполне возможно, приведут к оздоровлению банковской системы (да и рынка недвижимости тоже).

Очень неоднозначным было влияние инфляционных процессов на спрос, предложение, цены, деловую активность. Роль одних факторов и процессов инфляция усилила, других - снизила. В частности, стремление покупателей защитить свои накопления от инфляции стимулировало спрос на недвижимость. Но, с другой стороны, проблемы в экономике и антиинфляционные меры правительства затрудняли функционирование рынка и снижали спрос.

Инфляция приводит к перераспределению денежных потоков, изменению реальных доходов отдельных групп населения. Если кто - то вынужден больше платить, то это означает, что кто - то больше получает. У одного снижается покупательная способность, у другого она повышается.

Снижение покупательной способности нередко означает отказ от приобретения жилья, практическую невозможность производить выплаты по кредитам, арендовать жилье на прежних условиях.

В результате количество проблемных кредитов растет, банки вынуждены повышать ставки и решать вопросы, связанные с реализацией залоговых квартир. Пока количество подобных объектов на рынке невелико. При усугублении кризиса, их количество возрастет, предложение увеличится, а спрос упадет.

Уменьшение реальных доходов арендаторов приводит к снижению доходов арендодателей и инвестиционной привлекательности недвижимости. Это способствует выбросу на рынок части квартир, снижению спроса на них.

Инфляционные процессы значительно усложняют деятельность застройщиков. Дорожают стройматериалы, рабочая сила, кредиты. Расходы растут, а спрос на дорожающие квартиры снижается. В результате уменьшаются объемы строительства. И рано или поздно это вновь приведет к увеличению спроса (вполне возможно, что сначала на вторичном рынке, а затем и на первичном).

К сожалению, ограниченные рамки статьи не позволяют более глубоко проанализировать многочисленные факторы, взаимосвязи, сценарии. Тем не менее, рискнем привести основной вывод (который и до нас был хорошо известен): экономика (вообще) и рынок недвижимости (в частности) - это сложные системы; любое упрощение может привести к неправильным выводам и неэффективным решениям.

Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли - продажи, заключенных при участии "Планета Оболонь", приведена в табл.1.

Табл.1.

	Янв. 2008	Февр. 2008	Март 2008	Апр. 2008	Май 2008	Июнь 2008
Средняя цена продажи	2826 $/м2	2868 $/м2	2983 $/м2	3161 $/м2	3109 $/м2	3229 $/м2
Средняя цена предложения проданных квартир	2860 $/м2	2897 $/м2	3028 $/м2	3196 $/м2	3152 $/м2	3265 $/м2
Средний размер торга	- 1,2%	- 1,0%	- 1,5%	- 1,1 %	- 1,4%	- 1,1%
Средняя цена предложения аналогичных квартир	2941 $/м2	2932 $/м2	3216 $/м2	3286 $/м2	3274 $/м2	3472 $/м2
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир	- 3,9%	- 2,2%	- 7,2%	- 3,8%	- 5,0%	- 7,0%
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки	62%	48%	39%	36%	44%	41%

Как и в предыдущих обзорах, напоминаем, что эту статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через вполне конкретные сделки.В частности, рост средней цены продажи в июне был вызван не столько удорожанием недвижимости, сколько увеличения удельного веса более дорогих объектов.

Изменение цен предложений

По нашим данным, в июне усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:

- в однокомнатных квартирах увеличилась на 1,6%;

- в двухкомнатных квартирах увеличилась на 1,7%;

- в трехкомнатных квартирах увеличилась на 1,3%;

- в многокомнатных квартирах снизилась на 4,3%.

Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от типа дома приведены в табл.2.

Табл.2

Тип жилья	2008 год	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %
Дореволюционные	май	6109	- 0.97	5745	+ 5.76	5784	+ 6.15
	июнь	6050		6076		6140
Сталинки	май	4024	+ 6.41	4659	- 1.12	4634	+ 5.11
	июнь	4282		4607		4871
Старая панель	май	3359	+ 2.11	3040	+ 1.12	2806	- 0.50
	июнь	3430		3074		2792
Старый кирпич	май	3505	+ 2.43	3411	+ 0.50	3402	+ 0.21
	июнь	3590		3428		3409
Типовая панель	май	3328	- 0.06	3075	+ 2.11	2748	+ 1.24
	июнь	3326		3140		2782
Украинская панель	май	2839	+ 1.48	2854	+ 1.68	2718	+ 3.46
	июнь	2881		2902		2812
Украинский кирпич	май	3115	- 0.71	3108	+ 2.22	3242	+ 1.33
	июнь	3093		3177		3285
Улучшенная типовая панель	май	3019	+ 2.22	2921	+ 1.03	2651	+ 2.00
	июнь	3086		2951		2704
Улучшенный кирпич	май	3678	+ 4.68	3788	- 1.43	3482	+ 2.13
	июнь	3850		3734		3556

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Анализируя приведенные выше статистические данные, необходимо учесть, что в июне курс доллара в пунктах обмена снизился примерно на 3% (30.05.2008 за доллар в среднем давали 4,7051грн, а 28.06.2008 4,5617грн). Это означает, что в июне цены предложения в гривнах снизились в большинстве сегментов рынка.

Динамика изменения долларовых цен предложений в первом полугодии 2008 года представлена на диаграммах.

Изменение цен предложений (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные)

Изменение цен предложений (левобережн. окраина, левобережн. окраина метро, правобережная окраина)

Изменение цен предложений (центо, прицентралье, правобережн. окраина метро

На первичном рынке общегородской уровень цен в июне практически не изменился. Но значительное количество застройщиков, столкнувшихся со снижением объемов продаж, ввели "летние" акции, снизили цены на несколько процентов (максимальные скидки, по нашим данным, составили 10%).

На рынке аренды цены в июне снизились на 20 - 50 долларов в сегменте дешевых однокомнатных и двухкомнатных квартир. При этом, указав цены в долларах, арендодатели нередко настаивают на расчетах в гривнах по курсу 5,0.

Основная причина такого снижения - летнее уменьшение спроса и одновременное увеличение предложения. В июле спрос, скорее всего, снизится еще больше, а потому можно ожидать дальнейшего снижения цен на аренду "дешевых" квартир. Что же касается аренды "дорогих" квартир, то в этих сегментах рынка спрос мало зависит от времени года.

На рынке ипотечных кредитов ситуация все более и более усложняется. Рост банковских процентов по ипотечным кредитам продолжается, условия кредитования ужесточаются. Нацбанк проводит жесткую политику, направленную на стабилизацию гривны и перестройку кредитно - банковской системы. В частности, коммерческие банки должны накапливать дополнительные средства для резервирования выдаваемых кредитов. Естественно, для этого требуется не только время, но и соответствующая работа с акционерами и клиентами.

По данным компании "Простобанк Консалтинг", средняя процентная ставка по кредитам на жилье в июне 2008 года составила в гривне 20,1%, в долларах 14,48% годовых.

Некоторые эксперты предполагают, что до конца года процентные ставки по гривневым кредитам повысятся еще 2%, в долларах и евро на 1%.

Как будет дальше - трудно сказать.

Пока же некоторые банки стали рассылать своим клиентам письма, в которых сообщают о росте процентный ставок по уже взятым кредитам. Обосновывают этот шаг ухудшением экономической ситуации, инфляцией и ростом до 12% учетной ставки Нацбанка. Поскольку возможность подобных действий, как правило, предусмотрена договорами выдачи кредитов, то у клиентов остается весьма небольшой выбор: либо срочно гасить кредит, либо соглашаться с условиями банка.

Гасить кредит из имеющихся средств могут далеко не все. Поэтому многие заемщики сейчас пытаются перекредитоваться в тех банках, которые имеют возможность занимать относительно дешевые деньги за рубежом, и пока не подняли ставки.

Прогноз на июль

Полагаем, что наиболее вероятный сценарий развития событий этим летом - стагнация с вполне возможным снижением на 3 - 6% долларовых цен в отдельных сегментах рынка.