Индекс стоимости жилья в апреле 2008 года: 2794$/кв. м. (+2,3% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +2,0% в месяц ( без изменения).

Индекс доходности: +1,9 банк/деп. ( +0,3 банк/деп.)

Как и в предыдущие месяцы, на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции.

С одной стороны, ощущался рост активности потенциальных покупателей. Глядя на нестабильность валют и высокий уровень инфляции, они пытались срочно решить свои жилищные проблемы и обезопасить многолетние накопления. По сравнению с мартом, количество сделок выросло на 30%. Что же касается заявок на покупку квартир, то в апреле 2008 года их было почти на 70% больше, чем в апреле 2007 года.

С другой стороны, усложнение условий ипотечного кредитования и высокий уровень инфляции, "съедающей" значительную часть доходов потенциальных покупателей, все чаще и чаще мешали довести сделки купли - продажи недвижимости до логического конца. Отказ банка предоставить кредит одному из покупателей нередко разрывал целую цепочку сделок.

Не способствовали повышению деловой активности и резкие прыжки курсов валют. При проседании доллара многие переговоры и сделки откладывались на неопределенный срок. Но следует отметить, что участники рынка уже менее болезненно реагировали на резкие колебания курсов валют. Хотя торги в большинстве случаев по - прежнему шли в долларах, но стороны одновременно старались договориться и о курсах конвертации валют или об оплате в гривнах.

Почему же, несмотря на сокращение ипотечного кредитования и прочие препоны, количество сделок выросло?

О многих факторах и причинах можно будет судить лишь по прошествии времени. Но некоторые понятны и сейчас.

Во - первых, сказался традиционный весенний рост деловой активности. Активизировались продажи дач (в том числе, и в черте Киева), загородной недвижимости, земельных участков. Ну, а когда какие - то сегменты рынка приходят в активное движение, то активизируется и весь рынок; продажа одной недвижимости нередко связана с покупкой другой.

Во - вторых, были подписаны договоры, отложенные в марте.

Нельзя сбрасывать со счетов и успешные маркетинговые шаги, а также то, что в условиях роста неопределенности люди тянутся к хорошо известным компаниям. Судя по отдельным данным, количество сделок выросло далеко не у всех риэлторов.

Как мы и прогнозировали в предыдущем аналитическом обзоре, в долларах цены выросли; в гривнах практически не изменились. Если же учесть высокий уровень инфляции, то по отношению к "корзинке социально значимых товаров" стоимость недвижимости снизилась.

Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли - продажи, заключенных при участии группы компаний "Планета Оболонь", приведена в табл.1.

Табл.1.

	Январь 2008	Февраль 2008	Март 2008	Апрель 2008
Средняя цена продажи	2826 $/м2	2868 $/м2	2983 $/м2	3161 $/м2
Средняя цена предложения проданных квартир	2860 $/м2	2897 $/м2	3028 $/м2	3196 $/м2
Средний размер торга	- 1,2%	- 1,0%	- 1,5%	- 1,1 %
Средняя цена предложения аналогичных квартир согласно	2941 $/м2	2932 $/м2	3216 $/м2	3286 $/м2
Отличие средней цены продажи от средней цены предложения аналогичных квартир	- 3,9%	- 2,2%	- 7,2%	- 3,8%
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотечного кредитования	62%	48%	39%	36%

Данную статистику вряд ли стоит переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через вполне конкретные сделки. С учетом этого, прокомментируем приведенные цифры.

Изменение цен продаж.

Согласно нашей статистике, средняя цена продажи выросла за месяц с 2983 до 3161 долларов за метр, или почти на 6%. Воспринимать эти цифры необходимо как показательный пример, но не более того.

Корреляции этих данных с общерыночными тенденциями, конечно же, есть. Но статистика цен продаж зависит от перечня объектов. А потому анализ изменения цен продаж необходимо вести совместно с анализом изменения спектра проданных квартир. В противном случае цифры статистики вполне могут ввести в заблуждение.

К сожалению, мы пока не готовы давать количественные данные, относящиеся к проданным объектам. Но качественные характеристики изменений вполне можем привести.

Ощутимый рост цен продаж в апреле во многом объясняется ростом доли более дорогого жилья: с качественным ремонтом, расположенного в более дорогих районах и типах домов (при этом напоминаем, что речь идет о сегментах массового жилья).

Одна из причин этого - отложенные ранее сделки. В марте многие покупатели качественного жилья временно ушли с рынка (и мы об этом писали в предыдущем аналитическом обзоре). В апреле некоторые из них вернулись и приобрели присмотренные ранее квартиры. Надо полагать, что кто - то из них сумел адаптироваться (в том числе, морально) к происходящим процессам, а кто - то просто устал ждать и волноваться (естественно, соответствующей статистики у нас нет, судим по косвенным данным да тем мини - социологическим исследованиям, которые стараемся проводить среди участников рынка).

Разница между статистикой цен продаж и статистикой цен предложений на аналогичные квартиры.

Судя по нашей статистике, в апреле в сегментах массового жилья разрыв между ценами продаж и ценами предложения на аналогичные квартиры существенно сократился (с 7,2% до 3,8%).

На наш взгляд, это объясняется следующими причинами.

В марте наибольшую активность проявляли покупатели "дешевого" жилья. И они нередко приобретали квартиры с "недостатками" (в худшем состоянии, на зашумленных улицах, в менее престижных домах:). Естественно, что такие квартиры стоят существенно дешевле, чем "средние" в этом же классе. В апреле же увеличился удельный вес покупателей с более высокими запросами к качеству жилья.

Другая причина - более реалистичные цены на продаваемые квартиры (об этом, в частности, говорит и уменьшение размера торга). Очевидно, продавцы стали больше ориентироваться на "синицу в руке", чем на "журавля в небе".

Изменение доли квартир, приобретаемых с привлечением ипотеки.

Важным итогом месяца стало дальнейшее сокращение доли квартир, приобретаемых с использованием ипотечного кредитования. Взять кредит с каждым месяцем становится все труднее.

Произошли коррективы при выборе валюты. Похоже, что доверия к национальной валюте сейчас больше чем к доллару. Доля сделок с оплатой в гривнах резко выросла и в отдельных сегментах рынка превысила 40%. В частности, на платежах в национальной валюте обычно настаивали продавцы, вкладывающие полученные деньги на первичном рынке.

Если экстраполировать нынешние тенденции на будущее, то вполне возможно, что гривны станут основной валютой не только на первичном рынке, но и на вторичном.

Хотя инерционность рынка очень и очень велика. Если у покупателя основная часть накоплений в долларах, то перейти без ощутимых потерь на иные валюты ему очень непросто.

Именно поэтому расчеты в евро при покупке жилья практикуются не так уж и часто. Очевидно, что лишь у немногих покупателей доходы и основные накопления в евро, а приобретать его по завышенному курсу не выгодно. Поэтому, хотя тема оплаты в евро поднималась при проведении торгов достаточно часто, тем не менее, при покупке квартир стороны в большинстве случаев останавливались либо на долларах, либо на гривнах. А вот при покупке коммерческой недвижимости, расчеты в евро достаточно обыденная вещь (надо полагать, что значительная часть покупателей такой недвижимости получают доходы и делают накопления в евро).

Изменение цен предложений

Статистический анализ цен квартир, предлагаемых к продаже, показал, что квадратный метр в апреле подорожал:

- в однокомнатных квартирах на 1,0%;

- в двухкомнатных квартирах на 2,7%;

- в трехкомнатных квартирах на 2,3%;

- в многокомнатных квартирах на 1,9%.

Анализируя статистику цен предложений, прежде всего, отметим снижение темпов роста стоимости однокомнатных квартир. Дело в том, что однокомнатные квартиры наиболее чувствительны к изменению общерыночных тенденций, и процессы, зарождающиеся в этом сегменте, нередко затем распространяются на весь рынок.

Однако в данном случае события, похоже, развиваются по существенно иным сценариям. Наблюдается расслоение рынка, связанное со "сбросом" так называемых инвестиционных квартир. В сегментах "старый кирпич" и "старая панель" однокомнатные квартиры подорожали весьма существенно (соответственно на 4,04% и 2,14%). А вот в сегментах "украинский кирпич" и "украинская панель" они ощутимо подешевели (соответственно на 1,29% и 4,34%).

Это говорит о том, что спрос на малогабаритные хрущевки по - прежнему значителен (ибо на что - то лучшее у покупателей просто не хватает средств). Что же касается просторных однокомнатных современных квартир, то в этом сегменте, похоже, наблюдается определенное затоваривание. Понятна и его основная причина. Дело в том, что квартиры в новостройках нередко рассматриваются как инвестиции, и, судя по всему, часть инвесторов сейчас стремится избавиться от них. И, если на двух - и трехкомнатные квартиры в новых домах спрос достаточно большой, то "излишне просторные" однокомнатные нередко зависают.

На графике представлены изменения цен предложений в сегментах хрущевок и современных домов. При этом для большей наглядности изменения цен даны в процентах к началу периода.

Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от типа дома приведены в табл.2.

Табл.2

Тип жилья	2008 год	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена кв.метра в $	Изменение в %	Цена кв.метра в $	Изменение в %	Цена кв.метра в $	Изменение в %
Дореволюционные	Март	5564	- 2.66	5498	+ 7.06	6139	+ 0.54
	Апрель	5416		5886		6172
Сталинки	Март	4206	- 5.04	4532	+ 1.48	4312	+ 1.37
	Апрель	3994		4599		4371
Старая панель	Март	3222	+ 2.14	2948	+ 2.58	2689	+ 4.05
	Апрель	3291		3024		2798
Старый кирпич	Март	3343	+ 4.04	3257	+ 2.92	3285	+ 0.49
	Апрель	3478		3352		3301
Типовая панель	Март	3256	+ 0.83	3010	+ 0.56	2590	+ 2.74
	Апрель	3283		3027		2661
Украинская панель	Март	2927	- 4.34	2872	- 3.13	2695	- 0.41
	Апрель	2800		2782		2684
Украинский кирпич	Март	3032	- 1.29	3026	+ 2.45	3131	+ 2.40
	Апрель	2993		3100		3206
Улучшенная типовая панель	Март	2971	+ 0.71	2833	+ 4.87	2616	+ 0.61
	Апрель	2992		2971		2632
Улучшенный кирпич	Март	3640	- 1.90	3639	+ 5.50	3295	+ 4.31
	Апрель	3571		3839		3437

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

На первичном рынке общегородской уровень цен в апреле вырос примерно на 2%. И это притом, что некоторые застройщики проводили так называемые "акции".

Судя по всему, застройщики все больше ощущают на себе действие "финансовых ножниц". С одной стороны на них давит рост стоимости стройматериалов и рабочей силы. С другой - сложности с кредитованием и привлечением инвесторов.

Привлекать деньги из - за рубежа становится все сложнее, а отечественные банки существенно ужесточили условия кредитования. Есть, правда, надежда на льготные кредиты и поддержку государства. Но, судя по всему, льготные кредиты и в этот раз дойдут далеко не до всех, кому их обещают.

На рынке аренды цены достаточно стабильны. Но высокий уровень инфляции начинает влиять и на рынок аренды. Причем, весьма по - разному. Некоторые арендодатели пытаются повысить цены (ведь все дорожает). Есть и такие, кто вынужден уступать (ведь подорожание продуктов, не подкрепленное ростом доходов, оставляет меньше средств для оплаты аренды жилья). Правда, тут сказывается и сезонность: весной некоторые киевляне надолго уезжают из города. При этом они нередко торопятся и выставляют свои квартиры немного дешевле.

Заметно также стремление арендодателей перейти на расчеты в национальной валюте или в евро.

На рынке ипотечных кредитов ситуация существенно усложнилась. Нацбанк проводит жесткую политику, направленную на снижение темпов инфляции. И это приводит к тому, что у коммерческих банков просто не хватает ресурсов для ипотечного кредитования. Взять ипотечный кредит становится существенно сложнее. Некоторые банки из первой двадцатки временно приостановили выдачу гривневых кредитов, уменьшили выдачу кредитов в валюте.

Банки, у которых остались кредитные ресурсы, пользуясь повышенным спросом, выдают кредиты под более высокие проценты. При этом очень тщательно подходят к проверке потенциальных заемщиков.

Учитывая решение Нацбанка повысить с 30 апреля учетную ставку с 10% до 12%, рост банковских процентов будет продолжаться и дальше. Ведь теперь коммерческие банки должны платить за ссуды на 2% дороже. А высокий уровень инфляции и проседание доллара заставляют их повышать проценты по депозитным вкладам. Естественно, все это приводит к автоматическому удорожанию кредитов как для населения, так и для застройщиков.

По данным компании "Простобанк Консалтинг", средняя процентная ставка по кредитам на жилье в апреле 2008 года составила в гривне 17,02%, в долларах 13,6% годовых.

Прогноз на май

Деловая активность в мае обычно находится на достаточно высоком уровне. Правда, так бывает далеко не всегда. Например, в мае 2007 года на рынке был застой. Как поведет себя рынок в этом году - сказать сложно. Он все еще находится на распутье.

Резкие колебания курсов валют заставляет несколько иначе взглянуть на "реальный тренд" рынка.

При подсчете статистики и индексов в национальной валюте тренд уже сейчас близок к "боковому" ("колебательному"). Другое дело, что участники вторичного рынка недвижимости пока не готовы перейти от долларовых цен к каким - то иным.

Но и при задании цен в долларах, вероятность того, что "растущий" тренд сменится "боковым", растет с каждым месяцем. Основные предпосылки для этого: усложнение и удорожание ипотечного кредитования, а также то, что в отдельных сегментах рынка наблюдаются признаки затоваривания инвестиционных квартир. Сложно сказать, произойдет ли подобная смена тренда в мае. Или же развитие событий будет происходить примерно по тому же сценарию, что и в апреле.

Что же касается смены "растущего" (долларового) тренда на "падающий", то, учитывая значительную инерционность рынка недвижимости, вероятность такого развития событий в мае, по нашему мнению, невелика.