Авторизация

Ім'я користувача:

Пароль:

Новини

Топ-новини

Фінансові новини

Фінанси

Банки та банківські технології

Страхування

Новини економіки

Економіка

ПЕК (газ та електроенергія)

Нафта, бензин, автогаз

Агропромисловий комплекс

Право

Міжнародні новини

Україна

Політика

Бізнес

Бізнес

Новини IT

Транспорт

Аналітика

Фінанси

Економіка

ПЕК (газ та електроенергія)

Нафта, бензин, автогаз

Агропромисловий ринок

Політика

Міжнародна аналітика

Бізнес

Прес-релізи

Новини компаній

Корирування

Курс НБУ

Курс валют

Курс долара

Курс євро

Курс британського фунта

Курс швейцарського франка

Курс канадського долара

Міжбанк

Веб-майстру

Інформери

Інформер курсів НБУ

Інформер курс обміну валют

Інформер міжбанківські курси

Графіки

Графік курсів валют НБУ

Графік курс обміну валют

Графік міжбанківській курс

Експорт новин

Інформація про BIN.ua

Про сайт BIN.ua

Реклама на сайті

Контакти

Підписка на новини

Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2008 года

12:04 03.04.2008 |

Индекс стоимости жилья в марте 2008 года: 2730$/кв. м. (+1,9% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +2,0% в месяц ( - 0,1% ).

Индекс доходности: +1,6 банк/деп. ( +0,1 банк/деп.)

За первый квартал 2008 года индекс стоимости вырос на 6,1%.

Особенностью первого квартала 2008 года стало резкое сокращение новогодних каникул. Задатки пошли с первой недели января, а дальше (до конца февраля) по нарастающей. Учитывая, что в январе и феврале на рынке обычно наблюдается дремотное состояние, нынешняя активизация в эти традиционно "застойные месяцы" для многих стала приятной неожиданностью.

К положительным факторам и событиям можно также отнести внимание первых лиц государства к проблеме общедоступного жилья и опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок в 2005 - 2007 годах.

К сожалению, остальные заслуживающие внимания факторы и события имели негативный характер.

Одни факторы (такие, например, как газовые скандалы, высокий уровень инфляции, политическая нестабильность) сказывались на развитии рынка недвижимости опосредствованно. А вот проблемы в банковской сфере, существенное ужесточение условий ипотечного кредитования, а также снижение курса американского доллара влияли на рыночные процессы самым непосредственным образом.

В марте на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, явно ощущалось традиционное весеннее оживление деловой активности. С другой стороны, резкое проседание курса доллара, ужесточение правил ипотечного кредитования и пессимистические настроения в обществе замораживали рынок.

Ощущалась типично мартовская погода: то день теплый и солнечный, то холодный и мрачный. То резкое увеличение количества звонков, заявок на покупку, просмотров: То затишье и даже срыв достигнутых ранее договоренностей.

Поэтому неудивительно, что по сравнению с февралем, в марте количество договоров задатка сократилось на 27% (данные предварительные, отчеты продолжают поступать).

Изменился и качественный состав продаваемых квартир. Резко снизился удельный вес дорогих объектов. Если в феврале в перечне договоров задатков трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.

О чем говорит столь резкое (почти одномоментное) уменьшение доли трехкомнатных квартир в списке сделок?

На наш взгляд, за этим стоит не только осторожность, которую в условиях неопределенности могут позволить себе люди, живущие в более - менее нормальных условиях, но и резкое ужесточение правил ипотечного кредитования. Ведь как бы там ни было, а обменять на гривны 40000 долларов и взять по ипотечному кредиту недостающие (для покупки однокомнатной квартиры) 300000 гривен, проще (и безопаснее), чем суммы в 3 - 5 раз большие.

Прыжки на рынках валют, изменение правил ипотечного кредитования, противоречащие друг другу выводы экспертов, заявления политиков, массовые PR - кампании - всё так или иначе сказывалось на рынке недвижимости. Потому каждая неделя марта имела свою специфику. Несмотря на очень высокую инерционность рынка, цены то ускоряли темпы роста, то замедляли. В результате индекс стоимости вырос на 1,9%, а средняя цена предложения квадратного метра на 2,5%.

Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли - продажи, заключенных при участии группы компаний "Планета Оболонь", приведена в табл.1.

Табл.1.

Январь 2008 Февраль 2008 Март 2008
Средняя цена продажи квадратного метра 2826 $/м2 2868 $/м2 2983 $/м2
Средняя цена предложения квадратного метра в проданных квартирах 2860 $/м2 2897 $/м2 3028 $/м2
Средний размер торга - 1,2% - 1,0% - 1,5%
Средняя цена предложения квадратного метра в аналогичных квартир согласно компьютерной оценке http://www.domik.net/mod/web/estimate 2941 $/м2 2932 $/м2 3216 $/м2
Отличие средней цены продажи от средней цены

предложения аналогичных квартир

- 3,9% - 2,2% - 7,2%
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотечного кредитования 62% 48% 39%
К сожалению, выборка сделок группы компаний "Планета Оболонь" не такая уж и большая (хотя и немаленькая). Поэтому статистические погрешности в данном случае значительны.

Статистические данные о продавцах и покупателях, подписавших в первом квартале 2008 года договоры задатка, приведены в табл.2.

Табл.2. Статистические данные об участниках рынка

Удельный вес киевлян среди покупателей 65,8%
Удельный вес приезжих (граждан Украины) среди покупателей 31,0%
Удельный вес иностранцев среди покупателей 3,2%
Средний возраст продавца 44 года
Средний возраст покупателя 38 лет
Соотношение женщин и мужчин среди продавцов женщины 61%, мужчины 39%
Соотношение женщин и мужчин среди покупателей женщины 46%, мужчины 54%

Изменение цен предложений

Статистический анализ цен квартир, предлагаемых к продаже, показал, что квадратный метр в марте подорожал:

- в однокомнатных квартирах на 3,6%;

- в двухкомнатных квартирах на 3,1%;

- в трехкомнатных квартирах на 1,1%;

- в многокомнатных квартирах на 5,3%.

Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от района представлены в табл.3

Табл.3. Изменение цен предложений на вторичном рынке недвижимости Киева по районам

Район 2008 год Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные
Цена кв.метра

в $

Изменение

в %

Цена кв.метра

в $

Изменение

в %

Цена кв.метра

в $

Изменение

в %

Голосеевский февраль 3372 + 2.28 3794 + 0.45 3516 - 2.56
март 3449 3811 3426
Дарницкий февраль 2743 + 4.01 2681 + 1.53 2456 + 1.10
март 2853 2722 2483
Деснянский февраль 2688 + 4.65 2605 + 2.15 2350 + 1.11
март 2813 2661 2376
Днепровский февраль 2978 + 2.28 2735 + 2.71 2631 + 1.48
март 3046 2809 2670
Оболонский февраль 3324 + 3.07 3249 + 2.22 3196 + 9.67
март 3426 3321 3505
Печерский февраль 4703 + 3.51 5049 + 4.73 5413 + 7.48
март 4868 5288 5818
Подольский февраль 3245 - 0.52 3251 + 5.75 3195 + 0.50
март 3228 3438 3211
Святошинский февраль 2814 + 5.93 2866 + 2.51 2611 + 2.64
март 2981 2938 2680
Соломенский февраль 3207 + 3.21 3004 + 1.50 3082 + 1.14
март 3310 3049 3117
Шевченковский февраль 3863 - 1.53 4129 - 0.19 4395 - 0.30
март 3804 4121 4382
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Динамика изменения цен предложений в некоторых сегментах вторичного рынка Киева представлена на графиках.

Динамика изменения цен предложения на вторичном рынке Киева

Динамика изменения цен предложения в сегменте "старая панель"

Динамика изменения цен предложения в сегменте "типовая панель"

Динамика изменения цен предложения в сегменте "украинский кирпич"

На первичном рынке общегородской уровень цен в марте вырос примерно на 1%. Примечательно, что некоторые застройщики проводили так называемые "акции", с помощью которых старались быстрее распродать квартиры перед сдачей дома.

Выбор предложений, на первый взгляд, достаточно большой. Но, во - первых, большинство предложений со сдачей дома через год - полтора. А, во - вторых, наиболее ходовые малогабаритные квартиры по - прежнему в дефиците. Так, например, у крупнейшего киевского застройщика Киевгорстроя однокомнатные квартиры остались всего в одном доме на Троещине. Причем, эти квартиры далеко не малогабаритные - 57,8 квадратных метров. Двухкомнатные квартиры - в двух домах. Зато на сайте Киевгорстроя немало четырех и пятикомнатных квартир.

У второго крупнейшего застройщика Киева "Финансовой компании "Житло - инвест" малогабаритные однокомнатные квартиры площадью 44 квадратных метров есть лишь в селе Петровском Киево - Святошинского района. Следующие по уровню "малогабаритности" идут квартиры площадью 52,24 квадратных метров в Бортничах. В самом же Киеве однокомнатные квартиры от "Житло - инвеста" - 61,82 квадратных метра (проспект Науки, 65). На рынке аренды цены сейчас достаточно стабильны. В базах данных время от времени мелькают гостинки на дальних окраинах по 400 и двухкомнатные по 500 долларов в месяц. Но квартиры по таким ценам быстро уходят. Более реально найти квартиру долларов на 50 дороже.

На рынке ипотечных кредитов резко ужесточаются правила предоставления и обслуживания кредитов. Судя по всему, Нацбанк достаточно строго надзирает за выдачей кредитов, особенно на длительный срок. Соответственно банки повышают ставки и вводят дополнительные штрафные санкции за задержку платежей.

К тому же в СМИ начались массовые PR - кампании, направленные против ипотечного кредитования по "этим огромным процентам".

В результате удельный вес квартир, купленных на вторичном рынке с привлечением ипотечных кредитов, существенно уменьшился. Если в 2007 году таких квартир было более 70%, то в январе 2008 года - 62%. Динамика снижения доли ипотечных квартир в феврале и марте приведена в табл.1.

Еще сложнее получить ипотечный кредит при покупке жилья на первичном рынке. Банки выдают такие кредиты, как правило, лишь в тех случаях, когда сами надзирают за ходом строительства, участвуют в кредитовании застройщиков.По данным компании "Простобанк Консалтинг", средняя процентная ставка по кредитам на жилье на первичном рынке Украины сроком на 20 лет в марте 2008 года составила в гривне 16,4% годовых, в долларах 13,2%, в евро 12,7%, в швейцарских франках 9,5%.

Прогноз на апрель

Сложно давать обоснованный прогноз в условиях, когда на рынке действуют две взаимно противоположные тенденции.

И все - таки мы склоняемся к тому, что в силу высокой инерционности процессов, сценарии поведения рынка в апреле будут во многом аналогичны тем, которые наблюдали в марте.

Учитывая высокий уровень инфляции и ослабление доллара, полагаем, что цены предложений будут продолжать расти. Вполне возможно, что при этом будет расти (хотя и более медленными темпами) и размер торга. При этом цены реальных продаж, скорее всего, подрастут. Но вот перекроет ли этот рост цен снижение покупательной способности доллара - тут, как говорится, поживем - увидим. Все ж таки перегрев рынка недвижимости весьма значителен.

За матеріалами: domik.net
 

ТЕГИ

Курс НБУ на сьогодні
 
за
курс
uah
%
USD
1
40,6485
 0,0005
0,00
EUR
1
43,5366
 0,0584
0,13

Курс обміну валют на вчора, 10:43
  куп. uah % прод. uah %
USD 40,4248  0,01 0,03 41,0656  0,04 0,09
EUR 43,4728  0,17 0,39 44,2900  0,20 0,44

Міжбанківський ринок на вчора, 11:33
  куп. uah % прод. uah %
USD 40,6300  0,01 0,02 40,6700  0,01 0,02
EUR -  - - -  - -

ТОП-НОВИНИ

ПІДПИСКА НА НОВИНИ

 

Бізнес