Пустив с молотка огромный участок земли в Оболонском районе Киева, власть столицы вступила в эпоху крупных распродаж земельных ресурсов. По всей видимости, это будет далеко не последняя крупная продажа киевской земли, ведь муниципалитет уже давно вынашивает планы по выносу за пределы города крупных промышленных предприятий. Но в то же время актуальность обретает вопрос, что делать инвесторам с этими крупными участками земли. Застраивать жильем? Или возводить деловые кварталы? Каким бы привлекательным ни казалось каждое из этих решений, оно содержит немалый риск, ведь рынок может просто не "проглотить" большое количество однородной недвижимости. Поэтому, как показывает западный опыт, чтобы диверсифицировать риски и добиться более высокого уровня доходности, на таких территориях стоит строить многофункциональные комплексы недвижимости, или mixed - use центры. Преимущества и изъяны такого формата недвижимости недавно обсудили видные эксперты киевского рынка недвижимости, принявшие участие в очередном "круглом столе" "КН".

УЧАСТНИКИ:

Андрей БОЛДАРЕВ (А. Б.), директор по маркетингу компании "Архитектура и технологии"

Сергей КАРАМНОВ (С. К.), президент компании Real Estate Solutions

Валерий КИРИЛКО (В. К.), директор компании Concorde Development

Виктор РАСПУТНЫЙ (В. Р.), директор компании Build & Live Development

Владимир СТЕПЕНКО (В. С.), директор по маркетингу компании "СВ - Девелопмент"

Алексей СТРУЛЕВ (А. С.), директор компании "Призма Бета"

Ольга ЯКИМАХА (О. Я.), аналитик компании "Эл консалтинг"

НОВАЯ СТУПЕНЬ РАЗВИТИЯ УКРАИНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

- Насколько распространены сегодня "коктейли" из недвижимости в Киеве? Появление первых масштабных mixed - use центров в столице, о которых уже заявили застройщики, - это дань моде или суровая рыночная необходимость, обусловленная теми преимуществами, содержащими в себе данный формат недвижимости?

А. Б.: - В первую очередь это обусловлено рынком и спросом. Смешивание форматов позволяет инвестору получить хорошую рентабельность в реализации проекта с каждого уровня или этажа, предлагая разместиться на нижних этажах ритейлу и офисам, а выше - жильцам и гостиничному формату.

В. С.: - Появление многофункциональных комплексов - естественная закономерность активного развития рынка недвижимости.

Такой формат позволяет рационально планировать застройку территорий и дает возможность инвесторам, девелоперам и застройщикам диверсифицировать риски, поскольку в mixed - use центрах разные функции дополняют друг друга.

Высокий внутренний потенциал участка и его размеры существенно влияют на принятие решения о развитии проекта многофункционального комплекса. Для максимизации синергетического эффекта девелоперы строят не только жилые комплексы, бизнес - центры, гостиницы, но и создают некие "миксы", совмещающие в себе жилье, офисные, гостиничные, торговые, складские и прочие виды недвижимости.

Еще одной предпосылкой развития данного формата является необходимость выноса промышленных зон, на территории которых будет создана общественная, коммерческая и жилая недвижимость, а на сегодняшний день их более ста.

В. Р.: - Комплексы из нескольких составляющих один за другим появляются в столице. Строить mixed - use центры девелоперов стимулирует активный спрос. Повышенный интерес к данному формату вызван необходимостью эффективного использования участка, так как рынок недвижимости испытывает их дефицит. Строительство многофункциональных комплексов позволяет экономить ресурсы: землю, энергоносители и т. п.

Конечно, нельзя однозначно сказать, что постройка многофункциональных комплексов вызвана только рыночной необходимостью, зачастую имеет место выгода застройщика, который желает уменьшить сроки окупаемости и увеличить доходность объекта.

Mixed - use центры объединяют в себе несколько направлений, имеют четко выделенную доминирующую функцию в зависимости от основного назначения объекта. Хотя возможны варианты, чтобы функции объекта существовали независимо друг от друга, не сочетаясь.

Выделяют такие виды многофункциональных комплексов: торгово - офисные, офисно - торговые, офисно - складские, гостинично - офисные, офисно - жилые, гостинично - жилые и др., причем могут быть совмещены как два, так и более типов недвижимости.

С. К.: - На сегодняшний день распространение многофункциональных комплексов наблюдается лишь на Западе, в странах с развитым рынком коммерческой недвижимости. В Украине mixed - use центры представлены в малом количестве, хотя тенденция к их развитию здесь наблюдается.

Стремительный рост спроса на офисные и торговые помещения, сокращение количества свободных земельных участков в центре Киева, повышение уровня запросов арендаторов, а также достаточно успешное начало экспансии этого формата на рынке Москвы стимулируют отечественных девелоперов всерьез рассматривать данные проекты.

Многофункциональные комплексы - очень удобный формат: в непосредственной близости друг от друга располагаются магазины, фитнес - центры, парикмахерские, а также жилищно - эксплуатационные организации, которые все это обслуживают.

Сегодняшняя дороговизна и дефицит на рынке земли приводят к тому, что собственник стремится выжать максимум возможного из имеющегося. Именно поэтому, чтобы предельно эффективно использовать участок, девелоперы стараются построить не только торговый центр, но и офисные помещения, и жилые. А строительство многофункциональных комплексов позволяет застройщику экономить ресурсы - как земли, так и энергоносителей. Совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику, ведь это повышает эффективность проекта в целом.

В. К.: - Многофункциональный комплекс (mixed - use development) - это здание или несколько зданий, включающее два или более функциональных назначения. Это может быть комбинация жилой, коммерческой, промышленной, офисной или другой недвижимости (магазины, офисы, центры бытовых услуг, развлекательные заведения, жилье, склады и т. д.), которые объединены общим пространством с целью создания максимально комфортной среды для совершения покупок, работы и отдыха.

Если рассматривать многофункциональные комплексы с точки зрения доходности, то этот проект получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.

Среди основных причин развития формата mixed - use можно выделить следующие:

. активный спрос как на жилые, так и на профессиональные коммерческие площади, в частности торговые и офисные

. необходимость эффективного использования участка. Дороговизна и дефицит на рынке земли приводят к тому, что собственник стремится выжать максимум возможного из имеющегося. Строительство многофункциональных комплексов позволяет застройщику экономить ресурсы - как земли, так и энергоносителей. Совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику, поскольку это повышает эффективность проекта в целом

. необходимость выноса промзон, на территории которых будет создана общественная, коммерческая и жилая недвижимость. На сегодняшний день в Киеве насчитывается более 100 промзон. Их рано или поздно вынесут за пределы города. Площадь территории одного промышленного предприятия может достигать 300 гектаров и больше, и создавать на ее территории, к примеру, один торговый центр неэффективно. Поэтому возникает необходимость разработки комплексной застройки освобождаемых территорий

. совмещение разных видов недвижимости дифференцирует риски и способно снизить сроки возврата инвестиций, вложенных в реализацию проекта.

О. Я.: - На сегодняшний день "коктейли" из недвижимости только появляются в Киеве. Это объясняется рыночной необходимостью создания данных проектов: в условиях активной застройки отдаленных от центра районов и промзон целесообразно размещать на одном "пятне" застройки полный комплекс услуг (офисы, развлечения, маркеты, магазины, объекты социального назначения и т. д.), поскольку инфраструктура данных районов является неразвитой.

Ввиду отсутствия крупных инвесторов эта тенденция развивается медленными темпами и требует разработки соответствующей законодательной базы для привлечения западных источников финансирования.

Самым ярким примером таких mixed - use центров является проект Capital Center, который будет расположен на ул. Глубочицкой, 43. Он включает в себя жилье, офисные и торговые помещения, где, в частности, разместится продуктовый супермаркет, а также обещан широкий спектр услуг (в том числе и развлекательных).

А. С.: - Появление многофункциональных комплексов вполне органично и логично. Еще во времена зарождения городов и этажного строительства люди поняли, что жилье на первых этажах неудобно, его мало кто хочет использовать именно как жилье. Но человечество знает массу других применений, например, создавать на этих этажах офисы либо социальную инфраструктуру.

Подобные дома, когда на нижних этажах располагались аптеки, нотариальные конторы, магазины, строились в Киеве еще сотни лет назад. В масштабах современного девелопмента mixed - use приобрел особое значение.

Такой формат, во - первых, позволяет рационально планировать застройку территорий, во - вторых, эффективно задействовать различные ресурсы, в - третьих, быстро реализовывать (продавать/сдавать) построенное, в - четвертых, дает возможность инвестору диверсифицировать риски, поскольку в таких комплексах разные функции дополняют друг друга.

ПЕРВЫЕ "ЛАСТОЧКИ" ЕЩЕ НЕ ДОЛЕТЕЛИ ДО СЕРЕДИНЫ ДНЕПРА

- Насколько успешен опыт работы тех немногих "миксов" из жилой и офисно - торговой недвижимости, которые уже построены в Киеве? Какие проблемы обнажили эти "первые ласточки" нового для нашего рынка формата?

С. К.: - Сегодня полностью самодостаточных многофункциональных комплексов у нас пока нет. В Киеве существуют здания, например, в Старонаводницкой балке и на бульваре Леси Украинки, где предусмотрены офисные секции, парковочные места из расчета три машины на две квартиры, а также магазины, фитнес - центры и многое другое, но их нельзя назвать полифункциональным комплексом в полном смысле этого слова. Впрочем, среди проектируемых и строящихся в столице объектов данного формата есть весьма перспективные в плане соответствия западным стандартам.

А. Б.: - Сочетание форматов - это всегда компромисс зон их функционирования. Оптимальность сочетания зон можно получить на этапе создания проекта и его проектирования. Главная задача состоит в том, чтобы для каждого формата в "миксе" выделить людские потоки, которые бы не пересекались между собой или были зонально отделены с контролем доступа. В первую очередь проект должен включать на каждый формат отдельную входную группу, что будет учитываться в дальнейшем при успешной реализации проекта. Также на каждый формат должна быть своя отдельная зона лифтов. Для комфортного сосуществования и качественного решения проекта форматы не должны пересекаться между собой. Далее из важных пунктов - это парковка. Зоны разведения транспорта в подземном паркинге, на открытых стоянках должны быть просчитаны очень точно и по всем нормам с учетом временных нагрузок. Если этого не сделать или допустить ошибку, то инвестору не избежать разбирательств с жильцами, офисными представителями, гостевыми клиентами, клиентами ритейла и зон отдыха. Обязательно надо планировать время начала функционирования разных форматов на протяжении суток и оговаривать этот момент на этапе реализации проекта.

А. С.: - На мой взгляд, крупных, глубоко продуманных и реализованных микс - комплексов в столице еще нет. Поэтому нет смысла называть конкретные объекты.

Да, в Киеве уже есть "правильное" жилье, торговые и офисные центры, но отсутствуют многофункциональные комплексы в полном смысле этого слова. Среди проектируемых и строящихся в столице объектов данного формата есть грандиозные и весьма интересные. Например, многофункциональный офисно - торгово - развлекательный комплекс с жилыми апартаментами, который строится на Спортивной площади под рабочим названием "Эспланада", или многофункциональный торгово - офисный комплекс с гостиницей по ул. Лайоша Гавро в районе ст. м. "Петровка".

КАКИЕ "МИКСЫ" НУЖНЫ СЕГОДНЯ?

- Как вы считаете, какие типы многофункциональных комплексов сейчас востребованы более всего?

В. С.: - Многофункциональный комплекс совмещает в себе помещения разных функциональных назначений, например: офисы, супермаркеты, развлекательные заведения, жилье и т. д., объединенные единым пространством и зданием с целью создания наиболее комфортных условий работы, отдыха. Наиболее востребованы рынком на сегодняшний день торгово - офисные и офисно - жилые комплексы. Особое внимание уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты жилищного, социального и общественно - делового назначения.

Сегодня уже много говорят о бизнес - парках. Согласно классическим характеристикам обычный бизнес - парк располагается в пригородной зоне вблизи основных автомагистралей, аэропорта, ж/д вокзала и представляет собой малоэтажный офисный комплекс (до 7 - 8 этажей), состоящий из разных по площади зданий, предназначенных для различного использования - от мелкого производства и складирования до размещения офисов. Здания объединены единым архитектурным стилем и включают в себя развитую инфраструктуру: торгово - развлекательные объекты, фуд - корты, предприятия сферы бытовых услуг, а иногда и жилые помещения, детские сады и т. д.

Пока в Украине не представлено ни одного полноценного БП, хотя это направление очень перспективно.

В. Р.: - Сегодня в столице наиболее востребованы торгово - развлекательные комплексы (ТРЦ "Караван", ТРЦ "Метрополис" и др.), набирают популярность и офисно - торговые комплексы (например, "Мандарин - плаза", "Олимпийский").

С. К.: - Наиболее востребованными являются 2 типа многофункциональных комплексов - сочетающие жилую и коммерческую недвижимость и объединяющие недвижимость торговую и офисную. Существуют также многофункциональные комплексы, которые сочетают офисно - гостиничную недвижимость, но она очень слабо распространена у нас, поскольку создание гостиницы требует огромных капиталовложений.

А. Б.: - На рынке востребованы любые типы комплексов:

. индивидуальный проект дает эксклюзивность и неповторимость

. спрос на жилье минимум в 10 раз превышает предложения

. спрос на коммерческую недвижимость имеет постоянную тенденцию к увеличению

. спрос на офисную недвижимость перекрывает в 5 - 7 раз предложение.

О. Я.: - Сегодня наиболее востребованными являются комплексы торгово - развлекательного направления, поскольку вместе с торговыми залами в одном центре также проектируются отдельные площади под парикмахерские, фаст - фуды, аптеки, а также боулинг, кинотеатры. Все большим спросом пользуется жилье, расположенное в доме с развитой инфраструктурой (уже сегодня спрос превышает существующее предложение в 1,5 - 2 раза).

Перспективным также считается направление производственно - складских миксов, которые размещают в основном вблизи от крупной автомагистрали для удобства и экономии на перевозках габаритных и тяжелых грузов. Там же располагают офисные помещения либо помещения, предназначенные для торговли.

А. С.: - Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты торгового, жилого и общественно - делового назначения. Это направление очень перспективное и побуждает инвесторов привлекать экспертов или объединять свои знания в категории и капиталы, чтобы развивать сегмент mixed - use.

Если говорить о центральной части города, то проекты mixed - use используются в каждом новом здании. Из - за небольшого масштаба ограничение по сбыту практически отсутствует. Зато есть требования к архитектуре новостроящихся объектов в исторической части столицы.

Ближайшие масштабные mixed - use будут реализованы на территории бывших индустриальных зон в близости к центру города.

ГДЕ НАЙТИ МЕСТО ДЛЯ MIXED - USE?

- Какие территориальные зоны Киева, на ваш взгляд, лучше всего подходят для создания многофункциональных комплексов?

В. С.: - Генеральным планом Киева намечен целый ряд инвестиционно привлекательных территорий, где предполагается разместить крупные общественно - деловые комплексы. В первую очередь это касается рационального использования промышленных территорий.

На стадии разработки - инвестиционные проекты по реконструкции Лыбедской, Харьковской и Московской площадей, которые включают и строительство общественно - деловых комплексов. Кроме того, градостроительные разработки показали потенциал формирования крупных общественно - деловых комплексов на Рыбальском полуострове и территории днепровской гавани, в Корчеватом, в районе Выдубицкого транспортного узла, на Теличке, активно в последнее время развивается левобережье Киева и т. д.

Относительно бизнес - парков, то в Киеве на сегодняшний день реализуется до 10 проектов. Среди них можно выделить: БП "Инем" (дарницкий ж/д узел), UMC - Park, БП "Осокор", "Веркон", а также бизнес - парки, расположенные на Подоле, перед Южным вокзалом, в районе аэропорта "Жуляны", на Столичном шоссе и т. д.

В Харькове также реализуются проекты нескольких бизнес - парков, например, "Павловка - Park> и "Сити - парк" - "Серп и молот".

Австрийский девелопер GLD Invest Group заявил о реализации проекта бизнес - парка вблизи Одессы. Концепцией предполагается возведение логистического и торгового комплексов общей площадью 160 тыс. м?.

В 2006 году Кабинет Министров Украины утвердил концепцию создания индустриально - промышленных парков. Реализовывать концепцию планируется в три этапа, она предусматривает создание пилотных промышленных парков в Крыму, Киевской, Львовской, Одесской и Харьковской областях. Строительство будет финансироваться преимущественно крупными отечественными холдингами, а также зарубежными инвесторами.

В. Р.: - Выбор территориальной зоны зависит от формата и концепции объекта, поэтому однозначно назвать подходящую территорию для постройки многофункционального комплекса достаточно сложно.

С. К.: - Территориальных зон, которые лучше всего подходили бы для создания многофункцио - нального комплекса в Киеве, достаточно. Это подольский пром - сектор, Рыбальский полуостров, Теличка, Московский проспект. Очень активно в последнее время развивается левобережье Киева, особенно вдоль Броварского шоссе. В ближайшие три года там планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных объектов.

В. К.: - На сегодняшний день в Киеве насчитывается более 100 промзон (шелковый комбинат "Дарницкий", "Киевхимволокно", Международный аэропорт "Жуляны", заводы "АТЭК", "Радикал", "Большевик", "Ленинская кузница", "Арсенал", фабрика "Юность", ПО "Радар" и др.), которые рано или поздно будут вынесены за пределы города. Площадь земель одного промышленного предприятия может достигать 300 гектаров и больше, и создавать на ее территории, к примеру, один торговый центр не резонно и не эффективно. Поэтому возникает необходимость разработки комплексной застройки освобождаемых территорий. Высокий интерес к реорганизации промзон вызван высокой инвестиционной привлекательностью их месторасположения. В Киеве и регионах Украины так сложилось, что большая часть промышленных территорий расположена в прилегающих к центру районах на пути основных потоков населения в спальные массивы. В условиях дефицита земельных ресурсов перепрофилирование промзон в коммерческие объекты является наиболее оптимальным вариантом развития данных территорий.

О. Я.: - Наиболее подходящими для создания таких комплексов являются промзоны, спальные районы, поскольку для их создания необходим земельный участок размером не менее 3 га.

А. С.: - Развитие многофункциональных комплексов, как правило, связано с высоким потенциалом земельного участка и его размером. В настоящее время свободных площадей в Киеве практически не осталось и наблюдается заинтересованность в реорганизации промышленных зон. Причины тому: объективная - острая необходимость выноса промзон за пределы города, перспективная - высокая инвестиционная привлекательность месторасположения.

В Киеве и других крупных городах Украины большинство промышленных объектов находятся в районах, расположенных неподалеку от центра. Центр вырос, а застроенные спальные районы находятся дальше от центра, чем индустриальные предприятия.

В столице насчитывается несколько десятков промзон. Например, полуостров Рыбальский, промышленный район Выдубичи, Корчеватое; завод "Арсенал", "Большевик", "АТЭК", "Буревестник", "Ленинская кузница ", ПО "Радар" и др., которые должны быть перемещены за пределы города. Площадь территории одного промышленного предприятия может достигать 50 гектаров и более. Здесь как раз и возникает необходимость разработки комплексной застройки освобождаемых территорий.

В рамках реконструкции промзон могут быть реализованы масштабные mixed - use проекты, включающие совмещение на одной территории деловых кварталов, технопарков, гостиниц, жилых микрорайонов и торгово - общественных заведений. Многие проекты уже находятся в процессе поэтапной реализации.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ "КОКТЕЙЛЕЙ" ИЗ НЕДВИЖИМОСТИ

- В чем заключаются преимущества и недостатки многофункциональных комплексов как инвестиционных проектов?

В. С.: - Дефицит земельных участков, их высокая стоимость приводят к тому, что собственник стремится выжать максимум возможного из имеющегося. Строительство многофункциональных комплексов позволяет застройщику экономить ресурсы - как земли, так и энергоносителей.

Совмещение нескольких функций в одном объекте повышает эффективность проекта в целом, а также дифференцируются риски. При этом говоря, например, об офисно - жилом комплексе, заказчику не нужно искать дополнительные источники финансирования, брать кредиты - частные инвесторы, заинтересованные в приобретении квартир, будут участвовать в строительстве практически с нулевого цикла.

Однако застройщикам приходится сталкиваться с некоторыми трудностями при реализации проекта, поскольку многофункциональный комплекс - более сложный объект, нежели, например, обычный жилой дом. Здесь необходимо обеспечить изолированность жилой зоны от происходящих вокруг событий, ведь магазины и офисы привлекают большое количество посторонних людей.

В. Р.: - Процесс создания многофункционального комплекса - капиталоемкий процесс, но, объединяя в одном здании несколько составляющих, инвестор может значительно сократить средства. Также удачная концепция комплекса позволяет значительно повысить доходность объекта.

При постройке mixed - use инвесторы экономят не только на стоимости участка, но также на энерго - и водосберегающих системах, на управлении комплексом.

Недостатками многофункциональных комплексов является сложность просчета успешности проекта. Успех объекта зависит от правильного сочетания функций здания и грамотного выбора арендаторов. Также недостатками являются трудности в поиске архитекторов и управляющей компании, высокая стоимость эксплуатации (в частности, обеспечение безопасности), возможные помехи от соседства разных функциональных зон, затраты на маркетинг и поддержание имиджа готового проекта.

Однако если концепция тщательно продумана и расположение многофункционального центра выбрано удачно, выйдет объект с высокой инвестиционной привлекательностью, риски которого уменьшатся за счет вкладывания средств в разные объекты недвижимости, сосредоточенные в одном месте.

С. К.: - Данный формат имеет ряд преимуществ как инвестиционный проект, потому что, во - первых, позволяет рационально планировать застройку территорий и, во - вторых, дает возможность инвесторам диверсифицировать риски, поскольку в таких комплексах разные функции дополняют друг друга.

В целом заказчику подобные проекты выгодны во всех отношениях. Потому что ему не нужно искать источники финансирования, брать кредиты - частные инвесторы, заинтересованные в приобретении квартир, будут участвовать в строительстве практически с начального этапа. Конечно же, это кардинально отличается от схем финансирования торговых, офисных центров, которые сначала нужно построить, ввести в эксплуатацию, и лишь потом они начнут окупаться. Совмещение же разных функций дает больший экономический эффект: люди, купившие в доме жилье, и те, кто работает в офисе, в любом случае будут регулярно посещать торговый центр, ставить свои машины в паркинг, а вечером пойдут в кафе, если все это расположено рядом.

Недостатками же многофункцио - нальных комплексов являются сложности в реализации проекта, при поиске архитекторов и управляющей компании, высокая стоимость эксплуатации (в частности, обеспечение безопасности), возможные помехи от соседства разных функциональных зон, затраты на маркетинг и поддержание имиджа готового проекта.

А. Б.: - Преимущества в системах финансирования таких проектов - в рентабельности и скорости реализации. Жилой фонд участвует в инвестициях, что облегчает застройщику участь при финансировании нежилых зон. Недостатки выступают при дополнительных нагрузках на этапе проектирования, дополнительных расчетах для разделения потоков и соответствующих расходов, связанных с их реализацией.

О. Я.: - Среди основных преимуществ многофункциональных комплексов следует выделить следующие:

. при развитии mixed - use центра существенно снижаются риски, связанные с заполнением площадей арендаторами

. такие комплексы имеют более гибкую систему использования и развития, поскольку одна функция взаимодополняет другую

. зачастую один из форматов выполняет "якорную" функцию относительно других используемых форматов (например, размещение продукции лидирующих торговых марок в торгово - развлекательном центре привлекает посетителей к объектам развлекательного характера, расположенным в ТРЦ)

. система финансирования таких центров гибче, так как в одном проекте можно совместить разные формы инвестирования.

Что касается недостатков mi - xed - use центров, то они могут быть связанными с нецелесообразным выбором форматов, несовместимостью классности разных форматов и т. п.

А. С.: - Инвестору mixed - use проекты выгодны во многих отношениях. Рассмотрим подробней. Часть финансирования проектов mixed - use поступает от покупателей жилья, что дает инвестору большую гибкость для финансирования коммерческой составляющей (офисы, торговля, гостиницы). При этом существует возможность перенаправить внутри денежные потоки и более эффективно использовать финансы.

Девелопер вынужден больше денег вкладывать в маркетинговые исследования, создание концепций, анализ и разработку проектной документации.Мixed - use сложнее, но более выгоден. Совмещение разных функций может дать больший экономический эффект. Жилье и офисы обеспечивают потоки в торговле. Наличие развитой инфраструктуры повышает стоимость жилья. При создании концепции очень важно, чтобы составляющие гармонично дополняли друг друга и не конфликтовали. Должна быть хорошо продумана логистика для каждой из функций, чтобы потоки жильцов и офисных работников не пересекались.

С точки зрения покупателей квартир главный минус комплексов "смешанного" типа состоит в сложности обеспечить изолированность жилой зоны от потоков посетителей торгового центра и офисов.

В то же время проживание в таком комплексе в значительной мере экономит время собственников квартир и, что немаловажно, в определенной степени решает транспортную проблему. Многие жильцы подобных домов могут себе позволить иметь здесь же и офис.

Для девелопера и архитектора, на мой взгляд, это, прежде всего, сложная, интересная работа, дающая возможность проявить высокий профессионализм, комбинируя, анализируя и самовыражаясь.

При крупных объемах строительства, девелоперу можно быстрее реализовать на рынке части, разделенные на различные сегменты,

т. к. адресованы они различным потребителям.

ПРОЕКТ РЕШАЕТ ВСЕ

- Насколько сложен процесс разработки проекта многофункцио - нального комплекса, какие специфические особенности данного формата необходимо учитывать на этапе создания его концепции и архитектурно - планировочного решения и каковы особенности эксплуатации подобных объектов?

В. С.: - При реализации такого проекта у инвесторов гораздо меньше "права на ошибку", то есть нужно быть абсолютно уверенным в том, что ты строишь, как ты это делаешь и на какого покупателя (арендатора) это нацелено.

При реализации проекта многофункционального комплекса очень важную роль играет грамотная концепция, т. к. достаточно сложно гармонично увязать все компоненты объекта в едином пространстве. Здесь необходимо уделить внимание множеству аспектов: рыночным, техническим, маркетинговым, финансовым и т. д.

При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов. Самое главное в создании многофункционального комплекса - это правильно рассчитать его будущие составляющие.

Возникают также вопросы, начиная от пожарных и санитарных норм до требований к паркингу и архитектуре. Очень важно распределить потоки людей внутри такого объекта, для того чтобы не создавать дискомфорта ни жильцам, ни покупателям в торговой зоне, ни работникам в офисной части. Здесь главным обязательным условием является наличие отдельных входов в жилую и нежилую зоны.

Гораздо сложнее развести потоки вальяжных постояльцев гостиницы и снующих по торговым залам покупателей. Чтобы каждая функция здания работала успешно, девелопер должен четко представлять себе принцип функционирования арендаторов каждой зоны, понимать их потребности, и самое главное - уметь их грамотно сбалансировать в рамках заданной формы.

В. Р.: - При сочетании различных функций в mixed - use очень важна безукоризненная концепция - необходимо правильно рассчитать его будущие составляющие. Поэтому перед разработкой концепции проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

В ходе анализа определяется максимальная эффективность использования объекта, сочетания комбинаций различных видов недвижимости. Ключевым параметром являются характеристики земельного участка - расположение и площадь. Зонирование, логистика потребительских и служебных потоков, характеристики социального состава - составляющие, которые требуют наиболее тщательного продумывания. Ведь у каждого из форматов, присутствующих в комплексе, свои "правила существования". Наиболее сложная часть создания концепции - выбор целевых групп и определение их социального статуса. От этого напрямую зависит популярность и успешность проекта, так как однородный социальный состав можно назвать ключевым фактором успеха проекта. Основная сложность проектирования - правильное сочетание друг с другом различных функций.

Условно все универсальные комплексы можно разделить на несколько типов: торгово - офисные, офисно - торговые, офисно - складские, гостинично - офисные, офисно - жилые, гостинично - жилые и другие. В некоторых случаях четких границ провести невозможно.

Офисно - торговый формат - наименее сложный с точки зрения количества функций. Профилирующая функция здесь офисная. В основном это бизнес - центры классов А и В, на первых этажах которых расположены магазины, бутики и рестораны.

В торгово - офисном центре главная функция - торговая. Сочетать офисную и торговую функции сравнительно несложно. Как с точки зрения проектирования, так и эксплуатации.

Сложнее комбинация "торговля+офисы+гостиница". Гостиничное дело самое сложное и дорогое с точки зрения реализации и управления.Оно требует обширных площадей для размещения вспомогательных помещений - прачечной, химчистки, менеджмента, room - service и др. Формат "торговля+развлекательный центр+офис+жилая зона" наиболее сложный, но и наиболее универсальный. Это оптимальный вариант для объекта, построенного в центральной части города на пересечении нескольких транспортных путей на небольшом земельном участке.

С. К.: - Самое главное в создании многофункционального комплекса - правильно рассчитать его будущие составляющие. С этой целью перед разработкой концепции подобных объектов необходимо провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Основная цель подобного анализа заключается в определении максимальной эффективности использования участка или объекта, с учетом, что такое использование физически возможно и финансово целесообразно, определении максимально эффективного сочетания комбинаций различных видов недвижимости (торговой, офисной, жилой, комбинированной).

Данный анализ включает в себя: анализ характеристик участка, анализ уровня конкуренции, анализ трех наиболее вероятных типов недвижимости, анализ занятости ниш, рекомендации по выбору стратегии девелопмента участка, определение характера использования и типа собственности, концепция специализации, предварительное проектирование, анализ финансовой целесообразности. Таким образом, еще на начальном этапе работы над проектом обеспечивается эффективность вложений и, тем самым, минимизируются риски проекта. Поэтому при создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание анализу участка и концепции.

Зонирование, логистика потребительских и служебных потоков, характеристики социального состава - вот вещи, которые требуют наиболее тщательного продумывания при проектировании многофункционального центра. Поэтому основной принцип, который требуется соблюдать при проектировании комплекса mixed - use, - четкое разграничение разных функциональных потоков. Офисные площади должны быть максимально отделены от остальных функциональных зон. Посетители торгового центра, совершая покупки, не должны попасть в офис какой - либо компании. Чем грамотнее будет сделано разграничение функциональных зон, тем эффективнее будет управление и эксплуатация объекта.

А. С.: - Все зависит от того, сколько функций заложено в комплексе. Их количество непосредственно влияет на проект. Если это комплекс mixed - use с офисами, торговой и жилой частями, то чаще всего торговая часть располагается на 1 - 2 - м этажах, офисы начинаются со 2 - 3 - го уровня, а апартаменты занимают верхние этажи.

Как правило, зона ритейла ограничивается 2 - 3 этажами. Инвестор рассчитывает доходность каждой функциональной зоны (торговля, офисы, гостиница и т. д.). На основании предварительных расчетов определяется необходимое соотношение площадей каждой зоны в комплексе mixed - use. При этом торговая зона, как правило, расположена на первых двух этажах. Конкуренцию ей могут составить только лобби офисов и гостиниц, рестораны.

Если проектом запланирована стилобатная часть, то концепция размещения офисов не меняется. Офисный блок надстраивается в виде башни, которая является автономным зданием. Идеальное расположение для гостиничных номеров и апартаментов - верхние этажи комплекса. Если для офисов важны такие характеристики, как сетка колонн, планировка, инженерные коммуникации, то для гостиничных номеров не последнее значение имеют хорошие панорамные виды. Гостиница, особенно если это бизнес - отель, хорошо сочетается с офисным форматом.

Основной принцип, который требуется соблюдать при проектировании комплекса mixed - use, - четкое разграничение разных функциональных потоков. Офисные площади должны быть максимально отделены от остальных функциональных зон. Грамотное разграничение функциональных зон непосредственно влияет на эффективность управления и эксплуатации объекта.

Зонирование пространства обеспечивается путем устройства отдельных входных групп для каждой функциональной составляющей комплекса. Входные группы разных функциональных зон, как правило, располагаются с разных сторон здания, обеспечивая тем самым необходимую автономность.

Не стоит экономить на входных группах - это лицо здания. По тому, как оформлена данная зона, потенциальные арендаторы и покупатели судят обо всем проекте. Правильно спланированные входные группы позволяют грамотно организовать движение потоков людей. Потоки каждой категории пользователей - жителей апартаментов, арендаторов офисных помещений, гостей отеля - не должны пересекаться, т. е. для них должны быть предусмотрены отдельные входные, а также лифтовые группы.

Нельзя забывать и о технической зоне погрузки для ТЦ - она никоим образом не должна препятствовать посетителям и клиентам.

Кроме пространственного размещения следует учитывать и временное разделение. Потоки арендаторов офисов не должны пересекаться по времени с потоками зоны торговли и жилой зоной.

Другое важное решение, позволяющее обеспечить комфортную работу в комплексе mixed - use, - правильная организация парковки. Этого можно достичь путем зонирования паркинга с автоматизированной системой доступа. Для каждой группы помещений - отель, апартаменты, офисы - следует отвести свою парковочную зону с ограниченным доступом.

Предпочтительно развести потоки автомашин по разным уровням паркинга. Однако, как показывает практика, такое решение не всегда воплощается в реальности. В этом случае организуется более сложная схема функционирования автостоянки с ограничением доступа в разные зоны. Если парковка надземная и одноуровневая с одним въездом и выездом, то лучше всего весь паркинг отдать арендаторам офисного комплекса. Для пользователей других функциональных зон необходимо предусмотреть наземную стоянку на прилегающей территории, если такая возможность имеется.

Решение о правильности обустройства схем движения транспорта на парковках должны принимать специалисты по организации движения транспортных потоков. Правильно организованная парковка - один из ключевых моментов при реализации многофункционального комплекса, который, однако, далеко не всегда принимается в расчет.

Важной характеристикой высококлассных проектов mixed - use является количество парковочных мест для офисной зоны, которое должно соответствовать принятым нормам, независимо от сочетаний функциональных зон. Парковку следует предусмотреть в полном объеме, в соответствии с классностью здания. И соотношение, принятое для класса А, должно сохраняться независимо от того, монофункциональный это комплекс или проект mixed - use. Из каждой зоны, которая пользуется паркингом, следует предусмотреть свой отдельный лифт.

Как уже было отмечено, нередко офисную башню могут венчать этажи, в которых размещены гостиничные номера или апартаменты. Для того чтобы не сталкивать потоки арендаторов и постояльцев, следует предусмотреть отдельные лифтовые группы для каждой составляющей. С точки зрения безопасности правильно, когда все лифты из паркинга приходят на один этаж, а далее потоки проходят через необходимые меры безопасности каждой зоны.

Нельзя включать в состав многофункционального центра казино, игровые автоматы, различные развлекательные центры, ночные клубы. Подобные заведения мало ассоциируются с деловой жизнью и не приветствуются ни жильцами, ни арендаторами, ни клиентами гостиничного комплекса.

Итак, сочетание форматов - это всегда компромисс. Но за счет удачных проектных решений можно получить оптимальное соотношение разных функциональных зон. Главное - не забывать, что офисы - это пространство, не терпящее суеты, праздности и шума, которые свойственны другим функциональным зонам. И из каких бы компонентов ни состоял "коктейль >, офисная часть всегда должна соответствовать нормам делового пространства.

БУДУЩЕЕ ЗА MIXED - USE ЦЕНТРАМИ

- Ваше мнение относительно перспектив строительства масштабных mixed - use центров в Киеве: будут ли они иметь успех, и от чего зависит развитие данного формата недвижимости в столице?

В. С.: - Рынок очень перспективный и инвестиционно привлекательный, особенно с интенсификацией конкуренции, когда наступит время рисков реализации мегапроектов одного типа недвижимости в определенной локальной зоне.

При этом следует отметить, что подобные проекты будут строить не в центре столицы, а на окраинах и за чертой города. В "спальных" районах, на территории бывших промзон многофункциональные комплексы необходимы, так как они включают в себя не только жилье, но и необходимый минимум объектов инфраструктуры.

В. Р.: - Строительство масштабныхmixed - use центров в Киеве востребовано и популярно. Удачные проекты будут пользоваться успехом у потребителей, но только при правильном выборе концепции и формата объекта, правильном подборе "якорных" арендаторов и удачном зонировании.

С. К.: - Поскольку спрос на многофункциональные комплексы возрастает с каждым годом, то предпосылки к более широкому развитию данного формата, конечно, есть. Хотя следует отметить, что в основном такие объекты будут строить не в центре столицы (поскольку там это не слишком актуально - места для больших домов нет, и развитая инфраструктура уже имеется), а в новых "спальных" районах, на территории бывших промзон. Там многофункциональные комплексы необходимы, так как они включают в себя не только жилье, но и достаточный минимум объектов инфраструктуры.

В. К.: - Украина, и в частности Киев, повторит опыт западных стран, где комплексы формата mixed - use очень распространены. В ближайшее время строительство многофункциональных комплексов будет активно развиваться. Также усилится тенденция "гигантомании", когда здания становятся выше, площадь застройки - больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно продолжится повышение спроса на масштабные помещения.

Также будет происходить постепенный вынос промышленных зон за пределы столицы и будут застраиваться освободившиеся территории. Генеральный план развития Киева до 2020 года предусматривает вынос около 140 промышленных предприятий. Перспективой масштабных проектов, которые создадут в рамках реконструкции промзон, будет строительство не просто торгово - офисно - жилых комплексов, а совмещение на одной территории деловых кварталов, технопарков, гостиниц, жилых микрорайонов и торгово - общественных заведений. Однако такие проекты реализуются не раньше чем через 10 - 15 лет. В ближайшие 1 - 3 года будут построены гораздо меньшие по размерам объекты.

Это направление очень перспективное. И данный факт побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать этот сегмент рынка недвижимости.

Многофункциональный комплекс считается сердцем города и часто состоит из жилой, офисной, торговой и развлекательной недвижимости. Арендаторы торговой недвижимости должны быть уверены в том, что у них всегда будут покупатели, которые живут прямо над ними или поблизости, в то время как жители комплекса имеют очевидное преимущество - возможность пройти несколько метров купить продукты и посмотреть фильм в кинотеатре.

А. С.: - Перспективы, конечно, есть. Думаю, за этим форматом будущее. Проекты такого типа будут строиться весьма активно, и не только в Киеве. Здесь же есть достаточно площадок - и в центре, и в спальных районах - где комплексы mixed - use были бы очень кстати. Хотя следует отметить, что в основном такие объекты актуальны не в центре столицы, а в новых "спальных" районах и промышленных зонах, примыкающих к центру Киева.

Комплекс услуг - основная привлекательная составляющая для посетителей.

Для девелопера их целый ряд, но главные таковы:

. оптимальное использование ресурсов

. получение максимального экономического эффекта от проекта в минимальный срок

. минимизация рисков.

- Спасибо за ваше участие в нашем "круглом столе".