В начале марта группа компаний BSG Group (Израиль) заявила о своих планах в течение нескольких ближайших лет вложить $1 млрд в развитие жилых, офисных и индустриальных проектов в Украине. Израильтяне надеются стать первыми девелоперами по количеству инвестированных в нашу страну денег. Отечественные операторы к планам иностранного инвестора относятся с долей скепсиса.

Они считают, что при знакомстве с реалиями украинского рынка недвижимости, пыла у иностранцев поубавится.

"Тишком - нишком"

Как уже писал БИЗНЕС, по оценкам местных консультантов по недвижимости, сегодня на украинский рынок приходит немало иностранных инвесторов, однако лишь 2 - 3% из них заявляют о своем приходе во всеуслышание. Большинство же крупных компаний, очевидно, опасаясь возможных неудач, сканируют украинский рынок втихую, через привлеченные структуры. Не исключено, что именно так начала свою работу в Украине и BSG Group. В частности, как стало известно БИЗНЕСу, эта группа работает на украинском рынке уже более трех лет, но отдельная девелоперская компания - ООО "Seven Hills LCC" - была зарегистрирована только в 2006 г. Как рассказал Ари Шварц, генеральный директор ООО "Seven Hills LCC", компания является подразделением международной группы застройщиков Scorpio Real Estate Group, которая, в свою очередь, входит в BSG Group. Интересно, что о самой компании и ее планах в Украине девелоперы, в том числе и зарубежные, впервые узнали от корреспондента БИЗНЕСа.

Планы

Из пресс - релиза компании можно судить, что Scorpio Real Estate Group "имеет безупречную репутацию" и входит в состав израильской группы компаний BSG Group - финансового института, который занимается торговлей бриллиантами, а также строительством объектов энергоснабжения и коммерческой недвижимости. В Украине Seven Hills займется тремя проектами. Реализация первого из них - жилого комплекса Park Avenue на 1,2 тыс. квартир в Голосеевском районе - начнется уже в ближайшее время. При этом компания рассчитывает на рентабельность на уровне 45%. Вторым проектом станет офисный центр класса "А" - Podil Center - общей площадью 30 тыс.кв.м. Предполагается, что строительство офисного центра обойдется компании в $4 - 5 млн, а срок окупаемости составит 3 - 3,5 года (по данным украинских консультантов, девелопер, реализовавший проект бизнес - центра класса "А" с нуля, может рассчитывать на уровень доходности в 25 - 30%). Третий проект Seven Hills - строи - тельство офисно - складского комплекса Airport City, расположенного на участке площадью около 50 га вблизи Бориспольского шоссе. Общий объем собственных средств Seven Hills, вложенных в реализацию проектов в Украине, на сегодняшний день уже составил около $20 млн. Что касается возможного привлечения ресурсов украинских банков для строительства объектов, то, как заявил Мартин Нанн, руководитель службы по связям с общественностью компании Seven Hills, "брать деньги в Киеве очень дорого". В то же время, по слухам, которые гуляют на рынке, за группой стоят два израильских бизнесмена, зарабатывающие на торговле бриллиантами, и банковские займы группа не намерена использовать вовсе.

Оценки

На украинском рынке недвижимости время от времени появляются сообщения о миллиардных вливаниях со стороны зарубежных и отечественных инвесторов. Чего стоит, например, прошлогоднее заявление Юрия Лужкова о намерении правительства Москвы привлечь в развитие курортной инфраструктуры Крыма $3 млрд. В феврале 2007 г. сумму скостили наполовину, причем только $100 млн из них - деньги московского правительства. О миллиардных инвестициях в строительство жилья в Харькове заявляла и группа "Приват". Но пока что планы остаются планами.

Что касается инвестиций BSG Group в Украину, то, как отметили эксперты, возможно, на сегодняшний день это не самая крупная сумма для украинского рынка. "$1 млрд сегодня - это большой объем, способный кардинально изменить киевский рынок. Но только при условии, что эти средства будут инвестированы в ближайшее время, - сказал Радомир Цуркан, заместитель генерального директора компании HCM Group (г.Киев; девелопмент проектов на рынке недвижимости; с 1998 г.). - Это уникальная возможность формировать и контролировать рынок, если выбрать отдельный(е) сегмент(ы) в течение трех - пяти лет после строительства. Если растягивать такую инвестицию на 9 - 10 лет, эффективность будет ниже, но такая стратегия однозначно менее рискованна." В целом, по словам Сергея Тумасова, генерального директора инвестиционно - девелоперской компании Global Solutions (г.Киев; девелопмент; с 2005 г.; 15 чел.), в столице в ближайшие 10 лет будет востребовано около 600 тыс.кв.м торговых помещений, что в денежном выражении составит $0,6 - 1 млрд. Емкость рынка офисных помещений составит не менее $1 млрд, а в ближайшие 5 - 10 лет - $2 - 3 млрд. В строительство жилья инвесторы могут вложить около $8 млрд. В свою очередь, Николай Толмачев, президент компании "ТММ" (г.Киев; строительство, девелопмент, эксплуатация жилых домов, производство строительных материалов и оборудования, поставки энергогенерирующего оборудования; с 1992 г.; 1865 чел.), прогнозирует, что за 10 лет столичный рынок жилья может освоить около $10 млрд инвестиций. "Ежегодно в Киеве в строительство жилья вкладывают $1 - 1,3 млрд. В дальнейшем эта сумма может увеличиться еще на 10%," - отметил Николай Толмачев. Не боятся конкуренции и российские инвесторы. В частности, Алексей Адикаев, член совета директоров корпорации Mirax Group (г.Санкт - Петербург; с 1994 г.; около 2 тыс.чел.; в Киеве работает с 2006 г.), которая также заявила о своем намерении инвестировать в Украину более $1 млрд, считает, что конкуренция - это не что иное, как прогресс отрасли. Напомним: Mirax Group строит в Киеве офисно - жилой комплекс "Миракс - Плаза Украина" на ул.Глубочицкой, 43 и рассматривает возможность приобретения участков для возведения других объектов. Отметим, что ранее зарубежные инвесторы предпочитали инвестировать только в готовые торговые и офисные комплексы. Но поскольку высококлассных объектов в Украине мало, подобных сделок было совершено менее десятка. Что касается строительства, то, несмотря на заявления ряда крупных девелоперских структур, развивать проекты недвижимости в Украине иностранцы по - прежнему побаиваются. "У них чаще всего возникают проблемы с недостаточным понимаем существующих на рынке Украины реалий. А если они их не понимают, то теряют время и деньги", - отозвался о намерениях Seven Hills и Mirax Group развивать собственные проекты г - н Тумасов. По словам экспертов, основные причины, замедляющие развитие коммерческой недвижимости в Украине, - сложность процедур выделения земельных участков и получения необходимых разрешений на строительство, переоценка девелоперами собственных финансовых возможностей, а также нерегулярное финансирование. Учитывая это, например, сдача многих проектов офисных и торговых центров, запланированная на 2006 г., перенесена на год - два. В свою очередь, Андрей Назаренко, глава представительства международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle в Украине (г.Киев; с 2006 г.; 10 чел.), уверяет, что западные девелоперы научились работать в реалиях украинского рынка - с помощью привлеченных местных компаний. Аналитики Jones Lang LaSalle ожидают существенного увеличения инвестиций в украинскую недвижимость уже в 2007 г., так как в 2006 г., по их данным, на рынке появилось много новых девелоперских компаний, инвестиционных фондов. "Активное развитие рынка инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости остановится, причиной чему - отсутствие объектов институционального качества. Практически все, что могло быть куплено, уже нашло новых владельцев. Теперь мы ожидаем развития фьючерсных сделок как варианта купли - продажи объекта, сданного в эксплуатацию и заполненного арендаторами", - отмечает Андрей Назаренко.

КСТАТИ

6 марта на Украинской межбанковской валютной бирже был продан земельный участок площадью 113 га, расположенный в Киеве в районе улиц Богатырская, Озерная и Северная. Его стоимость составила 999,8 млн грн. при стартовой цене - 869,4 млн грн. На участок претендовали 18 компаний, в том числе российские. Но в конкурсе приняли участие всего две структуры - никому не известные ООО "Баски Плюс - 2004 рік" и "Инвестбудсервис". Согласно условиям аукциона, земельный участок имеет ряд ограничений, в частности, на нем расположены прибрежные защитные полосы и газопровод высокого давления, который инвесторы обязаны будут перенести. По словам Анатолия Муховикова, начальника Главного управления земельных ресурсов КГГА, стоимость переноса газопровода может составить около $100 млн, еще примерно $200 млн инвестору придется вложить в инженерную подготовку территории и прокладку сетей. В целом, по словам г - на Муховикова, до начала реализации проекта компании придется вложить в него около $800 млн с учетом стоимости земельного участка. Впрочем, будет ли осваивать участок именно ООО "Баски Плюс - 2004 рік", оказавшееся победителем (некоторые СМИ уже успели связать это ООО с совладельцем RosUkrEnergo Дмитрием Фирташем), в КГГА не знают. В самой компании БИЗНЕСу пообещали представить инвестиционный проект через 10 дней.

Елена Романюк