На данный момент как в столице, так и в других крупных городах Украины ведется активное строительство объектов офисной недвижимости. В Киеве, по данным компании DTZ, на сегодняшний день уже заявлено о сдаче в эксплуатацию к 2005 г. около 150 тыс. кв. м профессиональных офисных площадей. О своих грандиозных планах относительно строительства новых объектов объявляют многие девелоперы. И, по мнению исследователя компании DTZ Марты Костюк, на столичном рынке офисной недвижимости вскоре должно появиться большое количество сравнительно качественных офисных помещений. Тем не менее, рынок, который практически во всех сегментах испытывает дефицит, способен поглотить и эти новые площади. "Сейчас в Киеве ощущается сильная нехватка профессиональных офисных помещений всех классов, - говорит М. Костюк. - Хронически не хватает качественных офисов классов "А" и "В" с возможностью аренды помещений общей площадью до 100 кв. м". По мнению директора компании Red Ярослава Цуканова, насыщение рынка можно будет наблюдать только в определенных сегментах - например, в категории офисной недвижимости с арендной ставкой $25 - 30 за кв. м.

"Сейчас особенно ощутим дефицит офисных помещений со ставкой $18 - 22 за кв. м, - говорит Я. Цуканов. - Когда такие площади появляются на рынке, их разбирают моментально".

Дефицит офисных помещений в Киеве кажется еще более очевидным в сравнении с показателями рынка офисной недвижимости, которые демонстрируют столицы стран Центрально - Восточной Европы. По данным компании DTZ, в конце 2003 г. общий объем офисных помещений в Киеве составлял чуть более 246 тыс. кв. м. Этот показатель существенно ниже, чем в других восточноевропейских столицах, - в Будапеште общая площадь профессиональных офисных помещений насчитывала около 1,38 млн кв. м, в Праге - 1,45 млн кв. м, в Варшаве - 1,95 млн, в Москве - 1,47 млн кв. м. В то же время, по мнению М. Костюк, на рынке офисной недвижимости Киева уровень доходности самый высокий в Европе.

Особенности национального инвестирования

Специалисты по недвижимости для обозначения инвестиционной привлекательности объекта оперируют такой величиной, как ставка капитализации - процентное отношение годового дохода, получаемого при сдаче недвижимости в аренду, к ее стоимости. Величина ставки капитализации обычно обратно пропорциональна финансовым рискам. Поэтому при стабилизации экономической ситуации всегда можно наблюдать снижение доходности на вложенный капитал. С другой стороны, этот показатель зависит и от степени развития рынка - ведь игроки, которые выходят на него еще на стадии формирования, получают сверхприбыли. "Пока еще выгодно вкладывать деньги в девелопмент офисной недвижимости, - комментирует М. Костюк. - В столицах стран Центрально - Восточной Европы в офисных зданиях класса B годовая доходность составляет не более 12%, а в Киеве этот показатель колеблется в пределах 17 - 20%. Хотя нужно учесть, что и риски в Киеве выше по сравнению со столицами других государств".

Вложения в недвижимость в любом государстве всегда являются более привлекательными, чем депозитные вклады. "Процентные ставки по депозитам составляют 8 - 10% годовых, - комментирует Я. Цуканов. - Офисная недвижимость в Киеве в среднем демонстрирует 20 - 14% годовых, что соответствует периоду окупаемости от пяти до восьми лет. В будущем, при условии стабилизации рынка, этот показатель будет снижаться - в мировой практике нормальной считается ставка капитализации около 10% и еще более низкие годовые по депозитным вкладам". Причем срок окупаемости офисной недвижимости зависит еще и от класса. Так, по словам М. Костюк, возврат инвестиций в офисную недвижимость классов "С" и "В", как правило, осуществляется в наиболее короткие сроки - за 4,5 - 5 лет.

Высокая доходность отечественного рынка офисной недвижимости делает его особенно привлекательным для инвесторов. При этом, по словам директора компании "Кэпитал Риал Истейт" Сергея Шапоренко, приток иностранных инвестиций в этот сектор пока невелик. Работают здесь в основном украинские компании, но в будущем, с улучшением инвестиционного климата в Украине в целом, такое положение дел может резко измениться.

Регионы тянутся за столицей

Безусловно, в течение последнего десятилетия наиболее активно развивался столичный рынок офисной недвижимости. Теперь же аналогичные процессы можно наблюдать и в регионах, которые также становятся привлекательными для инвесторов. Это, прежде всего, такие крупные города Украины, как Днепропетровск, Донецк, Одесса, Харьков. "Сейчас в отдельных региональных центрах происходят процессы, которые затронули столичный рынок недвижимости 1,5 - 2 года назад, - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Red Дмитрий Шейнерт. - Тогда на киевском рынке произошел ощутимый скачек цен. Теперь подобная тенденция уже какое - то время наблюдается или только проявляется в других крупных городах Украины. Их рынок офисной недвижимости находится на такой стадии развития, которая позволяет получать значительный спекулятивный доход". Так, по данным компании Red, окупаемость офисной недвижимости при условии полной заполняемости площадей составляет в Донецке 3 - 6,1 лет, в Днепропетровске - 2,7 - 4,2 лет. При этом арендные ставки в бизнес - центрах, расположенных в центральной части этих городов, по состоянию на июнь 2004 г. составили в Днепропетровске $23 за кв. м, в Донецке - $16,5 за кв. м. Для сравнения: по данным компании DTZ, в Киеве средняя ставка аренды офисных помещений класса "А" составляет около $27 за кв. м, класса "В" - $21 кв. м, класса "С" - $11 кв. м.

* Прогноз; все показатели на конец года

Источник: аналитический отдел компании DTZ

Интересные процессы происходят сегодня и на Западной Украине. "Многие жители этого региона, которые зарабатывают деньги в европейских странах, предпочитают вкладывать средства не в банки, а в собственный бизнес в родных городах, - комментирует Я. Цуканов. - Благодаря притоку таких капиталов рынок недвижимости в западном регионе активно развивается. И, как следствие, ощутимо выросли арендные ставки на офисные площади во Львове".

Что год грядущий нам готовит?

Ситуацию на рынке, по мнению М. Костюк, в настоящий момент прогнозировать сложно - экономика Украины достаточно нестабильная, и результаты предстоящих президентских выборов могут оказать влияние на ситуацию. В то же время, по мнению Я. Цуканова, грядущие политические события кардинальным образом на рынок офисной недвижимости не повлияют, так как колебания здесь более медленные и не такие пиковые, как, например, на нефтяном или валютном рынках.

Несмотря на то, что в период 2004 - 2005 гг. на киевском рынке появится значительное количество новых профессиональных офисных площадей, эксперты в связи с этим не предвидят значительных колебаний арендных ставок. "Нельзя говорить о значительном понижении цен на профессиональные офисные здания, - считает М. Костюк. - Спрос на офисы класса A и B большой, а на рынке пока предлагается незначительное их количество. В 2005 г. возможен даже некоторый рост арендных ставок на такие офисные площади. При этом цены на аренду помещений класса С могут несколько снизиться". По мнению Я. Цуканова, арендные ставки на профессиональную офисную недвижимость будут колебаться в пределах 10 - 12%, незначительное понижение можно будет наблюдать в классе "В". При этом, в связи со сдачей в эксплуатацию новых качественных площадей и усилением конкуренции, рынок могут затронуть некоторые другие изменения. Так, по мнению Я. Цуканова, характерной особенностью станет более четкое расслоение и разделение на классы офисной недвижимости по классам (в данный момент нередко класс В позиционируется как А и так далее). Еще одной ощутимой тенденцией, способствующей повышению спроса на офисные площади, является постепенное "выдавливание" офисов из сектора жилой недвижимости. "Если городские власти и далее будут подталкивать предпринимателей арендовать офисы именно в нежилом фонде, то в ближайшие 5 лет насыщение рынка так и не произойдет", - считает Я. Цуканов.

Снижать ставки или улучшать сервис?

Сегодня, когда предложение растет, и рынок офисной недвижимости входит в стадию стабилизации, собственникам бизнес - центров стоит всерьез задуматься о конкурентных преимуществах своих услуг, даже несмотря на то, что заполняемость офисных помещений пока еще высока. Требования арендаторов повышаются день ото дня, а большинство бизнес - центров, по мнению Я. Цуканова, при этом ограничиваются стандартным перечнем элементарных услуг - из общей массы выделяются бизнес - городок "Форум", развивающий направление дополнительных сервисов, и "Горизонт - тауэр", где зарубежный собственник по - другому смотрит на продвижение своего продукта.

Изменения, затронувшие бизнес - процессы и деловую среду, приводят к тому, что развитая инфраструктура становится все более важным и едва ли не определяющим фактором при выборе офиса. "Если ранее значение имели лишь метраж, месторасположение и какой - никакой ремонт помещения, то сейчас ни один уважающий себя риэлтор, занимающийся офисной недвижимостью, не будет предлагать солидному клиенту офис без соответствующей инфраструктуры, - считает С. Шапоренко. - Обязательными компонентами являются наличие охраны, систем связи, паркинга, системы отопления и автономного обеспечения электроэнергией, а также многие другие элементы современного офиса".

В процессе насыщения рынка офисной недвижимости его могут коснуться тенденции, которые уже сейчас наблюдаются на первичном рынке жилья. "Здесь операторы, испытывающие трудности с продажами, вынуждены либо улучшать услуги, либо сбрасывать цены, - рассказывает Я. Цуканов. - Увеличивается количество продаваемых в кредит квартир, предлагаются дополнительные услуги. Так и на рынке офисной недвижимости - кто - то будет демпинговать, а кто - то станет более тщательно продумывать маркетинговую стратегию". С. Шапоренко считает, что владельцы объектов офисной недвижимости отлично понимают возрастающую важность хорошей инфраструктуры, поэтому для повышения привлекательности своего товара для арендаторов готовы предлагать всевозможные дополнительные услуги. Среди них - централизованные системы кондиционирования, услуги кухни, фитодизайн офиса, "офис под ключ" и прочее.

Арендуем или покупаем?

В связи с существенно возросшей арендной платой все большее число клиентов переориентируется с аренды офисной недвижимости на ее покупку. "С того момента, как у компаний появилась возможность приобретать офисные помещения в собственность, такая тенденция довольно устойчива, - считает директор строительно - инвестиционной компании "Киев Житло - Инвест" Сергей Распутный, - Ведь собственный офис - это не только помещение для работы, это еще и довольно выгодное вложение средств". Интерес к приобретению офисных площадей подстегивается еще и тем, что с принятием Закона Украины "Об ипотеке" банки стали гораздо охотнее давать кредиты на покупку первичной недвижимости. "Решение о покупке офиса зависит еще и от того, насколько компания готова сама управлять этой недвижимостью, - говорит С. Распутный. - Ведь помещение нужно самостоятельно обслуживать, заботиться о поддержании технического состояния коммуникаций, уборке, охране, и т. д.". В профессиональных офисных центрах все эти вопросы решаются централизованно, но приобрести здесь площадь весьма проблематично. Обычно такие объекты подчиняются единому собственнику, который нацелен на получение дохода, взимая арендную плату. В то же время офисная недвижимость, расположенная на первых этажах в многочисленных новых объектах жилищного строительства, практически всегда выставляется на продажу.

Офис рядом с домом

Площади в профессиональных бизнес - центрах, безусловно, пользуются спросом. В то же время для многих компаний больше подойдут офисные помещения, расположенные на первых этажах новых жилых домов. "Эти площади можно отнести к среднему ценовому классу офисной недвижимости В и С, - говорит С. Распутный. - Этот сегмент еще довольно далек от насыщения, и спрос на такие помещения не падает. В наших объектах уровень заполняемости офисных площадей - 100%. И, как правило, они находят своих инвесторов задолго до сдачи дома в эксплуатацию". Причем спрос на такую недвижимость, в первую очередь, зависит от расположения объекта, и так же, как в случае с профессиональными офисами, от качества самого продукта и дополнительного сервиса, предложенного клиентам. В свете этих тенденций в деловом центре столицы все чаще появляются жилищно - офисные комплексы с подземным паркингом и развитой инфраструктурой. Нередко проекты таких комплексов предполагают возведение двух построек - в одной размещается бизнес - центр, в другой жилой дом.

От центра к окраинам

Развитие городской инфраструктуры и тенденции на рынке недвижимости ведут к тому, что клиенты проявляют все больший и больший интерес к офисам, расположенным вне делового центра столицы. По мнению Я. Цуканова, предпочтение будет отдаваться объектам, расположенным вблизи транспортных развязок, - такие транспортные артерии Киева, как Броварской проспект, пр. Победы, пр. Воссоединения становятся все более и более перспективными для строительства офисной недвижимости. Причем, в этих районах в офисные центры могут быть переоборудованы большие здания институтов или промышленные объекты.

Один из основных факторов, из - за которого арендаторы бегут из центра, - ограниченные финансовые возможности. "Многие украинские компании и компании из стран СНГ часто предпочитают арендовать офисные помещения класса С, которые, как правило, расположены на окраине города, или же более качественные помещения класса В, расположенные в районах, прилегающих к центру, - говорит М. Костюк. - Например, бизнес - городок "Форум", расположенный на Лукьяновке, - достаточно популярный среди арендаторов объект". В то же время окраины привлекают не только низкими арендными ставками. "Уже есть примеры того, как некоторые компании, имеющие офисы в центре, переезжают на окраины поближе к основным магистралям, - говорит Дмитрий Шейнерт. - Часто это связано именно с транспортными проблемами в центре Киева. Если специфика деятельности компании предполагает большое количество автоперевозок по всему городу, аренда офиса на окраине возле основных транспортных коммуникаций будет оптимальным решением". Учитывая, что движение транспорта в столице будет все интенсивнее и интенсивнее, подобные прецеденты имеют шанс стать тенденцией.

Из промышленной в коммерческую

В столице сейчас можно наблюдать тенденцию вытеснения промышленных объектов на окраины и за черту города. При этом оставшиеся в наследство от социалистической индустрии цеха нередко переоборудуются в современную офисную или торговую недвижимость. С. Шапоренко считает, что реконструкция небольших промышленных помещений и административных зданий в офисы класса С и реже В также является привлекательным сегментом для инвестирования. "Для этого необходим минимум инвестиций с относительно коротким периодом окупаемости 1,5 - 3 года, - говорит С. Шапоренко. - Расположенные в таких объектах небольшие офисы, площадью менее 100 кв. м, пользуются спросом среди украинских компаний, которые укрепили свои позиции на рынке и поэтому могут позволить себе переехать из квартир в офисные центры. Испытывают потребность в такой недвижимости выходящие на украинский рынок иностранные представительства - часто они не желают рисковать, арендуя большие и дорогие офисы". По мнению М. Костюк, переоборудование бывших промышленных предприятий в объекты офисной недвижимости достаточно популярно среди девелоперов. Успешность подобной стратегии подтверждают уже сданные в эксплуатацию и работающие проекты - "Кубик Центр" по ул. Шолуденко, БЦ "Форум", БЦ "Стенд" и др. Вскоре также будут сданы в эксплуатацию реализованные по такому же принципу БЦ "Ласточка" и БЦ "Форум Парк Плаза". По словам М. Костюк, украинская девелоперская компания "НЕСТ" также приобрела имущественный комплекс, который принадлежал компании Imperial Tobacco Group в Украине и являлся табачной фабрикой. В этой сделке в качестве корпоративного консультанта была привлечена компания DTZ. Согласно заявлениям компании "НЕСТ", на участке вскоре должен появиться самый крупный в Украине офисно - торгово - развлекательный комплекс.

Мария Бабенко