Сергей КОМАРОВ,

менеджер проектов компании "СлавИнвест"

Реконструкция жилого фонда, срок эксплуатации которого истек или истекает, требует внимания со стороны архитекторов, строителей, органов самоуправления и инвесторов. Здания общежитий являлись временной мерой в решении задач по обеспечению жильем молодых специалистов и закреплению привлеченных производственных кадров. Постоянной прописки эти общежития не давали, права на приватизацию комнаты - тем более.

Как правило, эти здания находились на балансе крупных производственных предприятий и отраслевых ведомств. Многие предприятия, которым они принадлежали, поменяли своих владельцев, изменили статус, обанкротились или закрылись. Большая часть общежитий в последние годы была передана предприятиями на баланс города. Тем самым их бывшие владельцы освобождаются от обязанности проведения текущего и капитального ремонта. Здания общежитий уже не отвечают современным требованиям, а их значительная часть требует реконструкции. Срок эксплуатации многих зданий без капитального ремонта превышает 30 и более лет. Люди, проживающие в них годами, были и остаются лишены всякой возможности и перспективы улучшить свои жилищные условия, так как новое, строящееся жилье многим проживающим в общежитиях до сих пор не по карману.

Вот почему, по моему мнению, реконструкция этого вида жилого фонда является решением проблемы быстровозводимого жилья и расселения тысяч и тысяч киевлян, которые сегодня живут в общежитиях и при этом фактически остаются бесправными в отношении занимаемой жилой площади.

Реконструкция невозможна без привлечения частного капитала

Олег БЕЛАШ,

директор департамента аналитики HCM group:

Острую проблему реконструкции "хрущевок" невозможно решить без привлечения частного инвестиционного капитала, так как средств из бюджета города, вероятнее всего, недостаточно. Однозначно ответить на вопрос, актуальна ли проблема реконструкции, нельзя, так как с позиции столичных властей и градостроителей она "ДА" актуальна, а с позиции инвесторов и девелоперов "НЕ" актуальна, поскольку проекты реконструкции экономически нельзя обосновать.

Столичные градостроители придерживаются мнения, что "хрущевки", какие бы они ни были, отображают определенную эпоху архитектуры, поэтому нельзя вычеркивать эту страницу из истории архитектурного развития Киева. Столичные власти не в состоянии профинансировать масштабную программу реконструкции самостоятельно, а убедить инвестора в привлекательности таких проектов невозможно, поскольку экономически выгоднее снести старое здание "хрущевки", расположенное на инвестиционно привлекательной территории города, и возвести на его месте современное многоэтажное жилое здание или гостиницу.

Все "подводные камни" появляются в основном не в результате несогласования с действующим законодательством, а в результате несоответствия интересов жильцов и застройщиков. Законы Украины не противоречат переуступке права собственности на недвижимость, а вот желания жильцов, которые руководствуются острой необходимостью получить взамен достаточно жилой площади, рассчитанной на всех зарегистрированных в старой квартире родственников, а также не желают уезжать в более отдаленные от центра спальные районы города, зачастую не совпадают с возможностями застройщиков, которые ограничены бюджетом бизнес - плана.

От проблемы "перенаселения старых квартир", т. е. регистрации в старых квартирах максимально допустимого количества жильцов из числа родственников, никуда не уйти. Естественно, что пока проблема обеспечения жильем населения Киева не решена, жильцы будут идти на всяческие ухищрения, допустимые действующим законодательством.Столичная программа реконструкции "хрущевок" не выполнима без привлечения инвестиционных средств девелоперов и застройщиков. Если в программе не будет предусмотрено альтернативных схем освоения занимаемых "хрущевками" территорий или дополнительных льготных условий участия частного капитала, то ее реализация вообще может стать невозможной. В таком случае активности со стороны девелоперов и застройщиков не будет.

Основа реконструкции - государственная программа

Анатолий ОСАДЧИЙ,

генеральный директор АО "Полесье"

Оптимальным выходом в ситуации реконструкции и модернизации "хрущевок", на наш взгляд, будет строительство в престижных районах рядом со старым нового дома, возможно, даже с некоторыми временными нарушениями санитарных норм, с последующим расселением в нем жильцов "хрущевки". После этого пятиэтажку, как правило, занимающую большую площадь, следует снести и на освободившемся месте построить многоэтажную свечку, но уже с соблюдением всех законодательных и строительных норм. Но такой вариант возможен только с разрешения властей города.

Вообще для успешного осуществления реконструкции старого жилого фонда городские власти должны разработать соответствующую программу, действующую не менее 5 лет. В ней, в первую очередь, должны быть отработаны вопросы, регулирующие процедуру расселения жильцов и особенно владельцев приватизированных квартир домов, подлежащих реконструкции. Ведь никто не вправе выселить или переселить собственника квартиры без его согласия. Значит, он имеет право требовать выполнения любых (!) своих условий. Да и ситуация с пропиской в одной квартире всех ближайших родственников, чтобы в итоге получит не одну, а несколько квартир, встречается не так уж редко. Не все так просто и в вопросе защиты интересов и соблюдения прав жильцов таких домов. Так что пока не будет законодательной базы, в равной степени отвечающей требованиям жильцов и инвесторов в этой сфере, говорить о широкомасштабном процессе реконструкции "хрущевок" не приходится.

Лучше строить новое, чем модернизировать старое

Юрий МАКСИМЧА,

директор "БудИнвест холдинг"

На мой взгляд, реконструкция старых "хрущевок" - это латание старого кафтана: в одном месте ликвидируешь брешь, в другом она появится. Если такой процесс и будет происходить, то растянется на очень долгое время, так как под этой реструктуризацией еще нет совершенной законодательной базы. В этом вопросе существует большое количество препятствий, которые тормозят процесс. Да и сама идея модернизации старого обветшалого жилья нежизнеспособна. Даже если поменять все трубы, увеличить площадь квартир и усовершенствовать внешний вид - все равно останется старая основа, в связи с чем из строя будут часто выходить домовые коммуникации. Главная причина идеи модернизации старого жилья - отсутствие необходимых средств, чтобы сломать дом и построить новый.

За рубежом эта проблема решается иначе - гораздо проще и дешевле построить новое жилье с новыми коммуникациями, чем пытаться модернизировать старое. К тому же, в европейских странах намного упрощена процедура получения кредита, ниже процентные ставки.

На данный момент процесс модернизации у нас протекает довольно сложно. С одной стороны, большинство жильцов "хрущевок" хотят за сравнительно небольшие деньги улучшить свои жилищные условия, и в этом случае они готовы выступать инвесторами преобразований в своем обиталище. С другой стороны, проблема отселения на долгий срок отпугивает людей. Что же касается инвесторов со стороны, то они скорее вложат деньги в более прибыльную реконструкцию - например, надстройку мансард. Этот вид реконструкции происходит почти безболезненно, без отселения жильцов. И таким образом можно получить элитное жилье улучшенной планировки. Но, в то же время, в этом процессе есть и свои минусы - заменить уже существующие, действующие, но обветшавшие коммуникации будет гораздо тяжелее, чем в новом необжитом районе прокладывать новые.

Поэтому разумнее и рентабельней построить на месте старой "хрущевки" новое здание, нежели осовременивать старое.