С каждым годом количество торговых центров увеличивается, и рынок розничной торговли крупнейших городов Украины постепенно приобретает довольно цивилизованные черты. Однако отечественным игрокам рынка предстоит еще пройти значительный путь становления. При этом многое зависит от формы взаимоотношений всех сторон. Казалось бы, общее количество торговых площадей все растет, и арендные ставки неизбежно должны снижаться. Однако пропорционального увеличения качественных торговых площадей не наблюдается, Появляются разрывы в арендных ставках разных объектов. Ритейлер может выбрать место очень дешевое в смысле арендных ставок, и при этом появится большой риск в нерентабельности бизнеса (вследствие неудачного месторасположения, непродуманной концепции ТЦ в целом).

Что же делать в сложившейся ситуации?

Решение, малознакомое нашему рынку, но весьма перспективное - это форма расчетов арендатора и девелопера, при которой каждая из сторон заинтересована в развитии бизнеса своего партнера.

Равнение на Запад?

В Киеве и других городах большинство сделок по сдаче в аренду торговых площадей осуществляется согласно фиксированной договорной ставке за 1 кв.м в месяц. Возможны и производные единицы расчетов (в зависимости от валюты или отчетного периода), но суть остается та же.

Одной из перспективных форм расчета, которая существует пока что в единичных случаях, в недалеком будущем станет выплата девелоперу (собственнику помещения) не фиксированной арендной ставки, а определенного процента от оборота розничного оператора. На западе существует несколько классических форм таких расчетов, которые незначительно отличаются друг от друга, но при этом сохраняется зависимость арендных выплат от успешности арендатора: прямой процент (straight percentage), варьируемая шкала, максимальная (variable scale or maximum) или комбинированная оплата. В простейшей форме таких условий, арендатор соглашается оплачивать арендную плату, равную оговоренному проценту валовой выручки от продаж (straight percentage). Но наиболее распространенной формой оплаты аренды является схема, когда арендатор оплачивает минимальную фиксированную арендную плату, даже в тех случаях, когда оговоренный процент продаж меньше, чем оговоренный минимум, применяемый для покрытия амортизации, операционных расходов и получения минимального возврата на инвестиции. В случае достижения определенного уровня продаж, арендатор также оплачивает оговоренный процент от продаж свыше оговоренного минимума. В этом случае рассчитывается граничная точка продаж, свыше которой применяется оговоренный процент. Граничные продажи рассчитываются математически после того, как определены минимальные арендные платежи и процент.

Ситуация в Украине

В Украине одним из первых видов розничной торговли на условиях процента от оборота стала, как ни странно, сдача в аренду пространства в различных заведениях для установки игровых автоматов. С 2000 г. такая система отношений довольно активно была внедрена в торговых центрах. Доверие собственника помещения было подкреплено тем, что, условно говоря, кассиром выступал сотрудник собственника, контролируя денежный оборот помимо электронных систем, заложенных в автоматы.

Если же говорить о более крупных операторах, то публично о такой форме расчетов было заявлено известной сетью магазинов ARGO, специализирующейся на продаже одежды. Предполагается, что более мелкие операторы договариваются с девелоперами о подобных расчетах, но эти случаи единичны. Все зависит от "качества" арендатора, профессиональности торгового центра и желания девелопера либо арендодателя видеть этого оператора в торговом центре. В других видах розничной торговли такие случаи если и встречаются, то пока довольно редко, а договоренности носят индивидуальный характер и допускают сложные формы взаиморасчетов, о которых их участники не распространяются.

Чем интересен новый формат?

Прежде всего, такой формат интересен арендатору, то есть розничным операторам, которые стремятся с наименьшими затратами на аренду "осесть" в наиболее привлекательных торговых центрах, где обеспечены высокие потоки людей и грамотно организовано функционирование самого центра. При этом, рассчитывая свои предельные возможности, он будет уверен, что в любом случае сможет оплатить аренду.

Этот вариант позволяет арендатору выплачивать ту же сумму, что и при фиксированной арендной ставке, но неравными частями, что наиболее благоприятно для него, учитывая сезонность торгового бизнеса, и одновременно подстраховывает в случае макроэкономических происшествий и кризисов.

Комбинация минимальной арендной ставки и процента от продаж учитывает интересы и арендатора, и арендодателя: гарантированный минимум защищает собственника торгового центра в том случае, если продажи арендатора находятся на уровне, недостаточном для генерирования необходимого дохода от аренды. В этом случае собственник получает доход, достаточный для покрытия амортизации и операционных расходов, плюс позволяет возвращать инвестиции.

Для каждого бизнеса существуют определенные уровни ставок в зависимости от товарной группы, расположения торговой точки и ее маркетинговой привлекательности, а также множества принципов начисления цены (способ получения, форма оплаты, страна получения денег, наличие или отсутствие в этой сумме расходов на эксплуатацию и коммунальных расходов).

Диапазон процента, по прогнозам аналитиков, для отечественных центров может варьироваться от 5% до 7%.

На сегодняшний день подобные арендные отношения в России уже перешли от стадии внедрения к этапу поиска оптимальной конфигурации. В российских ТЦ обычно оплата осуществляется следующим образом: сначала вносится квартальный депозит, рассчитываемый из размера фиксированного минимума, а потом в начале каждого следующего месяца производится оплата процента за предыдущий. В среднем супермаркеты платят 5 - 6% от оборота, для компаний, специализирующихся на одежде и обуви, процент с оборота составит от 12% до 20%, а у компаний "дорогих" профилей (например, ювелирные изделия или мобильные телефоны) - более 20%.

Основной проблемой многих торговых центров, которые сегодня существуют, является то, что арендодатель удовлетворяет свои нужды на момент заключения договора, после чего арендатору очень сложно заставить девелопера либо арендодателя предпринять своевременные действия для увеличения маркетинговой привлекательности торгового центра.

До недавнего времени, в связи с отсутствием прозрачности внутри бизнеса, многие компании еще не рекомендовали своим заказчикам такую форму взаимоотношений. Однако сегодня многие операторы уже перешли на прозрачные системы ведения бизнеса и, по большому счету, готовы предложить арендодателю процент от реального оборота. А многие девелоперы, не владеющие ситуацией относительно прибыльности и доходности каждого из видов бизнеса, до сих пор готовы пойти на такие отношения. Это связано с тем, что большинство не рискуют стать первопроходцами в этом направлении.

Активному внедрению арендных отношений на основе процента в ближайшее время поспособствует постепенное вхождение западных и российских операторов - сетей розничной торговли. На своих рынках они работают по смешанной схеме. Оговаривается небольшая арендная плата, и ведется параллельный учет оговоренного процента от оборота розничного оператора. Если процент от оборота превышает минимальную арендную плату, то девелопер получает процент от оборота. В случае же, если бизнес неуспешен, то минимальным доходом для инвестора (девелопера) является оговоренная минимальная арендная ставка.

Такой подход на Западе является наиболее распространенным, и большинство трансакций осуществляется таким комбинированным методом. Он является взаимовыгодным для обеих сторон, более открытым, более честным, настраивающим арендатора и девелопера на совместную деятельность.

В будущее - с оптимизмом

Уже сегодня обозначены намерения таких операторов как "Патерсон", "Перекресток", "Веллмарт" войти в отечественный розничный рынок. Вскоре в Киев придет прибалтийская компания "Олимпик" - сеть казино и игровых автоматов. Активную работу по изучению рынка ведут сетевые универмаги одежды, магазины электроники, средств связи и многие другие мировые ритейлеры. Именно западные сети уверенно применяют систему расчетов по аренде на основе процента от оборота. По всей видимости, входя в рынок, они "привнесут" эти условия и в Украину.

Следующим фактором, заставляющим девелоперов всерьез задуматься о внедрении таких расчетов, является уверенный переход ритейлеров на прозрачные схемы расчетов, что позволит надежнее контролировать их оборот.

Если же говорить о готовности самих арендаторов - крупных розничных сетей, то опрошенные представители таких операторов как MVM Group, "Эльдорадо", "Домотехника", "Велыка Кышеня" практически единогласно заявили, что готовы рассматривать и обсуждать такие отношения, поскольку находят их вполне приемлемыми и прогрессивными, при этом отмечали, что они всецело зависят от позиции крупнейших девелоперов.

Многие специалисты отмечают, что рынок обязательно будет увеличивать долю подобных арендных расчетов, их массовое внедрение уже начинается. Со временем они займут значительную нишу. Таким образом, рынок должен окончательно "созреть" и освоить этот прогрессивный формат торговых отношений.

Арендодатель неохотно расстается с "живыми" деньгами

Илья НАРОДИЦКИЙ,

менеджер проектов компании "Эф Ай Эм Консалтинг"

Инвестирование компанией "Эф Ай Эм Консалтинг" строительства двух торговых центров общей площадью 5 тыс. кв. м и 16 тыс. кв. м, а также реализация проекта строительства специализированного торгово - развлекательного центра общей площадью 15 тыс. кв. м позволяют говорить как о подходах, используемых девелоперами в формировании арендных ставок, так и об отношении арендаторов к этим подходам.

Поскольку в торговых центрах присутствуют, как минимум, два субъекта, между которыми существуют денежные отношения (арендатор и арендодатель), необходимо сразу определиться с тем, что интерес одного в некоторых случаях может полностью не соответствовать интересу другого. В связи с этим арендные ставки целесообразно рассматривать в свете "единства и борьбы противоположностей".

Арендатор в своем бизнесе предполагает получение прибыли, вследствие чего фиксированная арендная ставка приемлема тогда, когда ее доля в структуре затрат не превышает какого - то определенного процента.

Кроме того, фиксированная арендная ставка интересна оператору, который работает "от оборота", т. е. старается достигнуть максимального его значения при минимальной наценке. Как правило, это "сетевые" операторы, которые способны спрогнозировать динамику изменения товарооборота и в случае возникновения убытков на каком - либо этапе имеют достаточный "запас прочности" (способны перекрыть их за счет прибыли других структурных подразделений).

Арендная ставка, привязанная к обороту интересна небольшому арендатору, который не имеет достаточного "запаса прочности" и не уверен в результатах своей деятельности. Таким образом, он пытается обезопасить себя и переложить часть рисков от ведения своей торговой деятельности на арендодателя.

Что касается арендодателя, то ему фиксированная арендная ставка позволяет, прежде всего, планировать доходность бизнеса и, как следствие, окупаемость проекта, срок возврата инвестиций. Фиксированная арендная ставка может не устраивать арендодателя только в том случае, если он хочет поучаствовать в прибыли арендатора "более основательно".

Кроме того, на начальном этапе работы торгового центра происходит т. н. "раскрутка" и, соответственно, оборот арендатора достигает плановых показателей только спустя какое - то время. В этот период арендатор заинтересован либо в арендной ставке, привязанной к проценту от оборота, либо в уменьшении базовой арендной ставки. Таким образом, риски на период "раскрутки" делятся между арендатором и арендодателем.

Процент от оборота сейчас более выгоден арендатору. В этом случае он "делится" результатами своего труда, который может быть как успешным, так и не очень. Теоретически, роль торгового центра в получении прибыли арендатором не ограничивается (или не должна ограничиваться) только предоставлением площадей. Инициация акций и скидок, их координация, продвижение торгового центра в потребительские массы - все это и многое другое должно работать на общий результат. Должно, но работает не всегда. С одной стороны - это оставляющая желать лучшего эффективность тех или иных мероприятий, с другой стороны - следствие нежелания арендодателя расставаться с полученными от арендаторов (нередко "живыми") деньгами.

Кроме того, даже если желание арендодателя поучаствовать в прибыли арендатора более основательно, то оно наталкивается на следующие преграды: нежелание арендатора показывать свой реальный оборот и невозможность его проконтролировать.

Существование арендной ставки, привязанной к обороту, возможно, но только при работе с крупными и финансово - прозрачными арендаторами, бизнес - процессы которых прогнозируемы. Основной недостаток у данного формата арендной ставки - несогласие арендодателя на риски, связанные с торговой деятельностью арендатора, торговой деятельностью, которую арендодатель не может контролировать и которой не может управлять.

Учитывая возрастающую конкуренцию на рынке торговой недвижимости, я считаю вполне возможным при работе с крупными "сетевыми" операторами введение комбинированной схемы оплаты арендуемых площадей, которая будет состоять из фиксированного минимума и процента от оборота.

Комбинированный подход в вопросах аренды устроит и арендатора, и девелопера

Вадим НЕПОСЕДОВ,

генеральный директор "Украинской Торговой Гильдии"

Сегодня арендные ставки в столичных торговых центрах превышают среднеевропейский уровень. И в основном арендаторами выплачивается фиксированная арендная ставка, и отдельно оплачиваются коммунальные и эксплуатационные расходы. В тоже время на Западе и в России наблюдается другая практика взаимоотношений владельцев и арендаторов - выплачивается фиксированная арендная ставка или определенный процент от оборота розничного оператора. Существует такой термин как порог терпимости арендатора, то есть максимальная ставка от оборота, которую оператор готов выплачивать. На Западе - для "неякорных" арендаторов это порядка 14%, в России - до 18%, у нас же этот порог может достигнуть даже 25% (для высокорентабельных операторов, специализирующихся на продаже одежды, подарочного ассортимента, ювелирных изделий и т. д.). Но это - желаемая позиция девелопера. А на практике максимальный уровень процентов, предлагаемых торговыми операторами Украины, составляет 14%.

Необходимо также отметить различие процентных ставок в зависимости от вида деятельности, занимаемой площади, формы торговли, известности бренда розничного оператора, коммерческой ценности места для арендатора и расположения торгового центра, количества конкурентов и других факторов. В Западной практике процентная арендная плата для регионального и суперрегионального ТЦ колеблется от 2% до 10%, где большинство арендаторов оплачивают от 5% до 8%, операторы фаст - фудов и ресторанного бизнеса - 8 - 10%, якорные операторы обычно платят только 2%. В окружных торговых центрах процентные арендные выплаты немного ниже - в пределах от 1% до 8%, а большинство арендаторов выплачивает от 4% до 6%.

Арендная ставка на основе процента интересна, прежде всего, арендатору, поскольку у него при таком формате взаимоотношений с владельцем есть возможность рассчитывать свои предельные возможности, и арендатор всегда будет уверен, что сможет оплатить аренду. Таким образом, арендатор ежемесячно выплачивает разную сумму, зависящую от его прибыли, что очень важно, учитывая сезонность торгового бизнеса. Если бы такой формат использовался в чистом виде, то был бы не выгоден арендодателю, поэтому используется комбинированный подход, где процентная рента служит дополнением к базовой арендной плате. Если процент от оборота превышает минимальную арендную плату, то девелопер получает процент от оборота. В случае же, если бизнес неуспешен, то минимальным доходом для инвестора (девелопера) является оговоренная минимальная арендная ставка, которая рассчитывается исходя из эксплуатационных расходов на содержание помещения и минимального уровня доходности, обеспечивающего возврат инвестиций. Этот уровень определяется на основе пессимистических прогнозов окупаемости проекта. Процентная арендная плата, добавленная к гарантируемой минимальной арендной плате, должна обеспечить потенциал более интенсивного возвращения инвестиций для девелопера. Такой подход является наиболее распространенным на Западе и является взаимовыгодным для обеих из сторон.

В Украине ситуация другая. С одной стороны, мы до сих пор не можем охарактеризовать украинский бизнес, как открытый, легальный и честный. Девелоперы, не владеющие реальными данными о прибыльности и доходности каждого из видов бизнеса, пока не готовы пойти на арендные отношения, основанные на процентной ставке. С другой стороны, наблюдается развитие новых форм ведения бизнеса, что влечет за собой возникновение интереса у многих операторов к новым формам взаимоотношений. Развитию такого формата в Украине поспособствует также и вхождение на наш рынок крупных иностранных сетей, которые активно используют систему расчетов по аренде на основе арендной ставки. Поэтому, в ближайшее время нами будет проработана методика расчетов процентных ставок, после чего мы будем рекомендовать владельцам крупных торговых центров комбинированный подход, который является более открытым, более честным, настраивающим арендатора и девелопера на совместную деятельность.

Торговые операторы не готовы "засветить" выручку

Валерий КИРИЛКО,

генеральный директор Real Estate Solutions

На Западе уже достаточно давно применяют принцип арендных отношений, основанный на проценте от оборота, который выгоден как для розничных операторов, так и для собственников торговых центров. Это стало возможным после ввода компьютерных программ и сетей, которые позволяют отслеживать объемы продаж и фиксировать соответствующие показатели. К такого рода отношениям склонны, прежде всего, операторы, которые имеют сезонный товар. У этого товара есть ярко выраженные подъемы и падения объемов продаж, поэтому им выгодней платить тогда, когда они могут это делать безболезненно для себя. Вторая категория операторов - развлекательный сектор: кинотеатры, залы игровых автоматов, боулинг и прочие.

В России подобная практика стала возникать совсем недавно и исключительно по инициативе самих розничных операторов. Но процент подобных операторов на сегодняшний день не превышает и 3% от общего количества. Сами девелоперы предпочитают работать по старой схеме фиксированной арендной платы, с возможной дифференциацией ставки по сезону и группе товаров. Из дополнительных условий существуют схемы зависимости количества посетителей центра и размера арендной ставки. Например, если девелопер обеспечивает не менее 10 тыс. человек в день в Центре, а не в отделе, то оператор готов платить $50, если 5 тыс. человек, то оператор готов платить $30 и т. д.

Любой собственник или инвестор имеет схему возврата вложенных средств, которая базируется на плановом потоке денежных средств, а он, в свою очередь, достигается определенным фиксированным размером. При оговариваемой схеме работы спрогнозировать денежный поток будет очень сложно. И это будет являться дополнительным риском девелопера и инвестора.

При такой схеме работы существуют определенные "плюсы" и "минусы" как для ритейлера, так и для девелопера.

Для ритейлера эта схема является плюсом, так как он будет уверен, что в любом случае сможет оплатить аренду. Минусом является то, что при получении более высокой прибыли оператору вместо того чтобы использовать полученные средства на свои цели придется платить больше на аренду. Еще один специфический украинский (и пока российский тоже) минус - это то, что оператору реально придется "светить" свою выручку, размер которой он всегда старается скрыть (от конкурентов, от госслужб и т. д.)

Для арендодателя либо девелопера плюсом является то, что при успешном развитии торгового комплекса арендодатель может получить гораздо больше арендных платежей, чем при фиксированной схеме. Минус был озвучен ранее - невозможность четкого финасового планирования при возврате инвестиций, большая часть которых - это кредиты в банке.

"Тормозит" появление такого формата взаимоотношений на украинском рынке, прежде всего, большой "теневой розничный рынок", который вынуждает наших ритейлеров скрывать свои реальные обороты. И вторая причина - отсутствие четкого механизма таких взаимоотношений.