Одно из важнейших звеньев в осуществлении "американской мечты" - институт ипотеки. В США система эта разрабатывалась и отлаживалась десятилетиями и работает как хорошо смазанный механизм.

Не все тонкости и нюансы известны обычному рядовому американскому обывателю, но, когда дело касается покупки дома, на помощь покупателю приходит целая армия агентов, одним из которых является моргидж - брокер. Первый контакт с ним обычно ограничивается беглым опросом потенциального клиента и выдачей ему гарантийного письма о том, что кредит этому человеку (или семье), если дело дойдет до покупки недвижимости, будет предоставлен. На этом этапе потенциальный заемщик отвечает на общие вопросы, в основном касающиеся его доходов и предметов собственности, являющихся некоей гарантией кредитоспособности. На этом же этапе заемщик обычно узнает, на какую сумму кредита он может рассчитывать.

Формула расчета кредита очень проста - обычно это тройной годовой доход за вычетом всех имеющихся у заемщика уже имеющихся займов.

То есть, например, при годовой зарплате мужа в $50000 и жены в $40000 и уже имеющихся взятых кредитах на покупку автомобиля в размере $15000 и на обучение ребенка в университете $40000, семья может рассчитывать на получение кредита в размере $215000.

Допустим, семья решила купить дом стоимостью в $250000. Это значит, что при указанном выше размере кредита семье надо первоначально внести $35000.

Есть, правда, одна тонкость. Если дом покупается не для собственного в нем проживания, а для сдачи его в аренду, можно включить потенциальный годовой доход от неё в сумму годового дохода семьи. В этом случае заемщик, естественно, может рассчитывать на большую сумму кредита.

После обязательной оценки недвижимости (банк, дающий деньги, хочет быть уверен, что в случае экстремальных обстоятельств он сможет реализовать жилье, не потеряв своих кровных денег), проверки состояния дома и выполнения еще некоторых специфичных для каждого штата требований покупка - продажа упирается в финансирование покупателя - ипотечное кредитование.

В США существуют два основных часто используемых вида ипотечных кредитов.

Первый - с постоянной процентной ставкой на весь срок займа. Второй - сложнее - постоянная ставка определяется на какой - то срок (обычно 3 либо 5 лет), а затем процент становится "рыночным", то есть рассчитывается по несложной формуле, главная составляющая которой - величина процента по ссудам Федеральной резервной системы.

Первый вид кредита обычно пользуется популярностью в хорошие для заемщиков времена - например, в июле 2003 ставка ипотеки была одной из самых низких за все времена, банки продавали ипотечные кредиты под 5% и ниже. Поэтому большая часть заемщиков брала кредиты с постоянным процентом. Когда времена ухудшаются, заемщики переходят на второй вид кредита, по которому обычно удается получить очень низкую ставку на первый срок. Когда этот срок заканчивается, заемщики обычно стараются перефинансировать кредит на новый - в зависимости от обстоятельств.

Стандартные сроки кредитов - 30 и 15 лет. Существует еще и 20 - летний кредит, но он гораздо менее популярен.

Отдельно стоит рассмотреть операцию перефинансирования. Заемщики идут на перефинансирование по разным причинам. Естественно, основная - получение лучшего процента по кредиту. Вторая по важности причина - уход от плохого рыночного процента во время выхода из периода постоянной части кредитного займа (в случае кредита с постоянным и низким 3 - летним или 5 - летним процентом). Следующая причина перефинансирования - переход из 30 - летнего кредита в 15 - летний, чтоб существенно уменьшить сумму выплачиваемых процентов. И последняя из основных причин перефинансирования - уход от обязательной страховки при владении менее чем 20% собственности.

Начнем с первой причины. В общем - целом все ясно, кроме маленькой тонкости. Кредит, по которому выплачена уже значительная сумма денег, перефинансировать невыгодно, если даже процент по кредитам на рынке значительно улучшился. Ведь вам никто не даст перефинансировать кредит на более хороший процент и оставить лишь невыплаченный период кредита. Вам опять придется заполучить кредит на 15 лет и начать выплату "по новой". Поэтому существуют специальные вычисления, показывающие, когда стоит, а когда не стоит перефинансировать ваш кредит, даже если процент на рынке существенно улучшился.

Вторая причина также ясна. Например, банк - держатель кредита дожидается окончания "постоянной" фазы кредита и выставляет на последующую часть очень высокий процент - по максимуму возможного на рынке на этот момент. Естественно, что заемщик в этом случае пытается найти себе вариант получше и перефинансировать свой займ.

Переход из 30 - летнего в 15 - летний кредит существенно снижает выплату процентов.

Поэтому, когда финансовое состояние семьи меняется к лучшему и становится возможным "вынести" более высокие месячные платежи по займу, семья обычно идет на перефинансирование кредита. Никто не хочет выплачивать практически двойную, а иногда и более, стоимость займа.

Последняя причина не так очевидна, но разумный потребитель не упустит возможности избавиться от платежей по страховке кредита, когда такая возможность появляется. Как же это получается возможным? Как мы помним, при покупке производится оценка собственности. Как правило, оценка профессионального оценщика довольно близка к стоимости сделки, если только не существует каких - либо уникальных условий при продаже - покупке. Будем считать, что у нас все было более или менее стандартно, оценка в момент покупки составила те же $250000. Цены в городе, где расположена купленная собственность, растут, причем будем считать город "хорошим", что приводит к росту цен на недвижимость, значительно обгоняющему инфляцию. В результате за год рост цен составил 10%, что привело к увеличению стоимости дома до $275,000. Что получается в этом случае? Для того, чтоб избавиться от упомянутой страховки, необходимо владеть 20% покупаемой недвижимости, что в данном случае составляет $55000. Сумма займа через год уменьшится незначительно, допустим, выплата самого долга составила $1000, то есть долг сократился до $214000. А это значит, что владеете вы в доме уже $275000 - $214000 = $61000. То есть, если перефинансировать кредит, уже не надо будет выплачивать страховку по кредиту.

К выбору нового договора для перефинансирования также надо подходить осторожно.

Существует огромное разнообразие явных и скрытых поборов, про которые необходимо интересоваться и оговаривать их заранее.

Неплохо также знать, что с ипотечными агентами можно - и нужно - торговаться о проценте займа.

В целом ипотека в Америке - хорошо отлаженный бизнес, в котором практически нет элемента случайности, резких перепадов и серьёзных неожиданностей. Так что если у вас есть нормальный доход, вы можете рассчитывать на благосклонность банка и покупку собственного дома.

Тим Бородин