Украинцы после карантина начали инвестировать в первичное жилье на стадии котлована, но недострои Укрбуда грозят обвалить рынок.

Замерший строительный рынок показал признаки жизни впервые с начала коронакризиса. Инвестиции украинцев в новое жилье на начальной стадии строительства выросли на 15%. Эксперты констатируют завершение коронакризиса на первичном рынке недвижимости, однако отмечают крайне негативный аспект, который угнетает рынок, - безответственность государственных и коммунальных застройщиков, а также недострои Укрбуда и Аркады. Без разрешения этого фактора рынок продолжит находиться в коме.

Спрос вырос

Несмотря на массовые протесты обманутых инвесторов, в июне-июле по сравнению с маем спрос на объекты на начальных стадиях строительства увеличился в среднем на 15%. Об этом рассказала директор по маркетингу многофункционального жилого комплекса Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

По ее словам, на середину июля около 40% всех приобретений квартир приходится на начальные стадии строительства: если готово только свайное поле или построено несколько первых этажей. Более 25% спроса сконцентрировано на объектах, строительство которых находится на "монолитном" этапе - возведения каркаса здания (от 6 до 12 месяцев), около 20% приходится на объекты, где уже ведется обустройство инженерных сетей, монтаж стеклопакетов, фасадные работы и пр. (от 12 до 15 месяцев), а спрос на завершающих этапах строительства составляет около 15% от всего объема продаж.

Такая статистика свидетельствует о том, что рынку недвижимости для того, чтобы выйти на более-менее приемлемый уровень после жесткого карантина потребовалось 2,5 месяца. Прежде всего это касается растущего спроса, а также темпов строительства. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие два месяца активность покупателей будет достаточно высокой. Это отразится на росте продаж на стартовых этапах строительства.

"В зависимости от экономической ситуации в стране, в том числе курса национальной валюты, а также стабильной стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ, в августе-сентябре объем инвестиций в объекты на начальных стадиях строительства в среднем по рынку может составить до 45% от всего объема продаж", - полагает Анжелика Саакян.

Что покупают

Более 70% от всего спроса на начальных стадиях строительства приходится на объекты новых форматов, строительство которых началось в 2020 году и не останавливалось в период карантина: это прежде всего многофункциональные жилые комплексы, объекты форматов "город в городе", live-work-play и др.

В среднем по рынку рост стоимости 1 кв. м с момента начала строительства и до ввода объекта в эксплуатацию в объектах эконом-класса достигает 22-25%, в объектах комфорт-класса - 30%, бизнес-класса - 35%. При этом повышенный спрос на объекты новых форматов (категории комфорт+ и бизнес+) вызван именно высокой ликвидностью вложений: до 50% за весь период строительства.

"Проблемы незавершенных объектов строительства стали катализатором того, что покупатель стал более взвешенно подходить к выбору застройщика и объекта инвестирования. Главными его требованиями на сегодняшний день являются: продуманная до мелочей инфраструктура строящегося ЖК, высокая ликвидность вложений, велось ли строительство в период карантина и пр. Но самое важное - это реноме застройщика, его опыт на рынке, способность строить за счет собственных средств, что существенно снижает риски для покупателя", ­- считает Саакян.

Покупатель более тщательно стал изучать финансовые возможности застройщиков, его возможность закончить проект в срок без задержек. Так как на сегодняшний день инвестор практически не защищен от любых катаклизмов на рынке, именно финансовая состоятельность компании-застройщика является тем "лакмусом", который существенно влияет на окончательный выбор покупателя. Другими словами, наличие финансирование стройки в достаточном объеме может стать дополнительным аргументом для покупателя при выборе конкретного объекта.

"На сегодняшний день достаточное финансирование, чтобы объект был закончен в срок, есть лишь у 17-20% строек. Это преимущественно партнерские проекты (в основном объекты новых форматов: многофункциональные ЖК, объекты live-work-play, эко-проекты, объекты "город в городе"), в которых участвуют 2-3 девелопера. У 25% объектов средств достаточно на период до 1 года. Еще на 40% объектов средств хватит на строительство в течение 6-9 месяцев. А у 15% строящихся ЖК средств хватит на период до 4 месяцев", - прокомментировал руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.

Низкая база

Впрочем, полагает аналитик SV Development Сергей Костецкий, данная статистика выглядит достойно исключительно благодаря эффекту низкой базы - первичный рынок строительства с начала года просел настолько сильно, что даже такие обнадеживающие показатели говорят не столько об оптимизме рынка, сколько об его упадке.

"По состоянию на сегодня половина людей, которые в прошлом году хотели купить квартиру на первичном рынке, ушли на вторичный. Больше 20% ушло на вторичку за последние пару месяцев после прекращения карантина. Это очень серьезная тенденция и она будет продолжаться. И то, что спрос вырос всего лишь на 15%, это плохо. Он должен был вырасти в разы. Потому что сегодня инвестиции в недвижимость - единственно возможная инвестиция в Украине. Ведь по сути нет ни банковской системы, ни какой-то другой инвестиции", - считает Костецкий.

Согласно исследованиям SV Development, люди полностью утратили доверие к первичному рынку недвижимости и стараются не инвестировать в строительство, а покупать жилье на вторичном рынке во избежание рисков, тем более что разница квартир на рынке первичного и вторичного жилья невелика.

"Мы исследования проводим: 90% говорят, что боятся, но рискуют. Ну, а что делать, если деньги лежат. В основном на первичку заходят либо суперопытные инвесторы, которые все знают, либо люди, желающие приобрести квартиру не на этапе котлована, а чуть попозже. Раньше заходили в основном на этапе котлована. И есть такой фактор, что между первичкой и вторичкой несущественная разница по цене 100-150 долларов на квадратном метре, это небольшая сумма", - считает Костецкий.

Недострои Укрбуда

В отличие от других сфер экономики, пораженных коронакризисом, на строительный рынок оказывает крайне негативное воздействие также ситуация вокруг недостроев, чьи инвесторы перекрывают улицы и митингуют у госучреждений. Даже несмотря на публичное обещание президента Владимира Зеленского еще в декабре прошлого года решить проблему объектов государственного Укрбуда, которые передали достраивать принадлежащему коммунальному хозяйству Киева застройщику - Киевгорстрою (КГС), процесс практически не сдвинулся с мертвой точки.

"Кушнир (президент Киевгорстроя Игорь Кушнир - ред.) на всех переговорах с инвесторами ругается матом, он вообще нормально не умеет говорить, на все просьбы и запросы со стороны пострадавших инвесторов на встречах он, не стесняясь, отвечает: идите нах...й, я вам ничего не должен", - прокомментировал один из инвесторов Укрбуда, участвующих в переговорах с Киевгорстроем.

Из 28 объектов Киевгорстрой принял перед Новым годом только пять "пусковых" проектов, которые обещал сдать до конца января, но без объяснения причин сдал только в конце июня три объекта из пяти, которые по факту были построены и заселены еще Укрбудом и всего лишь не были до конца документально оформлены. В то время, как только бумажное оформление завершенных объектов заняло свыше полугода, объекты, построенные на 95% и требующие незначительных усилий, так почти и стоят без движения.

"Государство как-то по-дурному реагирует на эту ситуацию с Аркадой и Укрбудом. Если Укрбуд, Аркада, Киевгорстрой не способны достроить, то как дальше верить рынку? Раньше мониторили так: застройщик надежен, если это государственная компания, если строит много объектов, если уже много построил. Все это обрушилось после недостроев Аркады и Укрбуда. Строили компании близкие государству? Близкие. Обанкротились? Обанкротились. Людей кинули? Кинули. Киевгорстрою передали объекты, но он все равно ничего не достраивает. Люди жалуются, нервничают, и на рынок это пагубно влияет", - считает Костецкий.

По его словам, подлинному возрождению строительного рынка поможет только незамедлительная активизация Киевгорстроя в достройке объектов Укрбуда, также государство должно вмешаться в ситуацию вокруг строек Аркады, инвесторы которых в последний месяц своими акциями создают самую сильную "антирекламу" инвестициям в недвижимость.

"Не стоит игнорировать инвесторов, они не зря бастуют. Когда это случится, люди поймут, что государство поможет, и будут инвестировать в первичный рынок. По сути тот пузырь, который надувался, лопнул, рынок обрушился и по инерции что-то покупает", - резюмирует Костецкий.