Украинский рынок торговой недвижимости остается наиболее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости с точки зрения девелопмента, утверждают эксперты.

В частности, по мнению СЕО Arricano Real Estate Plc Михаила Меркулова, в предыдущем году сохранялся спрос на площади в качественных торговых центрах, вакантность сокращалась, наблюдались рост нового предложения и прогнозный рост арендных ставок. Как говорится в исследованиях Colliers Interna­tio­nal (Украина), в 2018-м вакантность в ТЦ сократилась до 3,8% и наблюдался умеренный рост арендных ставок. Эксперты объясняют это активизацией спроса со стороны арендаторов. При этом предложение новых площадей является относительно небольшим. Также в Colliers International отмечают, что на умеренный рост арендных ставок влияет и большое количество новых проектов, заявленных к открытию на 2019-2020 гг.

На рынок Украины после долгих лет переговоров один за другим начали выходить ведущие международные операторы розничной тор­­гов­ли: H&M, Ikea, Decathlon, DeFacto, Koton. "Безусловно, это совпало с падением потребительских настроений в странах Европы, высоким уровнем конкуренции в сегменте одежды и обуви, нагромождением товарных запасов и необходимостью поиска новых рынков сбыта, - поясняет руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Констан­тин Олейник. - И Украина, занимающая первое место по площади среди европейских стран и седьмое по количеству населения, с прекрасной логистикой (третье место по длине железной дороги в Европе) стала для них лакомым кусочком". Подписание договоров аренды с указанными арендаторами способствовало значительному сокращению вакантности в действующих торговых объектах. По состоянию на декабрь средневзвешенная вакантность, по данным UTG, составила 6,1%.

Константин Олейник также отметил, что в столице начали появляться новые торговые форматы: ритейл-парк и успешная комбинация торгового центра в стилобатной части с жилыми многоквартирными свечками в формате Smart. Кроме того, в Киеве и ближайшем пригороде наблюдаются небывалые темпы строительно-монтажных работ в сегменте торговых центров - после практически полного затишья 2013-2017 гг. на стадии активной реализации находятся 13 ТЦ совокупной общей площадью более 509 тыс. кв. м.

В 2018-м открыли свои двери для посетителей несколько торговых центров. По итогу года новое предложение на столичном рынке торговой недвижимости составило около 85 тыс. кв. м торговых помещений. Общее предложение качественных торговых помещений - порядка 1,3 млн кв. м.

На 2019-2020 гг. в Киеве и ближайшем пригороде заявлены к открытию еще около десятка ТРЦ общей площадью более 633 тыс. кв. м, не считая тех объектов, которые по-прежнему находятся в законсервированном состоянии.

"Если в течение пары лет будут открыты все заявленные объекты, то объем рынка торговой недвижимости увеличится почти на 40%, - уточняет Михаил Меркулов. - Но, как показал 2018 год, сроки реализации планов могут сдвигаться, что во многом зависит от общей экономической ситуации в стране".

В случае если объекты будут запущены в срок, следует ожидать увеличения вакантности торговых площадей, что, в свою очередь, может повлечь за собой снижение арендных ставок, прогнозирует уп­рав­ляющий директор Colliers Interna­tio­nal Александр Носаченко.
По мнению Константина Олей­ника, ввод в эксплуатацию заявленного на ближайшие годы предложения вплотную приблизит показатель обеспеченности торговыми площадями жителей Киева к значениям развитых городов Европы, приведет к профициту торговых помещений и первичному насыщению рынка торговой недвижимости. Появление новых объектов продолжит эволюцию торговой недвижимости и повысит рыночные стандарты, уверен он. Речь о профессиональном подходе к разработке концепции проекта и дальнейшем проектировании, продуманном подборе операторов и оптимальном сочетании групп товаров у арендаторов, рациональных планировочных решениях, комфортных для длительного пребывания посетителей, максимальном использовании всех возможных конкурентных преимуществ.

Дальнейшее развитие сегмента может иметь два сценария. В первом, если предположить, что рынок недостаточно "оттолкнулся от дна", он болезненно отреагирует на внешние факторы. Среди основных рисков - политическая нестабильность и предстоящие выборы, экономические проблемы и курсовые риски, продление действия моратория на продажу земли, повышение расходов и снижение реальных доходов бизнеса, а также мировой финансовый кризис, ожидаемый в 2019 г. Во втором, оптимистическом сценарии сегмент продолжит демонстрировать умеренный рост, рыночная стоимость отдельных качественных объектов будет увеличиваться, вырастет доля иностранных инвесторов.

"Ожидать от отрасли можно много. Или стабилизация макроэкономики, рост в пределах 7-10% в год. Или же, наоборот, минус 100 позиций для Украины в мировом рейтинге по индексу коррупции", - демонстрирует готовность к любо­му сценарию развития Михаил Меркулов. Он считает, что в этом году на рынке торговой недвижимости между качественными ТРЦ сохранятся тенденции конкуренции "за внимание, сердце и кошелек покупателя", будет набирать обороты социально ориентированный подход к развитию многофункциональности ТРЦ, омниканальность и диджитализация отрасли.

Напомнив о популярности онлайн-шопинга, Александр Носа­ченко утверждает, что покупатели становятся еще более избирательными при выборе торговых центров, останавливаясь на современных объектах с грамотной концепцией, удобным месторасположением, широким выбором услуг и развлечений. "Ключевым фактором остается качественное сочетание групп товаров, и не менее важна развлекательная составляющая. Посе­тители рассматривают объект не только как место для шопинга, но и как место, где можно получить заряд эмоций и хорошего настроения".

Мнение:

Лилия Резвая, Управляющая МФК Gulliver

В 2018 г. достаточно консервативный рынок коммерческой недвижимости демонстрировал уверенный рост, особенно киевский рынок. Это касается и роста арендных ставок, и снижения вакантности, а также выхода на рынок новых брендов. Приход новых крупных игроков позволяет Киеву и стране сохранять позиции как одних из наиболее активных мест для экспансии в мире.

Для нас важно было гармоничное развитие объекта и соблюдение баланса интересов всех заинтересованных сторон: арендаторов, потенциальных покупателей и инвестора. Потому стратегия развития ТРЦ включала и маркетинг, и работу с арендаторами, и технические решения, и оптимизацию расходов. Прошлый год не стал исключением в задаче по усилению пула арендаторов и представленности сбалансированного tanent mix, мы укрепили стратегию по открытию монобрендовых магазинов.

Gulliver в 2018 г. исполнилось пять лет, и все эти годы мы увеличивали посещаемость - до 40% ежегодно. В этом году отмечается небольшое сокращение темпов прироста, но прирост аудитории остается стабильным, увеличивается доля посетителей в возрасте 25-45 лет с доходом средний - средний плюс. На протяжении двух с половиной лет у нас наблюдается нулевая вакантность.

Понимая, что шопинг не столько поход по магазинам, сколько отдых и развлечение, мы стремились к новому позиционированию Gulliver: месту, где происходят яркие, важные события. Следовательно, формировали эмоциональную привязку нашего посетителя к Gulliver (провели около 40 events). Лояльность аудитории поддерживалась проведениями кобрендинговых программ для стимулирования продаж.

В 2019 г. тремя основными трендами будут усиление tenant-mix путем расширения представленности более узнаваемых и востребованных брендов и сокращения слабых и малоизвестных торговых марок; заполняемость в качественных ТРЦ останется на высоком уровне; ТРЦ будут постепенно превращаться во многофункциональные объекты.

На бизнес в целом повлияет ряд факторов, связанных с политическими событиями и экономической ситуацией. В то же время для участников рынка торговой недвижимости откроются новые возможности. Так, заявление на ввод в эксплуатацию новых торговых объектов - это причина задуматься над возможностью дальнейшего роста доходов. Для существующих игроков - это время предпринимать активные действия для удержания собственных позиций.