Киев занимает второе место в Восточной Европе по строящимся торговым площадям и арендным ставкам.

В Киеве - около 800 000 кв. м площадей в профессиональных торговых объектах. Это почти вчетверо меньше, чем в Москве. Но в пересчете на численность населения обеспеченность торговыми площадями в обеих столицах находится на одном уровне (если учитывать неофициальные данные, то обеспеченность в Киеве в полтора раза ниже).

При этом торговые центры продолжают активно возводиться, и Киев по объемам строительства не так уж сильно отстает от Москвы.

Источник: Colliers International

Сегодня близки к завершению новые проекты и в регионах - в Харькове (2 фаза ТРЦ «Магелан»), Черкассах (ТРЦ «Любава»), Симферополе (2 фаза ТРЦ «Южная Галерея») и другие. Немало и проектируется, например, ТРЦ «Никольский» и «Левада Молл» в Харькове и Manhattan Mall в Киеве. Будут ли нужны эти и другие новые объекты завтра?

Управляющий партнер инвестиционной компании Capital Times Эрик Найман считает: из-за того, что украинцы в разы беднее россиян, новые объекты торговой недвижимости будут стоять пустыми, без товарооборота. По его мнению, рынок торговой недвижимости ожидает коррекция.

В некоторых украинских городах, по мнению генерального директора Arricano Development Алексея Струлева, этот рынок действительно на грани насыщения. Показательны в этом смысле пустующие месяцами торговые помещения в ТРЦ или на центральных улицах. Например, высокая вакантность в торговых центрах Днепропетровска и Николаева. «Еще не забыта всеобщая эйфория неуклонного роста цен на недвижимость, при которой деньги были «горячие» и инвестирование, скорее, было модным трендом, чем продуманным планом. Важно вынести правильные уроки из предыдущих ошибок», - подчеркивает Струлев.

Но в целом перенасыщения рынка как в Киеве, так и в большинстве областных центров опасаться рано. Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости Ernst & Young в Украине, отмечает, что вакантность качественного предложения в столице составляет всего лишь 0-2%. На региональных рынках - повыше, однако для успешных проектов нормальная вакантность - всего 5%.

Вряд ли эту ситуацию изменят новые ТЦ: из заявленных к вводу на 2012 г. в Киеве 250 000 кв. м в эксплуатацию сдали меньше половины: ТЦ «РайОн» (22 400 кв. м) и ТРЦ Ocean Plaza (72 000 кв. м). Остальные перенесены на следующий год, но в силу экономической нестабильности и эти планы могут не реализоваться.

«Новые торговые центры - это же как замена фондов на производстве: всегда лучшее, более современное приходит на смену закостенелому, не комфортному», - считает Струлев. Сегодня в залоге у банков находятся десятки объектов коммерческой недвижимости в небольших городках, областных центрах и в Киеве. Это имущество, оказавшееся в распоряжении банка, порой не может быть продано даже по ликвидационной цене в $200-300/кв. м - они никому не нужны. На качественно новые объекты торговой недвижимости спрос иной. Показательна продажа ТРЦ Ocean Plaza - еще до того, как он был открыт, им хотели владеть несколько претендентов, что и позволило выручить от продажи сумму, вдвое превышающую инвестиции в проект.

Наивысшие ставки в торговых центрах Киева - $100-125 за кв. м - характерны для небольших магазинов площадью до 50 кв. м. В Праге и Варшаве - такие же. Огромный разрыв с Москвой очевиден, но там гораздо больше потенциал рынка.

А вот предельная ставка на главных торговых улицах в Киеве выше, чем в других восточноевропейских столицах - почти $290 по сравнению с $220 в Праге, $195 в Афинах или, например, $125 в Варшаве (в польской столице разрыв между стоимостью аренды в ТЦ и на торговых улицах минимален). Такие цены в Киеве достигаются в магазинах площадью 200-300 кв. м на Крещатике. Это связано с тем, что зона в центре украинской столицы, которая может считаться оживленной, пешеходной, центральной и торговой, гораздо меньше, чем в Варшаве, Праге или Афинах, и в той же Москве.

«В Киеве несколько торговых улиц - Крещатик, Сагайдачного, Красноармейская, Леси Украинки и некоторые прилегающие к ним улочки, но для большинства ритейлеров важно разместить магазин именно на Крещатике», - поясняет Крестинина. А объем предложения здесь ограничен, многие здания - исторические памятники, их реконструкция затруднена и требует значительных вложений. Торговые помещения контролируют всего несколько групп собственников, что позволяет удерживать высокие цены.

Дефицит - основная причина, почему, например, украинцы так долго ждали выхода на рынок бренда Zara. Ритейлер не мог найти помещение на Крещатике необходимой площади. Это же сдерживает и крупнейшие сети универмагов - Stockmann, Debenhams и другие, которым для старта требуются магазины в центре площадью в 7000-10 000 кв. м.

По данным Ernst & Young, в Киеве ставки для типичных секций галереи (от 100 до 250 кв. м) в качественных торговых центрах составляют от $50 до 80 за «квадрат». Для «якорей» они гораздо ниже: супермаркеты платят по $20-25, гипермаркеты - $10-12, операторы развлечений (кинотеатры, детские зоны, боулинги) - $12-13.

Торговля не сворачивается даже в тяжелые времена. Поэтому рынок торговой недвижимости менее цикличен, чем, например, офисной. Если компания терпит крах, она сокращает сотрудников и покидает офис. Но эти же сотрудники продолжают тратить свои сбережения. По мнению Струлева, в ближайшие 10 лет дефицит качественных торговых центров в Киеве будет сохраняться. «Пока высоки ставки в ТРЦ, а с открытием новых они будут снижаться и приближаться к среднеевропейским. Процесс этот достаточно плавный», - считает генеральный директор Arricano Development.

Елена Евграфова