Недавнее снижение доходности высокоприбыльных государственных облигаций сделало рынок недвижимости более инвестиционно привлекательным с точки зрения ценообразования. «В настоящее время мы наблюдаем самое существенное падение цены акций после последнего минимума весной 2009 года. Тем не менее, текущие уровни коэффициента доходности капитала по-прежнему низки. В то время как арендная ставка восстанавливается после кризиса, компании все еще продолжают экономить на операционных затратах, поскольку в ближайшее время рост объемов и прибыли не достигнет докризисных уровней. Плюсом инвестиций в рынок недвижимости является довольно высокий дисконт, который достигает 50% балансовой стоимости», - рассказывает Гюнтер Артнер, сопредседатель департамента исследований рынков недвижимости ЦВЕ (CEE Equity Research) Erste Group. В сравнении с международным рынком недвижимости, акции компаний рынка недвижимости ЦВЕ демонстрируют хорошие дисконты, основанные на стоимости активов, однако торгуются на том же уровне мультипликаторов по оборотам, что объясняет рентабельность ниже среднего.

Нестабильность на рынке с августа этого года снизила стоимость акций рынка недвижимости до уровня 2009 года. Учитывая низкую цену акций по сравнению с балансовой стоимостью, инвестиции в акции становятся более интересными даже по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость. Сonwert и Immofinanz уже пользуются этими инструментами, что уже сейчас могут делать и другие компании.

Объем инвестиций ежеквартально сокращается на 12%
Объемы инвестиций в Европе соответствуют экономическому развитию больше, чем когда-либо. Во втором квартале 2011 года объемы транзакций на инвестиционном рынке Европы снизились на 12% до 25 млрд евро. В годовом сравнении инвестиционный оборот сократился на 3% с 25,7 млрд евро во втором квартале 2010 г. В таких городах как Москва, Санкт-Петербург, Бухарест и Киев во втором квартале 2011 года продолжилось сокращение прибыльности на фондовых рынках, демонстрируя сильнейший спад в регионе ЦВЕ.

В сегменте офисной недвижимости в первом полугодии 2011 года инвестиционный оборот составил 2,2 млрд евро, главным образом за счет операций в России и Польше, и составил 75% от общего объема. Несмотря на то, что более 50% оборота создали местные инвесторы, иностранные инвестиции также находятся на подъеме

Рост стоимости капитала в сегменте торговой недвижимости

Среди трех сегментов (жилой, торговой и офисной) недвижимости, во втором квартале 2011 года именно в торговом сегменте наблюдается самый стойкий рост - на 0,8% ежеквартально и 3,5% ежегодно. Рост оборота в сегменте торговой недвижимости в Германии, России, Польши и странах Скандинавии связан с развитием экономик этих стран, в то время как в Южной Европе наблюдается очень ограниченная активность. Инвесторы более осторожны и обеспокоены экономическим состоянием и влиянием мер жесткой экономии на потребление.

Несмотря на то, что стоимость промышленной недвижимости снизилась, сегмент офисной недвижимости демонстрирует рост на 0,3% ежеквартально, но всего лишь на 2% ежегодно. Исходя из географических показателей, самый высокий и стабильный рост отмечен в регионе ЦВЕ, который составил +0,9% ежеквартально (и +3,5% ежегодно), за ним следует Северная Европа с показателями +0,6% ежеквартального роста и +4,4% ежегодного.
В первом полугодии 2011 года в регионе ЦВЕ объем сданной офисной недвижимости достиг минимума в 460 тыс кв. м., по сравнению с 2,1 млн кв. м. в 2010 году, половина из которых - офисные площади Москвы. Чтобы оценить потребность в офисных площадях, следует обратить внимание на возобновленные проекты, количество которых существенно увеличилось. Также в столицах центрально-восточного региона наблюдается увеличение количества новых проектов.

Оценивая стоимость аренды, на европейском рынке недвижимости закрепился тренд к стабилизации цен. Подтверждением тому является индекс арендных ставок офисной недвижимости сектора EU15, который во втором квартале 2011 года оказался стабильным, претерпев не сильных квартальных изменений (+2,1% ежегодно). В это же время промышленный индекс арендных ставок EU15 ознаменовались незначительным снижением на 0,5% (-0,1% ежегодно). Соответствующий розничный индекс увеличивается на 1,7% ежеквартально (+2,6% ежегодно), что в основном связано с ростом арендных ставок в некоторых городах Германии, Франции, Великобритании, Финляндии и Швеции.

Прогноз
Большинство компаний на рынке недвижимости не могут воспользоваться преимуществом устойчиво низкой процентной ставки, так как они хеджированы на более высоком уровне. Этот фактор по-прежнему остается ограничением для улучшения показателя доходности капитала. «Достижение докризисного показателя в 10% доходности капитала и стоимости акций является маловероятным, так как эти показатели были основаны на слишком позитивном эффекте использования кредита для совершения финансовых сделок, а также включали в себя высокие доходы от переоценки. Мы ожидаем более высоких доходов в результате переоценки в компаниях, имеющих новые проекты с хорошим месторасположением. Основываясь на наших новых сниженных оценках, регрессионный анализ коэффициента доходности капитала по сравнению с коэффициентом котировки акций демонстрирует повышение потенциала роста на 15% до конца этого года и на 25% до конца 2012 года (в дополнении к распределению дивидендов)», - заявила Мартина Валента, аналитик Erste Group. В соответствии с регрессионным анализом, компании в секторе недвижимости должны достичь коэффициента доходности капитала на уровне 11% для достижения паритетной котировки акций. Средний прогноз коэффициента доходности капитала на 2012 год составляет 3,7% для австрийских компаний в сфере недвижимости и 1,9% для компаний в странах ЦВЕ. Повышение цен на акции на 25% до конца 2012 года будет преобразовано в мультипликатор на уровне 0,6 до 2013 года.

Германия и Австрия остаются привлекательными для инвестиций
Наряду с такими компаниями, как GTC, работающими исключительно на рынке ЦВЕ, анализируемые Erste Group компании имеют доступ также к рынкам Германии и Австрии. Компания conwert имеет самую большую долю немецких активов в размере 45% (в основном состоящий из жилых помещений), следом за ней идет CA Immo с 43%.
В целом, в настоящее время торговый сегмент не оценивается высоко в портфелях компаний, анализируемых Erste Group. GTC имеет самую высокую долю в 36%, далее следует S Immo (27%) и Immofinanz (25%).

• CA Immo. Аналитики Erste Group снизили целевые прогнозы цены с 15 до 11 евро и подтвердили рекомендации Накапливать Коэффициент доходности капитала на 2011 год составляет 3%, что значительно ниже целевого годового коэффициента доходности капитала CA Immo в 5%. Тем не менее, аналитики Erste Group прогнозируют неизменные предпосылки к формированию дивидендов в размере 0,40 евро, в соответствии с целью компании - выплатить около 2% от чистой стоимости.
• conwert. Аналитики прогнозируют для conwert рекомендации Накапливать (предыдущая рекомендация: удержания) с уменьшенной целевой ценой в 11 евро (ранее 12,4 евро).
• GTC продается с исторически высоким дисконтом в 46% от балансовой стоимости в первом полугодии 2011 года. Аналитики выставляют целевую цену 13,6 злотых за акцию, 42% дисконта от балансовой стоимости к 2013 году, таким образом меняя свою рекомендацию с Удерживать до Покупать.
• Immofinanz. Аналитики подтверждают свою рекомендацию Покупать, но снижают целевую цену с 4 до 3,5 евро. Это отражается в снижении оценки, а также увеличении квоты на юридические риски.
• Orco. Аналитики Erste Group утверждают рекомендацию Удерживать для Orco с 12-месячной целевой ценой в 4,3 евро за акцию. Целевая цена основана на 60% дисконте от текущей стоимости из-за значительного риска рефинансирования Orco в настоящее время.
• S Immo. Аналитики уменьшают целевую цену с 6,3 до 5,2 евро, но подтверждают рекомендацию Покупать для S Immo. Сокращение целевой цены отражает снижение оценки на 2012 и 2013 годы и замедление экономического развития.