Фінансові новини
- |
- 25.12.24
- |
- 19:52
- |
- RSS
- |
- мапа сайту
Авторизация
Предшественниками бума на рынке жилья были пузыри на земельном рынке
12:21 28.03.2011 |
РАЙ для спекулянтов
Первый пузырь начал надуваться в 1830 г. и был связан с продажей правительством США земель, находящихся в госсобственности. Население городов в то время росло невиданными темпами. Если в 1821 г. в Нью-Йорке было 1,4 млн жителей, то в 1837 г. - уже 2,2 млн; в Пенсильвании - 1 млн и 1,6 млн соответственно. Еще более разительным был рост городов на Западе США, куда ехали переселенцы. В Иллинойсе количество жителей увеличилось с 60 000 до 400 000, в Индиане - со 170 000 до 600 000, в Огайо - с 600 000 до 1,4 млн, в Теннеси - с 450 000 до 800 000. Население Миссисипи увеличилось в 4 раза, а Мичигана - в 20.
За переселением на Запад и ростом городов внимательно следили инвесторы, вкладывавшие средства в инфраструктуру. Железные дороги развивались в сторону тех мест, где переселенцы покупали и осваивали земли и строили жилье. В 1830 г. протяженность железных дорог США увеличилась на 37 км, в 1831 г. - уже на 150 км, а в 1836 г. превысила 2000 км. В 1825 г. было завершено строительство 600-километрового канала, соединившего Гудзон с озером Эри на границе США и Канады.
Денег в экономике было много. Для финансирования инфраструктурных проектов правительство США размещало бонды, которые охотно скупали британские инвесторы. В конце 1833 г. объем правительственных депозитов составлял $10 млн, а в середине 1836 г. - уже $41,5 млн. Неудивительно, что и банки в ту пору выдавали кредиты щедрой рукой. Их совокупный кредитный портфель увеличился с $200 млн в 1830 г. до $457 млн в 1836 г.
В такой благодатной среде расцвели спекуляции с землей. Государство распродавало публичные земли по цене $1,25 за акр (4 кв. м) всем желающим и в любом объеме. В 1820-1829 гг. оборот операций с землей не превышал $1,3 млн, в 1829 г. он составил $1,52 млн, в 1830 г. - $2,3 млн, в 1831 г. - $3,2 млн, в 1832 г. - $2,6 млн, в 1833 г. - $3,9 млн, в 1834 г. - $4,8 млн, в 1835 г. - $14,76 млн, в 1836 г. - $24,88 млн. «Разве кто-то когда-либо слышал, чтобы земля покупалась, а потом продавалась по такой же или меньшей цене? - писал в 1836 г. The Cultivator. - Настолько очевидно, что продавец получит больше, чем отдал, что это стало общим принципом при покупке недвижимости».
Этот бум собственными глазами увидела британский социолог Гарриет Мартино, побывавшая в США в 1834 г. Позже она описала свои впечатления: «На улицах Чикаго толпились спекулянты, спешившие от одного места сделки к другому». Особенно ей запомнился негр в одежде алого цвета с алым флагом верхом на белой лошади в алой сбруе, который объявлял время сделок. На каждом углу, где он останавливался, вокруг него собиралась толпа, и казалось, что «какая-то всеобщая одержимость» овладела этими людьми. Когда Мартино и ее спутники шли по улицам, торговцы землей кричали из дверей своих магазинчиков, предлагая фермы и земельные участки всех видов, и советовали начать спекулировать, пока цены не поднялись еще выше.
Пузырь лопнул 10 мая 1837 г., когда нью-йоркские банки стали принимать платежи только золотыми и серебряными слитками. Начались массовые банкротства. Из 850 банков, существовавших в то время в США, 343 закрылись, еще 62 прекратили часть операций. От этого шока экономика США восстановилась лишь в 1843 г.
В 1847-1855 гг. конгресс четыре раза принимал решение о выделении ветеранам всех войн или их наследникам прав (варрантов) на получение в собственность невозделанных публичных земель. Их общая площадь составляла 61 млн акров (почти 250 000 кв. км). В 1852 г. конгресс разрешил перепродавать права на землю. По номиналу они стоили $1,25 за акр, но торговались дешевле, по $0,7-1,15. Основным рынком варрантов был Нью-Йорк. Спекулянты покупали их оптом, чтобы потом перепродать в других штатах. Правда, бизнес был не особенно доходным. Из-за высокой конкуренции на 1 акре брокер зарабатывал не более $0,03-0,04.
С земельным рынком было тесно связано развитие железных дорог. Стоимость земли значительно возрастала, если рядом строили железную дорогу, и спекулянты торопились скупать такие участки. А железнодорожники, в свою очередь, старались угадать, в каких именно городах и штатах осядут переселенцы.
Но уже с середины 1850-х гг. котировки железнодорожных компаний начали падать. Это падение стало предвестником нового кризиса, который начался в августе 1857 г. и от которого экономика США оправилась только после гражданской войны.
В XX в. пузырь на земельном рынке США был всего один, но эта история имеет все шансы повториться вновь - и совсем скоро, предупреждают эксперты. Бум 1970-х гг. был спровоцирован двумя событиями. В 1972 г. Римский клуб опубликовал доклад «Пределы роста», прочивший скорую нехватку продовольствия из-за быстрого роста населения. В том же году президент США Ричард Никсон договорился с Никитой Хрущевым, что СССР будет покупать пшеницу у США. Из-за этого резко поднялись цены на фермерские земли США. Как и во время последнего бума на рынке недвижимости, фермеры набирали долги, для чего не моргнув глазом закладывали фермы.
Профессиональные инвесторы не преминули на этом заработать. Директор по инвестициям Leuthold-Weeden Investment Capital Стив Лойтхольд в августе 1982 г. опубликовал в Barron's заметку, которая называлась «Мрачный жнец». Он написал, что цены на фермерские земли достигли максимума, и предсказал 50%-ную коррекцию. Но прогноз Лойтхольда оказался слишком оптимистичным: вскоре он сам купил две подешевевшие на 75% фермы в Айове по $600 за акр.
Недавно Лойтхольд продал эти две фермы - в последние годы цены на фермерские земли в США растут как на дрожжах. От этого «становится страшно», признает Майк Грин, организующий аукционы объектов недвижимости. В феврале с его аукциона ферма в Айове ушла по цене $11 000 за акр, хотя еще в декабре цена в $9300 за акр казалась заоблачной.
В 2010 г. на долю инвесторов приходилась каждая четвертая сделка в Айове, подсчитали в университете штата. Инвесторы «взвинчивают цены», рассказывает Тодд Хаттерманн, проводящий аукционы, «многие из них не предложат окончательную цену, но все равно будут делать ставки».
Татьяна Бочкарева
|
|
ТЕГИ
ТОП-НОВИНИ
ПІДПИСКА НА НОВИНИ
Для підписки на розсилку новин введіть Вашу поштову адресу :