Фінансові новини
- |
- 10.05.24
- |
- 09:02
- |
- RSS
- |
- мапа сайту
Авторизация
Сравнительный анализ динамики доходности рынков недвижимости Киева, Москвы и восточноевропейских столиц показывает, что в украинской столице доходность является аномально высокой
08:16 06.02.2006 |
Рынок недвижимости в 2005 году подарил нам немало сюрпризов и сенсаций. Первые три квартала цены на квартиры росли так стремительно, что даже опытные риэлторы не могли внятно объяснить сей феномен. Потом, в октябре, рост цен "застопорился", а уже в ноябре и декабре некоторые объекты даже подешевели. Много было сказано и написано в связи с массовыми акциями протеста против хаотичного (а нередко и незаконного!) строительства. Активно также обсуждали и проблему налогообложения операций с недвижимостью (помните, в начале года из - за законодательных непоняток нотариусы отказывались удостоверять сделки, целых три недели рынок был фактически парализован). Достаточно бурно восприняли возможность прихода московских компаний, которые хотели "реконструировать" хрущевские кварталы и возводить дорогое жилье на льготных условиях.
Настало время спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации, предварительно дав трезвую оценку наиболее значительным событиям 2005 года.
Почему так стремительно растут цены?
В течение первых трех кварталов 2005 года цены росли рекордными темпами - до 5% в месяц. В результате за девять месяцев столичные квартиры подорожали от 25 до 50% (в зависимости от сегмента). Не отставали и регионы: даже в депрессивных городах стоимость жилья подскочила не менее чем на четверть.
Скорее всего, сказывалось несколько причин, обеспечивших "синергетический эффект". Одна из главных - монополизм застройщиков, которые могут диктовать рынку свои условия. К примеру, около 70% нового жилья в столице возводится компаниями, входящими в холдинг "Киевгорстрой" (значительный процент акций которого находится в руках Киевской горгосадминистрации). Давно ушли в прошлое те времена, когда цена квадратного метра, предлагаемого первичным рынком, была процентов на 30 меньше, чем на вторичном (а это служило сдерживающим фактором для всех продавцов). Да и во многих областных центрах новое жилье возводят две - три близких к власти компании.
Ни для кого не секрет, что столичные строительные компании манипулируют предложением: не выставляют на продажу однокомнатные квартиры (о чем неоднократно сообщалось в прессе), могут каждую неделю повышать цены, которые и так далеки от себестоимости строительства. Пугают общественность введением НДС и подорожанием стройматериалов и т.д. Неудивительно, что застройщиками и принципами их работы заинтересовался Антимонопольный комитет.
Другая причина - спекулятивный характер многих сделок, когда жилье приобретается не для проживания, а исключительно с целью дальнейшей перепродажи. Это выгодно: инвестировав в будущую квартиру в конце 2004 года 100 тыс. долл., в конце 2005 - го ее можно было продать уже за 140 - 150 тыс. Генеральный директор консалтинговой компании "Самсон" Александр Рубанов полагает, что в 2005 году около 30% купленного жилья на начальных стадиях строительства стало объектом спекулятивного интереса. В таких условиях перманентное подорожание - нормальное явление.
Спекулятивный интерес возник не на ровном месте, его подогрела: валютная стабилизация. Если в 1997 - 2000 годах можно было сохранить сбережения, купив энное количество долларов, то после 2001 года эта практика потеряла всякий смысл. Люди стали искать способ сохранения сбережений и инстинктивно нашли его в приобретении недвижимости. Фактически рынок недвижимости стал тем убежищем, куда многие поспешили "пристроить" свои сбережения (у кого их было недостаточно, прибегли к услугам банков).
Кстати, о кредитах. Это - третья причина. Срок кредитования возрос до 20 - 25 лет, а некоторые банки выдавали кредиты даже без первичного взноса. Объем займов под залог квартир вырос за последние 5 лет более чем в 100 раз! По данным экспертов, были периоды, когда часть кредитных квартир в общем объеме сделок возрастала до 60% - это аномально высокий показатель.
Рост цен на рынке недвижимости в 2001 - 2005 годах (особенно заметно - как раз в 2005 - м) подогревался психологическим фактором: застройщики и риэлторы постоянно пугали общественность гиперподорожанием. Аргументов было море: сначала отмена льгот по НДС, затем введение налога на операции с недвижимостью, подорожание стройматериалов, трудовая миграция. Истерия подогревалась массированными рекламными кампаниями и искусственно созданным дефицитом малометражного жилья.
Итак, диагноз: резкое увеличение спроса при неизменной динамике предложения, помноженное на инфляционные ожидания. "Чтобы "насытить" спрос, необходимо в Киеве ежегодно строить 12 млн. кв. м жилья в год, - полагает директор Голосеевского филиала АН "Благовест" Людмила Друзенко. - Сейчас же в столице строят чуть более 1 млн. кв. м". Сравните: в Москве - 8 млн. жителей, там ежегодно сдается свыше 5 млн. м2 нового жилья. В Киеве количество жителей в 3 раза меньше, а вот новых квартир вводят в эксплуатацию в 5 раз меньше:
Наконец - обвал? Замедление? Стабилизация?
Однако в октябре темпы роста цен на жилье упали, а в ноябре цены вообще "застабилизировались". Многие объекты даже подешевели. Наиболее заметно - жилье премиум - класса и многокомнатные "хрущевки". В некоторых районах цена квартир указанных сегментов упала на 6 - 8%.
Тем не менее, психологическое противостояние покупателей и продавцов все еще сохраняется: первые не очень спешат расставаться с деньгами, пользуясь возможностью наконец - то спокойно просмотреть варианты, а вторые не торопятся снижать цены на квартиры, опасаясь продешевить. Большинство участников рынка избрало выжидательную позицию. Однако риэлторы отмечают желание части продавцов идти на компромисс, что выражается в их готовности уступать в процессе торга. Говорят, квартиры, за которые еще в ноябре просили 63 тыс. долл., сейчас могут отдать и за 55 тыс. Правда, более сговорчивыми стали в основном продавцы морально и физически устаревшего жилья в панельных домах и "хрущевках", расположенных в непрестижных районах города.
Как утверждает начальник отдела "Укрсоцбанка" Эрик Найман, падение цен можно было спрогнозировать еще летом, когда стало известно о грядущем дефиците кредитных ресурсов банков. Это связано с ужесточением политики Нацбанка в отношении ипотечных программ. В результате в последнем квартале прошлого года уменьшился объем выданных "длинных" денег, что сразу же отразилось на спросе (снизился. - Авт.) на рынке недвижимости. Это и спровоцировало не только ценовую стабилизацию, но и некоторый откат цен.
По мнению начальника отдела продаж СИК "Київ Житло - Інвест" Натальи Полатайко, "уже на протяжении нескольких месяцев на рынке недвижимости наблюдается стабилизация, вызванная ужесточением условий кредитования покупки жилья: На протяжении нескольких лет большинство коммерческих банков именно осенью вынуждены пересматривать свои кредитные программы в связи с возникающей у них ограниченностью кредитных средств".
Однако наивно было бы считать, что цены "застопорились" только из - за банков. Во - первых, квартир, купленных за кредитные деньги, в общей структуре не так уж и много - около 20%. Во - вторых, ипотека продолжает "работать", о ее сворачивании речь не идет.
Сказались и другие причины. Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости в 2005 году стала куда более рискованной. Инвестировавшие в строительство жилья граждане часто жалуются на низкое качество новостроек и задержки с вводом жилья в эксплуатацию (иногда на год!). Эти жалобы приобретают все более массовый характер.
Случаются и патовые ситуации: человек взял кредит, платит по нему огромные проценты (больше, чем оплата в счет погашения основной суммы!), тратит немалые суммы на аренду квартиры (чтобы хоть где - то жить), а застройщик в это время водит инвестора за нос... Строительство некоторых объектов было просто приостановлено из - за пикетов и проверок. Кроме того, часто в предложениях застройщиков появляются объекты, строительство которых еще не началось и на которые даже не утверждены проектная документация и землеотвод. Этим грешат даже так называемые "лидеры рынка"...
Научный сотрудник Института потребительских экспертиз Юрий Чернобривец полагает, что ценовая стабилизация в немалой степени связана с грядущими парламентскими выборами: вся "лишняя" долларовая масса, которая давила на рынок недвижимости, сейчас брошена на раскрутку партий и политическую рекламу. Крупные игроки в преддверии результатов заняли выжидательную позицию и несколько заморозили свою кипучую деятельность. Кроме того, эксперт считает, что на многие объекты элитной недвижимости нынче сложно найти покупателя, потому что предложение значительно превышает спрос. Все богатые граждане уже и так имеют прекрасные апартаменты, а люди со средним доходом могут позволить себе только так называемое "социальное жилье", которое выгоднее купить на "вторичке".
То есть главные причина роста цен на жилье в последние два года - ажиотажный спрос и психологическое давление - исчезли. Сейчас спрос и предложение приблизительно сбалансированы.
Направо пойдешь - деньги потеряешь...
Мнения риэлторов разделились. Одни ожидают ценовую стабилизацию (сезонные колебания в 2 - 3% - не в счет), другие - незначительное (до 10%) повышение цен. Однако профессиональные аналитики не исключают дальнейшего удешевления объектов жилой недвижимости.
В 2006 году особенности развития рынка недвижимости будут обусловлены действием таких факторов:
- парламентские выборы, кризис системы власти;
- экономический спад, высокие инфляционные ожидания;
- снижение темпов роста объемов нового строительства;
- ужесточение требований к компаниям - застройщикам со стороны государственных и муниципальных органов власти;
- расширение кредитных программ в связи с приходом в экономику иностранного банковского капитала.
Теоретически большинство перечисленных факторов должны вызвать устойчивое повышение цен. Однако этого может и не произойти, поскольку цены, не исключено, уже достигли своего пика. Проще говоря, дорожать уже некуда.
Простой пример. Жителю Германии, чтобы купить в Берлине обычную 60 - метровую квартиру, надо работать 2,5 года (при этом не потратив на питание и удовлетворение других потребностей ни единого евро). Гражданину Чехии и Польши на жилье в столицах своих стран понадобится около шести лет. А вот среднестатистическому украинцу надо "отпахать" 28 лет. Почти всю трудовую жизнь! Иными словами, честно работающий гражданин, легально получающий среднюю зарплату, приобрести жилье не в состоянии.
Теперь о других факторах, способных вызвать уже понижательную ценовую динамику:
- дальнейшее обострение конкуренции среди компаний - застройщиков за счет увеличения их количества;
- падение спекулятивного спроса (простые расчеты показывают, что спекулятивные операции являются невыгодными при росте цен на недвижимость менее чем на 22 - 25% в год);
- начало реализации широкомасштабных проектов в сфере жилищного строительства, в том числе с привлечением иностранного капитала;
- замедление темпов роста доходов граждан.
Если принять во внимание, что в 2004 - 2005 годах объем спекулятивных покупок на рынке жилой недвижимости находился на уровне 30%, а ныне эта операция перестала быть привлекательной, то можно предположить, что спрос на новое жилье упадет приблизительно на столько же. Кроме того, в скором будущем "спекулятивные квартиры", накопившиеся за несколько последних месяцев, начнут "сбрасываться" и пополнят предложение.
- Как только на строительный рынок позволят входить нормальным работоспособным компаниям, без "крыш" и без "откатов", предложение жилья возрастет, а цены упадут, - полагает Юрий Чернобривец. - Разрыв между стоимостью жилья и ростом индивидуальных доходов, мизерный размер ВВП на душу населения, небольшая активность на рынке труда, постепенное увеличение налоговой нагрузки при оформлении сделок купли - продажи, увеличение срока экспозиции квартир на рынке при одновременном расширении ассортимента, уход с рынка наиболее осторожных перекупщиков - именно эти факторы могут привести к снижению цен.
Сравнительный анализ динамики доходности рынков недвижимости Киева, Москвы и восточноевропейских столиц показывает, что в украинской столице доходность является аномально высокой. С 2004 года Киев - наиболее рентабельная строительная площадка. В то же время динамика доходности указанных рынков и в странах СНГ, и в Восточной Европе имеет тенденцию к незначительному падению. В Москве эта ситуация сохраняется уже более года. Если в Украине будет нормальная политическая и экономическая ситуация, риски уменьшатся до уровня стран Центральной и Восточной Европы, то доходность рынка недвижимости будет снижаться и в дальнейшем.
Сергей ЗАХАРИН(Институт экономики и прогнозирования НАН Украины, кандидат экономических наук)