Сложности с заемным финансированием проектов коммерческой недвижимости заставляют собственников выставлять на продажу свои проекты или хотя бы пытаться найти стратегического инвестора на долю в портфеле. "Возрастающее предложение инвестиционных возможностей с одной стороны и предпосылки к недостатку потенциальных покупателей с другой, в сочетании с ослаблением рынка аренды во всех сегментах недвижимости и высокими рисками ведения бизнеса в стране, привели к стойкой тенденции к понижению капитальной стоимости всех категорий активов", - отмечают аналитики DTZ.

Однако потенциальные инвесторы пока пассивны из - за отсутствия долгового финансирования. Или не готовы покупать по тем высоким ценам, по которым хотят продать девелоперы, еще не смирившиеся с рухнувшим рынком коммерческой недвижимости. По оценкам аналитиков, с осени 2008 г. реальная стоимость объектов снизилась как минимум вдвое, а по некоторым проектам - и в три - пять раз. При этом консультанты рассказывают, что те 5 - 10 инвесторов, которые есть на рынке, ищут ликвидные активы по заниженной цене.

По словам директора департамента стратегического консалтинга CB Richard Ellis в Украине Сергея Маркосяна, сейчас на продажу выставили большое количество низколиквидных объектов - земельных участков без документов или объектов на начальной стадии строительства. "Однако потенциальные инвесторы хотят покупать активы, которые находятся на завершающей стадии, или полностью готовые объекты, способные генерировать доход. А девелоперы продавать последнее не спешат. В условиях полной неопределенности рынка вряд ли кто - то захочет избавиться от ТЦ или офисного комплекса, который дает хоть какой - то позитивный денежный поток. Исключением могут стать компании, которые имеют высокую долговую нагрузку", - добавляет господин Маркосян.

По оценкам DTZ, в настоящий момент для большинства активных инвесторов в Украине наиболее привлекательными остаются высококачественные объекты офисной и торговой недвижимости, сданные в аренду и расположенные в наилучших районах Киева и других городов - миллионников. "Ряд инвесторов до сих пор заинтересованы в приобретении средних по размеру качественных девелоперских проектов с готовым пакетом документов", - отмечают в компании. И добавляют, что возможность заключения сделок будет рассматриваться при минимальной чистой начальной ставке доходности на уровне 16% для существующих качественных объектов в Киеве, которые сданы в аренду по рыночной ставке. В свою очередь, в связи с высокими рисками качественные девелоперские проекты в Киеве привлекают реальных инвесторов лишь при минимальном уровне доходности в 30 - 50%.

По словам заместителя директора аналитического отдела инвестиционной компании Concorde Capital Андрея Гостика, хотя интерес инвесторов к рынку недвижимости Украины сейчас низкий, отдельные западные девелоперы и специализированные фонды продолжают интересоваться активами в Украине. В сфере их запросов - офисные и торговые объекты, многофункциональные комплексы, а также гостиницы. "Но пока инвесторы не спешат вкладывать деньги, а ограничиваются преимущественно мониторингом ситуации и приценкой", - добавил господин Гостик.

В CB Richard Ellis прогнозируют, что в этом году снизится размер самих сделок. "О крупных покупках стоимостью более $40 млн. на ближайший год можно просто забыть. Уровень объема инвестиций приблизится к историческому минимуму. Мы предполагаем, что активизация сделок начнется не раньше конца 2009 г. - начала 2010 г. Когда снижающиеся ставки аренды достигнут дна, а ставки капитализации стабилизируются", - отмечает Сергей Маркосян. "По нашему мнению, серьезного оживления вряд ли стоит ожидать раньше второй половины 2010 - 2011 гг. Ситуация на рынке еще не стабилизировалась, и можно прогнозировать дальнейшее снижение цен", - говорит Андрей Гостик.

Нина МИЩЕНКО