На днях Минрегионстрой торжественно рапортовал о завершении разработки законопроекта, которым будут определяться правовые основы формирования рынка доступного жилья. По словам министра регионального развития и строительства Василия Куйбиды, "дешево и сердито" приобрести квадратные метры в городах можно будет уже в следующем году, а в сельской местности - в конце текущего года. Дело за малым: осталось только принять закон и предусмотреть в бюджете средства на эту программу. Причем аналитики не сомневаются, что этот шаг будет сделан в ближайшее время: доступное жилье может стать одной из главных тем накануне президентских выборов. Поэтому запустить программу и показать долгожданный пряник до дня голосования необходимо. Вопрос в том, удастся ли впоследствии этот пряник получить?

Жилищная проблема была и остается одной из самых животрепещущих для нашей страны: до сих пор мечты о собственной квартире для многих остаются несбыточными. По оценке специалистов, на данный момент только 15% украинцев могут позволить себе построить или купить жилье, 15% граждан вообще не в состоянии это сделать, оставшиеся 70% нуждаются в улучшении жилищных условий, однако сегодня сделать этого не могут.

Напомним, еще в ноябре 2007 года Президент Украины подписал Указ "О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем", согласно которому государство будет поддерживать строительство жилья для граждан с невысокими доходами путем предоставления госпомощи, определения застройщика на конкурсных принципах и бесплатного выделения земельных участков. Для этого в проектах госбюджета необходимо предусматривать расходы в объеме не менее 0,5% ВВП (к примеру, при доходах сводного бюджета в 2007 году 220 млрд. грн. это составило бы 1,1 млрд. грн.). По прошлогодним расчетам Секретариата, в 2008 году 0,5% ВВП составит 4 млрд. грн., которые государство безболезненно сможет выделить для компенсации вступительного взноса на строительство жилья (30%) при условии, что 70% будут платить сами граждане посредством получения кредитов в коммерческих банках. Чтобы обеспечить исполнение указа уже в 2009 году, Ющенко отвел Кабинету министров и профильным министерствам шесть месяцев на разработку нормативной базы. При этом необходимо было не только создать законопроекты, предусматривающие упрощение процедуры утверждения строительства и удешевление жилья, но и сформулировать нормативное определение самого термина "доступное жилье", которого в действующем законодательстве не существует.

Кабмин уложился в срок. В законопроекте, разработанном Минрегионстроем, сформулированы критерии нормирования доступного жилья (18 - 22 кв. м общей площади на одного члена семьи) и его стоимость (будет варьироваться в пределах $500 за 1 кв. м). С целью удешевления жилья предлагается использовать несколько факторов: применение местных стройматериалов, использование уже существующих проектов домов, бесплатное выделение земельных участков и отсутствие отчислений на развитие города. Также предполагается продолжить программу комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилья. Для реализации всех этих мероприятий в госбюджет - 2008 предлагается, как и планировалось ранее, заложить не менее 0,5% ВВП. Правда, по расчетам разработчиков законопроекта, в текущем году эта сумма будет равняться не 4 и даже не 1, а всего лишь 0,5 млрд. грн.

Не имея претензий к самой идее и даже признавая вполне реальными планы правительства обеспечивать квартирами около 70 тыс. семей ежегодно, эксперты рынка недвижимости, мягко говоря, не уверены в адекватности "цифрового" оформления программы. Один из первых вопросов - сколько жилья можно будет построить за такие деньги? Еще в конце прошлого года Минрегионстрой установил, что средняя стоимость только строительства жилья на 2008 год будет составлять 3,895 тыс. грн. за 1 кв. м. С тех пор отдельные крупные компании - застройщики неоднократно заявляли о росте цен на свои объекты, исходя из прогнозов повышения стоимости стройматериалов и земельных участков.

В холдинге "Киевгорстрой" общее увеличение стоимости недвижимости в текущем году оценивают на уровне 30%, другие операторы рынка прогнозируют рост стоимости жилья на уровне 15 - 25% за год. Понятно, что в нашем случае (при расчете на 500 млн. грн.) речь идет о строительстве только нескольких пилотных проектов. Но у специалистов по недвижимости уже сейчас существуют подозрения, что проект постигнет та же участь, что и относительно недорогую программу молодежного кредитования, которую государство так и не потянуло.

Вторым вопросом является качество жилья по $500 за 1 кв. м и подробности использования "технологий удешевления строительства". Конечно, применение типовых проектов домов, упрощенный способ строительства и повсеместное внедрение энергосберегающих технологий - это вариант. Но подобного явно недостаточно, чтобы заверять население в фиксированной на уровне 2,5 - 3 тыс. грн. стоимости квадратного метра на 2009 год. Особенно учитывая, что сейчас метр "вторички" в Киеве стоит более 5 тыс. грн., и вообще неизвестно, сколько через год будут стоить газ и электроэнергия. Если же программа доступного жилья предполагает строительство малых по площади квартир в отдаленных райцентрах с применением сверхдешевых стройматериалов и использованием в качестве рабочей силы отбывающих трудовое наказание людей, то такой финансовый вариант может быть вполне реалистичным. Но много ли найдется желающих иметь такое жилье при условии нынешнего оттока жителей с периферии в областные центры и крупные города?

Еще одной немаловажной проблемой является прозрачность и публичность выделения доступного жилья гражданам. На сегодня в Украине в очереди на получение жилья стоят 1,3 млн. человек, причем еще 17 млн. нуждаются в улучшении жилищных условий. По какому принципу государство будет выбирать из этой массы счастливчиков - пока неизвестно. Украинская система формирования списка "очередников" внушает мало доверия, поскольку давно понятно, что очередь - это рудимент советского общества. А требование Президента раз в полгода публиковать в СМИ списки нуждающихся в улучшении жилищных условий, перечень объектов строительства и количество квартир вряд ли снимет проблему неравномерного доступа граждан к доступному жилью (извините за каламбур).

Пугают и предварительные расчеты затрат на приобретение доступного жилья: по словам Президента, его программа предназначена для семей, ежемесячный доход которых составляет 2,5 - 3 тыс. грн. С учетом того, что не менее 50 - 60% среднемесячного дохода семьи должно оставаться в ее распоряжении, ежемесячные выплаты не должны превышать 1250 - 1500 грн. В то же время, по данным агентства "Простобанк Консалтинг", средние эффективные ставки банковской ипотеки составляют в гривне - 17,22%, в долларах - 14,03% годовых, а НБУ в связи с усилившейся инфляцией рефинансирует банки под 10%. При таких условиях программа доступного жилья не поможет малообеспеченным заемщикам.

Правда, в этом аспекте ситуацию обещает спасти премьер - министр Украины со своей программой удешевления кредитов. В планах госпожи Тимошенко - выдавать через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) кредиты на приобретение жилья под 4 - 6% годовых. Механизм реализации данных намерений пока нигде не прописан, но свою программу правительство планирует воплощать параллельно с президентской. При этом в Секретариате Юлию Владимировну призывают детализировать проект ипотечного кредитования жилья и уточнить, за счет чего можно будет получить ставку в 4 - 6% годовых. К слову, мнение банкиров по этому вопросу однозначно: выдавать кредиты под заявленные премьер - министром проценты ни один банк не решится, даже если оставшуюся часть будет компенсировать государство. Это большой риск для банков, поскольку при малейшей приостановке выплат из бюджета возникает просрочка платежей. Что же касается привлечения к правительственной программе Государственного ипотечного учреждения, которое возьмется выдавать кредиты с мизерными процентами, то оно должно обладать огромными ресурсами, которых сейчас не существует. А при нынешнем уровне инфляции ГИУ не сможет покрыть инфляционные убытки.

Александр Бондаренко,

президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:

- Инициатива Президента по строительству доступного жилья имеет как положительные, так и отрицательные моменты. Несомненный позитив в том, что таким образом будет стимулироваться строительная отрасль. Строят в Украине очень мало, предложение катастрофически отстает от спроса, поэтому и цены на жилье необоснованно высоки.

Что же касается если не негативных, то, по крайней мере, спорных вопросов - их на сегодня более чем достаточно. Во - первых, очевидно, что доступного жилья на всех не хватит. Возникает проблема: каким образом будут распределять такие квартиры? Процедура формирования списков "очередников" несет в себе элемент потенциальной коррупционной составляющей: достаточно посмотреть, кто "в порядке очереди" получает квартиры в Киеве - среди этих людей не встретишь ни учителей, ни врачей. Почетный президент "Киевгорстроя" Владимир Поляченко несколько раз упоминал, что необходимо создавать народные комитеты, наблюдательные советы или прочие общественные организации, однако пока это все только на словах.

Во - вторых, 500 млн. грн. для такого глобального проекта - это капля в море. Этих денег хватит только на то, чтобы построить два - три дома и увидеть все просчеты, а для дальнейшего строительства нужны гораздо большие средства. В - третьих, даже непрофессионалу понятно, что вопрос бесплатного землеотвода не может быть решен "полюбовно".

Ни один экономист не знает такого термина, как "выделение земли", а у нас земля именно выделяется, причем непонятно, на каких условиях. На тех же условиях выделенную землю могут в любой момент отобрать. Поэтому мое мнение - землю под строительство доступного жилья нужно продавать, пусть даже за символическую цену, поскольку юридически купчую отменить очень сложно. В целом же в программе слишком много нерешенных проблем и неучтенных нюансов. Складывается впечатление удачно продуманного пиар - хода перед президентскими выборами: сначала сделают "показательную" стройку, а после "заморозят" программу.

Юрий Сербин,

заместитель председателя Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ:

- Насколько реальной и долгосрочной будет эта программа, зависит прежде всего от бюджета страны. Тех 0,5 млрд. грн., которые запланировано выделить в этом году, хватит только для строительства пары пилотных проектов. К тому же задекларированная Минрегионстроем цена в $500 за кв. м - мягко говоря, утопическая для новостроек. Единственное, что могут окупить эти деньги - реставрацию недостроенных зданий, где есть как минимум каркас и водопроводно - отопительная система. На это сейчас и сориентирован Минрегионстрой, однако брошенных "высоток" в Украине не так уж и много. Поэтому для дальнейшего развития президентской программы нужно подготовить продуманный и логичный план действий по удешевлению строительства.

Во - первых, нужно сократить расходы на проектирование, которые составляют 5 - 10% общих затрат. Для этого - никуда не денешься - придется строить типичные дома - "коробки" по уже разработанным проектам. Во - вторых, местные администрации должны обеспечить застройщиков уже готовыми площадками, чтобы не приходилось тратиться на подведение коммуникационных сетей. В - третьих, необходимо провести серьезный анализ рынка стройматериалов: естественно, доступное жилье не предполагает натяжных потолков, но европейские стандарты строительства все же предусматривают определенные характеристики. В - четвертых, застройщика должно определять не государство (одного на все проекты), а региональные власти на конкурсной основе. Но даже если все эти моменты будут учтены, стоимость доступного жилья объективно должна колебаться в диапазоне $700 - 800 за кв. м, что несколько дороже обещанного Президентом.

И еще одна, пожалуй, на сегодня основная проблема - мы до сих пор не имеем четкой формулировки, что понимать под термином "доступное жилье", то есть фактически собираемся строить то, чего нет. Приведу пример: законодательно закреплено, что землеотвод под строительство социальных объектов должен быть бесплатным. Это в нашей стране благополучно делается. Однако каким образом можно будет получить бесплатную землю под строительство юридически не закрепленного объекта ("доступное жилье") - неизвестно. К тому же четкая формулировка сути термина даст возможность правильно определить доходы потенциального покупателя и просчитать объективную стоимость. Пока этого нет, все обнародованные цифры звучат голословно.

Николай Лутак,

вице - президент Ассоциации украинских банков:

- Без сомнения, все стройки сегодня не имеют никакого отношения к созданию доступной жилплощади, поскольку основной критерий такого жилья заложен в самом названии: границы его стоимости должны быть действительно доступны. Несмотря на то, что банковская ипотека - один из способов облегчить процесс приобретения квартиры, проблема доступного жилья - больше государственная и политическая, чем банковская. Правительством рассчитано, что при реализации программы семья будет платить за доступное жилье по 1,3 - 1,5 тыс. грн. ежемесячно в течение 20 лет, а финансировать это мероприятие будут ГИУ и коммерческие банки. Однако банки не могут кредитовать заемщиков дешевле стоимости привлекаемых ресурсов. Все понимают, что банки - не благотворительные организации и не будут работать себе в убыток. Ценовой ориентир для отечественного кредитного рынка - учетная ставка НБУ, сейчас она составляет 10%, и даже если к реализации данной программы будет привлечено ГИУ, низких ставок по кредитам достичь будет сложно. Поэтому я уверен: банковская система в этой программе будет работать, но только в фарватере государственной программы по удешевлению кредитов. Собственных дешевых кредитов у банков нет, это аксиома.

Руслан Вдовенко,

вице - президент Земельного союза Украины:

- В целом президентская программа - это шаг в правильном направлении, а вот инструментарий, который планируют использовать для ее реализации, достаточно спорный. Особенно на фоне разговоров о том, что коммунальная земля не должна бесплатно никому передаваться ни на каких условиях. Это только подтверждает тезис о том, что земельный вопрос в Украине слишком заполитизирован. Объективно земельная составляющая в ценообразовании - не более 7 - 8% общей стоимости построенного и готового к эксплуатации жилья, однако все понимают: если выделять землю платно, то с учетом ее нынешней стоимости говорить о доступности такого жилья просто не приходится. К тому же я не уверен, что $500 - 600 за квадратный метр можно считать доступной ценой. Парадокс в том, что для Киева такая цифра нереальна, а на периферии большая часть трудоспособного населения может только мечтать о зарплате в 3 тыс. грн. в месяц.

Милан М. ПаевиЧ,

член совета директоров Украинской строительной ассоциации:

- Главный вопрос в том, чтобы власть не просто инициировала, но и обеспечила строительство доступного жилья. Если государство подарит землю, за свой счет обеспечит технические условия, сделает и подведет все инженерные сети в радиусе 1 км от здания, каким - то образом простимулирует строительные организации и поставщиков стройматериалов (к примеру, отменой или возвратом НДС) - программа сможет получить реальные перспективы.

Алина ПОЛИЩУК