Отношения между инвестором и застройщиком слишком интимны, чтобы о них кому - то рассказывать. Так очень долго считалось в Украине - до тех пор, пока не вмешались "Деньги". Мы решили, что об этих отношениях можно и нужно рассказывать, а застройщиков можно и нужно ранжировать. Ведь покупатель должен знать, кто на что способен. Источник: www.dengi - ua.com

Как выбирали

"Деньги" составили список из 15 достаточно крупных и известных столичных застройщиков. Причем отбирали исходя не из количества рекламы домов, строящихся той или иной компанией, а исключительно с учетом "заслуг" минувших лет. То есть в список попали те компании, которые за время своего существования построили и сдали в эксплуатацию несколько объектов - как жилых, так и офисно - административных. Поэтому если уважаемый читатель не найдет в списке интересующую его компанию, то, скорее всего, по разным причинам данный застройщик не попал в списки ранжируемых.

Расследование проходило в два этапа - сначала журналист, которому вдруг понадобилось купить жилье, обзванивал застройщиков и расспрашивал их о наличии в продаже одно - двухкомнатных квартир, о метраже и о стоимости 1 м2. Таким образом определялся адрес дома, где еще можно купить столь востребованное жилье.

Если же все небольшие квартиры были уже проданы, то принимались во внимание и трех комнатные. К слову сказать, одно - и двухкомнатных квартир не было в продаже у довольно большого количества компаний, "Киевжильеинвест" яркий, но далеко не единственный пример. По телефону уточнялась возможность ознакомиться с инвестиционным договором. Соглашаясь на "покупку" объекта, который предлагали застройщики, журналист "Денег" зачастую и понятия не имел, где находится объект его будущих "инвестиций".

После этого, журналист совершал "обход" строителей и как покупатель расспрашивал об условиях покупки, размере первоначального взноса, о том, пересматриваются ли цены до завершения строительства и полных выплат по договору и предусматриваются ли штрафные санкции для застройщиков в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию и так далее, и тому подобное.

Стоить отметить, что большинство компаний даже не прописывают в договорах возможность "возмещения морального ущерба" за задержку сдачи объекта. Один застройщик как - то даже слишком весело сообщил, что редко какая компания выплачивает неустойку. А если и выплачивает, то только в том случае, когда сроки сдачи дома сдвинулись больше чем на три месяца относительно запланированной даты, и очень смешные сумы, например 0,01% стоимости квартиры за каждый день задержки. В том же случае, если инвестор задерживает выплаты по договору, размер штрафа для него обычно составляет 10% стоимости квартиры.

"Таинственный покупатель" от журнала "Деньги", естественно, спрашивал о возможности приобретения квартиры в кредит. Больше всего нас интересовало, берет ли банк - партнер в качестве залога инвестдоговор. Как оказалось - берет. Но есть один нюанс: в случае маленькой официальной зарплаты или отсутствия денег для первоначального взноса, финучреждение требует заложить также ликвидное недвижимое имущество либо право на банковский депозит.

В общем, никакой особой тайны из инвестдоговоров не делалось: по просьбе покупателя менеджеры по продажам распечатывали их и спокойно отдавали для дальнейшего изучения и юридического анализа. А вот посмотреть разрешительные документы на строительство дома, как правило, оказывалось довольно сложно. Все утверждали, что они у них есть, а вот показать часто не могли - либо затерялись они где - то, либо еще какие неприятности случились.

Очень позабавила одна компания (мы ее имя не называем - вдруг не она виновата, а ее бестолковый менеджер:), но сей факт в ранкинге учтен), которая предоставила разрешение на строительство с печатью и подписью, но без даты. А на замечание, что на документе нет даты, ответили: "Ну какая разница, печать и подпись ведь есть". Другой застройщик, у которого строительство дома находится еще "на этапе забора", напротив, гордо заявил, что "на стройплощадку мы вышли с полным пакетом документов". Очевидно, это большая редкость, раз так афишируется. Помнится, на одной пресс - конференции гендиректор компании "ТММ" Николай Толмачев сокрушался, что в стране плохо обстоят дела с проектированием домов. И строительство часто начинается без утвержденного проекта, который утверждают уже в ходе строительства.

Что еще порадовало, так это наличие почти во всех договорах номера квартиры, этажа, секции и "строительного" номера дома, в котором покупается квартира. А также фактическое отсутствие посредников, торгующих этим же жильем, что, в свою очередь, минимизирует риски "двойных" продаж.

Как считали

"Деньги" оценивали застройщиков по основным трем категориям: надежность, финансовые условия, юридические условия. Согласно результатам, показанным во всех этих категориях, застройщики получали общий, итоговый балл. В категории "надежность" анализировался опыт компании: сколько лет работает на строительном рынке, сколько домов построила, были ли скандалы с инвесторами (вне зависимости от того, в Киеве или в других городах),задерживала ли сдачу домов в эксплуатацию. Как выяснилось, задерживают все без исключения. Правда, на разные сроки - кто - то на месяц, кто - то на полгода, а кто - то и дольше.

С юридической стороны покупки квартиры компании оценивались наиболее жестко. "Деньги" анализировали условия договоров в поисках "подводных камней", оценивали качество гарантий для инвестора. Не менее тщательно изучались финансовые условия. Интересовала не только стоимость 1 м2 в новострое, но и условия покупки, сотрудничества с банками, штрафные санкции, повышение стоимости жилья и прочее. Оказалось, что почти все застройщики грешат повышением цен до момента завершения строительства и полной оплаты стоимости жилья покупателем. Впрочем, некоторые из них все же работают по зафиксированным в договоре ценам - но это исключение из "правил". А компании, требующие полной предварительной оплаты квартиры, после ее приема БТИ оценивают "лишние" квадратные метры (на которые реальная площадь больше проектной) по текущей рыночной стоимости. Второй пункт в финансовой номинации - сотрудничество застройщиков с банками.

Конечно, "Деньги" не утверждают, что рейтинг с ювелирной точностью отображает действительность. Хотя бы потому, что настоящий покупатель будет приобретать квартиру совсем по другому адресу, где все документы могут оказаться в порядке:), а цены на жилье в разных объектах одной компании тоже разные. Да что говорить о разных объектах - в одном и том же доме квартира на 15 - м этаже будет стоить дороже аналогичной на 8 - м. С другой стороны, мы обратились во все компании в одно и то же время - в первой половине мая. Так что условия были равными.

Приятно то, что в результате в рейтинге остались все выбранные компании, и никого не пришлось "отбраковывать" из - за отказа в предоставлении информации или плохой работы менеджеров отделов продаж. Везде с удовольствием рассказывали об условиях приобретения квартир, охотно отвечали на вопросы. Впрочем, в условиях падения цен на недвижимость иное было бы странно.

Кто как строит

Сводная таблица ранкинга застройщиков

Кому доверять?

Рейтинг застройщиков по надежности

Татьяна Сидоренко