Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, - Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве.

Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров - один из самых низких в Европе - всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес - центров. При этом в западных отчетах указывается, что именно у столицы России самый низкий уровень вакантности в Восточной Европе.

В Киеве большой дефицит офисных помещений. Например, новый бизнес - центр "Парус" был заполнен арендаторами задолго до официального открытия. "Площади нового бизнес - центра быстро разбираются, несмотря на высокие арендные ставки - от $50 за квадратный метр в месяц", - говорит Сергей Тумасов, директор инвестиционно - девелоперской компании Global Solutions. "В БЦ "Леонардо", Seven Hills, "Европа Плаза" свободных помещений не было еще в конце 2005 года, хотя заселяться арендаторы начали только в первых месяцах 2006 - го", - рассказывает Виталий Бойко, заместитель гендиректора Украинской торговой гильдии.

Куда податься

Показатель доходности офисов в Украине - один из самых высоких в Европе, как минимум 15% годовых. Для сравнения, в Лондоне в начале прошлого года доходность составляла менее 5%, в Москве - 10%. "В 2006 году арендные ставки в Киеве были на 35 - 45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы", - констатирует Марина Рымаренко, директор по маркетингу консалтинговой компании DEOL Partners. Например, в новом киевском бизнес - центре "Леонардо" офис класса А можно снять по цене от $70 за квадратный метр в месяц. В Лондоне (самый дорогой офисный рынок Европы), по данным CB Richard Ellis, аренда офиса в среднем обходится приблизительно в $100 за кв. м в месяц.

Западные инвесторы не спешат покупать готовые бизнес - центры в Украине по нескольким причинам. Первая - небольшой объем столичного рынка по сравнению с европейскими столицами. Например, общая площадь офисных помещений в Москве оценивается в 5,8 млн кв. м (конец 2006 года, исследование Jones Lang LaSalle), в Киеве - около 585 тыс. квадратов (по данным DTZ). При этом неудовлетворенный спрос на офисные помещения и в Киеве, и в Москве примерно одинаков: 1,3 млн кв. м для Белокаменной и 1,5 - 2 млн кв. м для Киева. Кроме того, собственники украинских бизнес - центров запрашивают цену, намного превышающую рыночную.

Киев и окрестности

Минимальные и максиальные арендные ставки в бизнес - центрах

Стоимость офисных помещений

"Они забывают, а часто и не знают, что цены на коммерческую недвижимость формируются по особым критериям и правилам. Например, если аренда офисного помещения в центре города составляет $60 за метр площади, то экономически обоснованная цена этого офиса как объекта недвижимости - $4,5 - 5 тысяч за квадратный метр. В Киеве такие помещения предлагают купить за $7 - 8 тысяч", - объясняет Тумасов. Западные консалтинговые фирмы и рейтинговые агентства привыкли работать с недвижимостью, цена которой не превышает 6 - 7 годовых оборотов проекта. В Украине этот показатель составляет 1 к 8 - 10.

Последние два года рост арендных ставок в Украине заметно превышает европейские показатели. По данным консалтинговой компании CB Richard Ellis, больше всего в 2006 году выросли ставки в Мадриде и Лондоне - на 25% и 22% соответственно. В Париже - только на 9%. В прошлом году аренда в офисных центрах Киева подорожала на 30%. В позапрошлом - на 60%. Рост ставок не приостановили даже новогодние праздники и зимний период, который на рынке коммерческой недвижимости считается застойным. "С начала года ставки повысились на 4 - 5%", - констатирует Тумасов.

В столице большой дефицит качественных офисных помещений - только 10% рынка, по данным Украинской торговой гильдии. Чуть большую долю занимают помещения класса В - 50%. Оставшиеся 40% приходятся на переоборудованные производственные и административные помещения в зданиях, построенных еще во времена СССР.

"В конце 2006 - го стало известно о планах строительства примерно 100 новых бизнес - цетров площадью около 2 миллионов квадратных метров. В 2007 - 2008 годах из этого объема может быть введено около 376 тысяч квадратов, что превысит существующие объемы строительства в 1,5 раза", - рассказывает Виталий Бойко. Но к насыщению рынок подойдет не раньше 2015 - го.

Классификация офисной недвижимости

Класс А

Первоклассный офисный комплекс в новом здании (современные материалы, оборудование и отделка). Центр города, хорошие подъездные пути, достаточное количество паркомест. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора, полная замена воздуха каждые 15 минут. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.

Аренда - $45 - 70 за кв. м в месяц.

Класс В

В отличие от центров класса А может быть расположен в качественно реконструированном админздании, на прилегающих к центру улицах. Характеристики теплоснабжения, вентиляции и каналов связи - совпадают.

Аренда - $40 - 55 за кв. м в месяц.

Класс С

Построенное или отреставрированное здание в прицентральном районе или на окраине. Офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях. В таких бизнес - центрах арендатору предлагается минимум условий. Как правило, ремонт и реконструкцию съемщик проводит сам.

Аренда - $30 до $45 за кв. м в месяц.

Классификация и арендные ставки киевских офисов. Не учитываются промежуточные классы (А+, В+, С+).

По данным консалтинговой компании Astera Group. Арендные ставки - данные опроса девелоперов

Надежда ГОНЧАРУК