Офисы закончились

К концу 2006 года общая площадь столичных офисов увеличится примерно на треть. По подсчетам консалтинговой компании DEOL Partners, за этот год построено 120 тыс. кв. м офисных помещений. Аналитики консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" считают, что к началу 2007 года в Киеве будет работать около 80 бизнес - центров, а общая площадь профессиональных офисных помещений составит 595 тыс. кв. м. Однако офисов столичному бизнесу все равно не хватает.

Столичные офисы: дорого и мало

Розподіл офісних площ, %

На киевские рынки выходят новые компании, растут и расширяются существующие. Только за I полугодие 2006 года количество субъектов хозяйствования в Киеве выросло почти на семь тысяч. Спрос минимум вдвое превышает предложение, бизнес - центры заполнены до отказа. "В первую очередь расхватывают помещения площадью 100 - 300 кв. м в бизнес - центрах класса В средней ценовой категории, - рассказывают в УТГ. - Спрос на офисные помещения этого класса превышает предложение более чем на 100%". Пользуясь этим, хозяева практически всех новых объектов заключают договоры с арендаторами задолго до ввода здания в эксплуатацию. "В таких проектах, как Леонардо, Seven hills, Европа - Плаза, к концу 2005 года свободных помещений практически не оставалось, хотя заселяться арендаторы начали только в 2006 - м", - приводит пример Вадим Непоседов.

Середні орендні ставки у великих містах України

Одна из причин дефицита офисов - неторопливость девелоперов. Последние два года многие из них на квартал - другой задерживают ввод в эксплуатацию уже построенных объектов, таким образом играя на повышении арендных ставок - только за этот год они выросли на 30 - 50%. "Вместо заявленных 100 тыс. кв. м офисных площадей в 2004 году на рынок поступило чуть более 60 тыс. квадратов. Похожая ситуация была и в прошлом году. Построено более 140 тыс. квадратных метров, но сдачу некоторых объектов перенесли на 2006 год", - рассказывает гендиректор Украинской торговой гильдии Вадим Непоседов.

Ціни на офісну нерухомість у великих містах України

Спрос и предложение могут выровняться не ранее, чем через пять лет, считают эксперты рынка. И то, если строители сдержат свои обещания и не станут затягивать запланированные сроки сдачи объектов. "В 2007 - 2008 годах, исходя из заявлений девелоперов, в Киеве может быть введено 376 тыс. кв. м офисов - в 1,5 раза больше нынешних объемов строительства", - по прогнозу Непоседова, общий объем столичного рынка офисов в 2010 году составит не менее 2,3 млн кв. м.

Диктат арендодателей

Дефицит качественных офисных площадей привел к росту арендных ставок. В 2005 году по отдельным объектам аренда подорожала на 60%, утверждают в Украинской торговой гильдии. "Рынок офисной недвижимости остается рынком арендодателя", - замечает директор по маркетингу консалтинговой компании DEOL Partners Марина Рымаренко.

Орендна плата і доходність для офісних приміщень у Європі та Україні, друге півріччя 2006 року

На практике это означает, что владельцы помещений не только постоянно поднимают арендные ставки, но и выбирают исключительно арендаторов, готовых заключить долгосрочный договор. "Характерным условием договоров для бизнес - центров классов А и В+ стал пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1 - 3 месяца, а также использование страхового депозита, - рассказывает Марина Рымаренко. - Дисбаланс между спросом и предложением особенно характерен для бизнес - центров класса А. В этом сегменте наблюдается увеличение арендных ставок на 25 - 39% и один из самых низких показателей вакантности (свободных площадей. - Прим. Контрактов) в Европе". По данным компании DEOL Partners, незанятая площадь офисов классов А и В уменьшилась за год с 3 до 1,5%.

Арендные ставки в Киеве уже на 35 - 45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы, не считая разве что Москвы. В начале 2006 года средняя месячная арендная ставка составляла $37,5 за квадрат. Но уже к июлю она выросла на 30% - до $49,5. "Высокие ставки - даже по европейским меркам - связаны с ненасыщенностью рынка и низким, по сравнению с большинством европейских столиц, обеспечением Киева офисными площадями", - поясняет Непоседов.

Средние арендные ставки офисных площадей класса А в Киеве по сравнению с 2005 годом выросли на 39% - до $55 - 60 за кв. м в месяц (без учета НДС). Аренда помещений класса В подорожала на 21% ($36), класса С - на 35% ($24). В дополнение к аренде офисов в бизнес - центрах классов А и В за каждый метр площади придется оплатить еще $4 - 5 операционных расходов, офисов класса С - $2 - 3. Собственники офисных зданий, расположенных в центре Киева, за паркоместо просят $250 - 300. На окраине, где преимущественно располагаются офисы класса С, - $100.

Параллельно с подорожанием офисов в бизнес - центрах, повышается стоимость аренды непрофессиональных помещений. По данным Украинской торговой гильдии, в конце III квартала 2006 года аренда квартиры под офис в среднем стоила $29,5 за кв. м в месяц. При этом, отмечают в компании, арендные ставки в столице уже на 30% выше, чем в других городах - миллионниках.

Спрос растет, доходность падает

Несмотря на рост арендных ставок, доходность новой офисной недвижимости, по данным DEOL Partners, снижается. В конце 2005 года девелоперы утверждали, что новое здание класса А приносит 14 - 20% прибыли, доходность проектов построенных в 2006 году, по их же словам, не превышает 9,5 - 11%. Для офисов класса В этот показатель не превышал 10 - 12%, а средний срок окупаемости офисного здания оценивался девелоперами в 5 - 6 лет. Более длительным прогнозируется срок окупаемости проектов, которые будут сданы в эксплуатацию в 2007 - 2010 годах. Причина - дефицит и подорожание столичной земли, цены на которую в центре доходят до $300 - 500 тыс. за сотку.

Девелоперы уже начали осваивать окраины. Миграция бизнес - центров выгодна экономным арендаторам - офис в спальных районах на 40% дешевле, чем в центральных. "Основная часть сделок по аренде по - прежнему приходится на офисные помещения в центральной части Киева, но все больше арендаторов присматриваются к околоцентральным районам с хорошей инфраструктурой и меньшими арендными ставками", - подтверждает тенденцию Марина Рымаренко. По ее информации, в скором времени будет активно застраиваться Подол. "Растет предложение офисов и спрос на них в так называемых новых деловых районах города, на которые приходится 12% общего предложения. Это район Петровки и проспекта Героев Сталинграда, проспект Бажана возле станции метро "Позняки", район станции метро "Левобережная" и улицы Луначарского", - замечает Непоседов.

Интересно, что на окраинах и в прицентральных районах планируется строить в основном высококлассные объекты. Около 54% площадей на киевском рынке профессиональной офисной недвижимости сейчас занимают объекты класса В. Общая площадь класса А невелика, и составляет, по разным оценкам, от 8% до 15%. "Существует тенденция увеличения доли центров класса А и В", - констатирует Непоседов. "Два года назад, - вспоминает президент консалтинговой компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов, - класс С занимал практически 60% рынка, до конца этого года прогнозируется снижение его доли до 40 - 30%. Процентное соотношение классов меняется за счет строительства современных центров. Спрос на офиы высокого класса обусловлен тем, что компании, во - первых, стали уделять большое внимание собственному имиджу, а, во - вторых, такие бизнес - центры предоставляют централизованное обслуживание и комфортные условия эксплуатации".

Надежда ГОНЧАРУК

Куда податься*

Класс A Первоклассный офисный комплекс. Новое здание, построенное с использованием современных материалов, оборудования и отделки. Место расположения - центр. Хорошие подъездные пути и достаточное количество парковочных мест. Энергоснабжение из расчета от 50 Вт на 1 кв. м. Система теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования: отдельный контроль температуры для каждого арендатора, полная замена воздуха каждые 15 минут. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN и интернет.

Аренда - $35 - 60 за кв. м в месяц

Класс В Основное отличие от центров класса А - новостройка или качественно реконструированные административные здание расположены не в центре, а на прилегающих к нему улицах.

Аренда - $30 - 45 за кв. м в месяц

Класс С Построенные или отреставрированные здания, расположенные в околоцентральных районах, на окраине. В эту категорию попадают офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях. Собственники таких бизнес - центров предлагают арендатору минимум условий.

Аренда - от $20 до $35 за кв. м в месяц

* Классификация офисов по классам и арендные ставки на осень 2006 года. Не учитываются промежуточные классы (А+, В+, С+).

По данным консалтинговой компании Astera Group