В сентябре цены не просто росли, они галопировали. Рекордные показатели темпов роста, зафиксированные в августе - сентябре 2005 года, остались позади. Другое дело, что тогда цены вверх толкал ажиотажный спрос покупателей. А сейчас основная движущая пружина - продавцы, заблаговременно и необоснованно задравшие цены в ожидании дополнительных денежных потоков, которые, по их мнению, должны прийти на киевский рынок недвижимости из регионов.

Анализ процессов, происходивших в сентябре 2006 года, вполне может войти в учебники по экономике и общественно - массовой психологии в качестве примера того, как субъективные составляющие рекордно быстрого темпа роста цен нередко превалируют над объективными.

Ведь объективные факторы, способствовавшие росту цен, действовали и раньше. Чего - то качественно нового за последний месяц не появилось. Да, влияние некоторых факторов возросло. В частности, судя по заявкам и сведениям из СМИ, возрос приток иногородних людей и компаний в столицу. Увеличилась активность крестьян, получивших неплохие деньги при продаже земли в пригородных и курортных зонах. После летнего затишья банки стали более охотно выдавать ипотечные кредиты.

Тем не менее, очень сомнительно, чтобы всё это смогло вызвать месячный рост цен более чем на 4 - 5%. Остальное, по нашему мнению, вызвано субъективными факторами.

Значительную часть продавцов охватили радужные настроения, предчувствия, ожидания. Наблюдалась некая цепная реакция: рост цен приводил к росту цен. Продавцы, увидев, что их соседи набавили 5 - 10 тысяч, набавляли еще больше. А соседи набавляли еще больше.

Увидев, что после завершения политического кризиса цены на недвижимость резко пошли вверх, некоторые продавцы представили сценарий, в соответствии с которым богатые бизнесмены и политики чуть ли не массово устремятся из регионов в столицу. Заберут при этом с собой помощников и приближенных, перераспределят денежные потоки, направив значительную их часть на киевский рынок недвижимости.

Сколько будет подобных покупателей и насколько при этом возрастут цены, продавцы, естественно, не знали. Но на всякий случай многие из них увеличили цену с большим запасом. А дальше началась цепная реакция. Быстрый рост цен порождал уверенность в том, что резервы еще есть. Эта уверенность порождала стремление задрать цены еще больше. Дабы не продешевить, угнаться за соседями, продающими аналогичную квартиру дороже.

Справедливости ради, отметим, что радужные ожидания продавцов имели под собой реальную основу: сделок в августе и в начале сентября было много. А вот предложений - не очень. В начале августа в нашей базе было порядка 4300 объектов, к началу сентября их количество уменьшилось до 3300; к концу сентября увеличилось до 3800. Другими словами, в конце августа - начале сентября спрос явно "вымывал" предложение.

Интересно, что по нашим наблюдениям, уверенность продавцов нередко передавалась и некоторым покупателям. Быстрый, уверенный рост цен они воспринимают как объективное свидетельство надежности вложений в недвижимость. И пусть на форумах и в СМИ звучат слова о "мыльном пузыре": Пусть аналитики говорят о том, что неоправданно высокие темпы роста неизбежно приведут к будущей стагнации рынка: Но цифры завораживают, действуют на уровне подсознания. И сознание нередко соглашается: да, откат может быть, но ведь киевская недвижимость - это так надежно и престижно! Да и куда еще вкладывать деньги, когда все так туманно и нестабильно.

Нервозность усилили и многочисленные высказывания с высоких трибун (а также интерпретации этих высказываний в СМИ) о введении налогов на недвижимость и операции с нею. Далеко не все участники рынка могли отличить уже принятые законы от многочисленных проектов, объективную реальность от слухов и домыслов.

Многие продавцы и покупатели метались, задавали агентам извечные гамлетовские вопросы: "продавать или не продавать?", "покупать или не покупать?". Причем нередко задавали эти вопросы после подписания предварительного договора и передачи задатка. И если покупатели разрывали предварительные договора лишь в исключительных случаях, то продавцы в этом плане были куда менее предсказуемыми. Как только им предлагали дополнительные деньги (способные с лихвой компенсировать и возврат задатка в двойном размере, и моральные издержки от скандалов), то далеко не все из них могли устоять.

А поскольку цены быстро росли, то случаев расторжения предварительных договоров было немало. А ведь любой такой случай - ЧП для агента и агентства. Что же касается покупателя, оставшегося без квартиры (но с двойным задатком), то после расторжения он нередко очень долго отходит от пережитого потрясения. Особенно в периоды резкого повышения цен: время и силы потрачены зря, компенсация не покрывает удорожания недвижимости, а значит необходимо либо изыскивать дополнительные деньги, либо идти в худшие условия.

Однако вернемся к итогам месяца. Если просуммировать все сделки, то эти итоги выглядят более - менее нормально. Но это вовсе не та нормальность, которая успокаивает. Число сделок сокращалось с каждой неделей. Бурный рост цен обгонял возможности всё большего числа покупателей, заставляя их уходить с рынка. Тем не менее, и в конце сентября сделок было немало.

Весь Киев, статистика цен предложения жилья по данным АН "Пранета Оболонь"

Старая панель, статистика цен предложения жилья по данным АН "Пранета Оболонь"

Типовая панель, статистика цен предложения жилья по данным АН "Пранета Оболонь"

Улучшенная типовая панель, статистика цен предложения жилья по данным АН "Пранета Оболонь"

Старый кирпич, статистика цен предложения жилья по данным АН "Пранета Оболонь"

Очень высокие темпы роста отмечены во всех сегментах. В том числе в сегментах самого "дешевого", морально и физически устаревшего малогабаритного жилья ("старый кирпич", "старая панель"). Такое повышенное внимание к "хрущевкам" объясняется тем, что на более просторное жилье денег у большинства покупателей просто не хватает. Жить им где - то надо, арендовать устали, а уезжать из Киева не хотят.

Покупают жильё в "хрущевках" и приезжие, стремящиеся закрепиться в Киеве, и "расселенцы", меняющие одну квартиру на две (а то и три). Покупают и молодые семьи, взяв часть денег у родственников, а остальные в кредит. Другими словами, несмотря на критику и даже злобные насмешки, подобные квартиры пользуются очень высокой популярностью. Отсюда их высокая ликвидность. И она будет до тех пор, пока не начнут строить в Киеве (вернее, в городах - спутниках) малогабаритное жилье.

Высокие темпы роста цен и на более просторные квартиры. Охотно покупают их представители так называемых "региональных элит". Покупают их и киевляне (обычно, продавая при этом малогабаритные). Наибольший рост цен (правда, в деньгах, а не в процентах) был зафиксирован на многокомнатные квартиры в дореволюционных домах, находящихся в центральных районах города.

Процессы "расслоения" киевлян, и связанные с ними обмены квартир и районов сейчас идут весьма интенсивно. Одни киевляне, накопив 20 - 40 тысяч и взяв еще немалую сумму в долг у родственников или в кредит, переезжают из "хрущевок" в более просторное жилье. Другие переезжают из трехкомнатных квартир в двухкомнатные (но в лучших районах). Третьи расселяются. Есть и такие, кто съезжается (например, с престарелыми родителями).

По нашим наблюдениям, большинство киевлян, обменивающих квартиры с помощью сделок купли - продажи, улучшают свои жилищные условия (естественно, доплачивая за это). Полагаем, что в будущем такая тенденция усилится. Поскольку быстрое развитие ипотечного кредитования буквально таки подталкивает людей к подобным обменам "с доплатой" (во - первых, для многих киевских семей доплата вполне посильна, а во - вторых, все больше людей сживаются с мыслью, что долги отдавать придется "потом", а жилищные проблемы решаются уже сейчас).

Случаи, когда люди переезжают в худшие условия (получив при этом приличные деньги на руки), встречаются значительно реже. Многие пенсионеры (да и не только они) отказывают себе во всем необходимом, но упорно держатся за свои просторные квартиры и/или престижные районы. Отсюда социально - бытовые конфликты между соседями, которые нередки во многих домах и подъездах. И это весьма серьёзная проблема, затрудняющая не только жизнь людей, но и развитие города.

Полагаем, что активное участие в решении этой проблемы должны принять городские власти. Ведь отказ людей менять жилье и районы во многом вызван тем, что они просто боятся: не доверяют ни соседям, ни потенциальным покупателям их квартир, ни риэлторам. Им нужны реальная поддержка и гарантии государства. Именно государство должно создать (пусть даже за деньги инвесторов) благоприятные условия для переселения. Именно государство должно сказать людям: вот вам на выбор уютные квартиры в благоустроенных домах, вот - большая доплата за обмен жилья, вот рабочие, которые бесплатно все сделают, перевезут и обустроят. Тогда и появится возможность перестраивать киевские дома и микрорайоны без изнурительных противостояний.

В заключение прогноз на октябрь

Дать обоснованный прогноз на октябрь крайне сложно. С одной стороны - бурный рост цен и относительно невысокое число предложений. С другой - уход с рынка многих покупателей, а это предпосылка к началу стагнации.

Полагаем, что в октябре рост цен продолжится. Но темпы его, по нашему мнению, существенно снизятся. Исходим в данном случае из того, что инертность рынка недвижимости очень велика и для того, чтобы остановить раскрученный маховик, необходимо время. Вместе с тем мы не видим объективных причин для поддержания столь высоких темпов роста цен.