Дорогая прописка

По словам директора агентства недвижимости "Альянс - Брок" Андрея Сокура, покупатели все еще имеют довольно большой выбор. Так, желающие приобрести коттедж в нижнем ценовом сегменте ($100 - 200 тыс.) могут сегодня выбирать из около двухсот объектов, имеющихся в наличие на рынке (большая часть из которых представляет собой дома в сельских населенных пунктах). В ценовом диапазоне выше среднего (коттеджи по цене до $400 тыс. с целевым назначением земли "под жилищное строительство" и возможностью прописки в таком доме) покупатели смогут выбрать из порядка 100 - 150 объектов. Эксклюзивных же домов (стоимость свыше $2 млн) сейчас на рынке насчитывается около двух - трех десятков. Наибольший выбор потенциальному покупателю предлагает сегмент недорогих дач и дачных домиков (от $6 до $150 тыс.), которых в предложениях столичных агентств недвижимости и газет бесплатных объявлений насчитывается до 300 - 400.

"Принципиальным отличием между коттеджами и дачами является то, что земля под коттеджем имеет целевое назначение "под жилищное строительство" и предусматривает возможность прописки живущих по этому адресу. Более субъективной, но важной потребительской составляющей различий является еще и то, что под коттеджем может быть и 40, и 60 соток земли, а под дачей не больше 6 - 12", - говорит г - н Сокур. Эти сегменты рынка загородной недвижимости пользуются спросом у разных покупателей. Коттеджи преимущественно приобретают представители политической и культурной элиты, региональные и столичные топ - менеджеры с хорошим ежемесячным доходом, собственники различных предприятий, их директорский состав и частные предприниматели. Дачи и дачные домики пользуются спросом у людей предпенсионного и пенсионного возраста, которым такое жилище приобретают, как правило, их дети. "Покупатель самых дешевых коттеджей - $100 - 150 тыс. - значительно помолодел. Еще год - два назад средний возраст наиболее активных из них составлял 35 - 40 лет, то сегодня приобретают землю под индивидуальное строительство семейные молодые люди в возрасте 28 - 35 лет со стажем совместной жизни 1 - 5 лет и средним уровнем доходов около $1,5 тыс. в месяц. Обычно у них в наличии есть как минимум один автомобиль. Практически всегда такая семья имеет собственное жилье в городе или проживает совместно с родителями, но хочет иметь свой загородный дом в 15 - 20 - километровой зоне от Киева и согласна кредитоваться", - рассказывает учредитель АО "Полесье" Анатолий Осадчий. Средний ценовой сегмент рынка загородной недвижимости - коттеджи стоимостью $200 - 400 тыс., по мнению экспертов, пользуется спросом у топ - менеджеров успешных компаний, банковских служащих, частных предпринимателей и т. п., то есть людей, имеющих ежемесячный доход от $5 тыс. Покупатели с доходом свыше $10 тыс. в месяц, по словам риэлторов, предпочитают жилье по цене порядка $700 тыс в цивилизованных и разрекламированных коттеджных городках.

"Спрос на дома в коттеджных поселках сегодня увеличился. Это вызвано, на мой взгляд, тем, что на рынок загородного жилья приходит все больше людей, обладающих немалыми средствами", - сообщил г - н Сокур. Что касается наиболее дорогих - стоимостью от $2 до $5 млн, то, по словам директора агентства недвижимости RED Ярослава Цуканова, их основной потребитель на сегодняшний день не изменился - это по - прежнему самая богатая прослойка политической и бизнес - элиты столицы.

Между Обуховым и "Варшавкой"

Как отмечает Ярослав Цуканов, наибольший уровень предложения во всех сегментах рынка загородного жилья сегодня дают местности между Обуховской и Варшавской трассой. "В этой части пригорода расположено очень много населенных пунктов, чего нельзя сказать о Броварском, Бориспольском, Вышгородском направлениях, где их всего по 3 - 5, а остальное пространство занимают леса. Кроме того, большая часть обеспеченного населения столицы, которая и является основным потребителем рынка загородного жилья, живет на правобережье, а, следовательно, в транспортном отношении эти направления им более удобны", - говорит г - н Цуканов.

По мнению эксперта, структура территориальных предпочтений на рынке загородного жилья в принципе соответствует структуре предложения. По - прежнему, уже на протяжении многих лет, покупатели больше всего интересуются Обуховским направлением, далее следуют Одесское и Житомирское и окрестности сел Старые и Новые Петровцы.

По словам специалиста, минимальные цены в этих направлениях начинаются с $200 - 250 тыс. за домовладение, включая земельный участок. "Сегодня средняя стоимость коттеджа в районе Козина составляет $0,5 - 1,5 млн. Средняя цена в остальных поселках в районе Новообуховской, Одесской и Житомирской трасс составляет $300 - 500 тыс., в районе Новых и Старых Петровцев коттеджи оцениваются в среднем в 300 - 400 тыс., в менее расхожих, но все же популярных местах - вокруг Вишенок, Боярки, Ирпеня, в $200 - 300 тыс.", - рассказывает Ярослав Цуканов.

Как сообщил эксперт, гораздо дешевле для потребителя сейчас может обойтись строительство собственного коттеджа на приобретенном участке в этом районе. "Стоимость возведения добротного домовладения со всеми отделочными работами и ландшафтным дизайном составляет на сегодня порядка $600 - 700 за кв. м, коробку же с крышей вполне реально построить за $300 за кв. м, таким образом, наиболее востребованный метраж в 150 кв. м на приобретенном участке можно возвести за $100 тыс.", - полагает г - н Цуканов.

По ценовым характеристикам, по информации риэлторов, наиболее популярны сейчас коттеджи в диапазоне от $100 до $120 тыс. "Если бы такое предложение было в достаточном количестве, оно бы разлетелось, как горячие пирожки, - говорит Ярослав Цуканов. - Тем не менее настоящих современных коттеджей на нормальном по величине земельном участке сегодня попросту нет: за последние три года ни один девелопер не начал осваивать проект с такого рода жильем, к тому же частным образом еще пару лет назад строили совсем другие коттеджи - площадью от 400 кв. м, которые и стоят соответственно $350 - 400 тыс. за домовладение".

Большое будет дешеветь

Эксперты сходятся во мнении, что цены на коттеджи, дачи и землю под застройку для конечного потребителя будут вести себя по - разному: хорошее предложение продолжит неуклонно дорожать, в то время как неликвид понизит свою рыночную стоимость. "Можно однозначно сказать, что и дачи, и коттеджи, которые обладают тремя основными характеристиками: хорошей транспортной доступностью, проложенной дорогой и коммуникациями, приятными видовыми характеристиками продолжат дорожать, в то время как остальные объекты не будут особо востребованы - в результате некоторые собственники могут снизить на них цену", - рассказывает г - н Цуканов, отмечая, что в первую очередь понижение цен может коснуться самых крупных по метражу объектов (от 400 - 500 кв. м), расположенных в не очень удачных местах. "Если сегодня средняя цена домовладения составляет порядка $900 - 1,4 тыс. за кв. м усадьбы плюс земельная составляющая, то уже к концу сезона большие дома могут потерять до 20% этой стоимости, хотя цена земли под ними вряд ли изменится", - сообщил он.

По мнению же Андрея Сокура, помимо домов с вышеперечисленными характеристиками за сезон в цене существенно могут прибавить и дома в так называемых стихийных коттеджных городках - до 20 - 30% от сегодняшней стоимости. "Этой весной и летом будет расти стоимость коттеджей среднего ценового диапазона" - отмечает он.

Любовь Осипова