Все развитые страны прошли через взрывной рост цен на жилье с последующим болезненным обвалом рынка. О том, как это происходило во Франции в 90 - х "ЭИ" рассказал международный эксперт по ипотеке Пьер - Ив Дивизиа. Его рассказ интересен тем, что этапы развития экономики Украины очень напоминают Францию конца XX века.

- Г - н Пьер - Ив, расскажите, что стало причиной падения цен на недвижимость во Франции?

- Когда в 1990 году рецессия коснулась экономик всех развитых европейских стран, во Франции началось падение цен на промышленную недвижимость и жилье высшего класса в Париже и городах французской Ривьеры. Тенденция снижения цен наблюдалась на протяжении шести лет. Но резкий спад происходил в течение первых двух лет, когда цены на этот сегмент жилья в Париже упали на 30 - 40%. В то же время по всей стране цены на жилье оставались практически стабильными.

- А почему только в Париже и на Ривьере? Ведь Вы говорите, что во Франции был экономический кризис...

- Чтобы найти объяснения тому, что случилось тогда, следует посмотреть на то, что было в 1985 году. В то время рынок коммерческой недвижимости и жилья в Париже и городах французской Ривьеры был подвержен большей спекулятивности, чем в других провинциях. После 1990 года существенный кризис произошел в секторе коммерческой недвижимости. Больших проблем с фондом жилищной недвижимости не наблюдалось, наоборот, там была более - менее устойчивая тенденция регулярного роста цен. Снижение цен на парижскую недвижимость было обусловлено дороговизной этого города. Те, кто больше не мог себе позволить купить недвижимость в Париже или хотели приобрести дома побольше, уезжали в пригород.

- Когда начался обвал цен в Париже, наверное, появилось большое количество спекулянтов, которые так долго ждали своего часа?

- Спекулянтов на рынке жилой недвижимости было немного. Важную роль в борьбе с ними и регулировании рынка сыграло правительство, которое ввело высокие налоги на пустующие участки земли и квартиры. У нас налоги - обычный и действенный инструмент для стимулирования рынка недвижимости. Власти не должны бояться упорядочивать структуру спроса и предложения. Если завтра правительство окажется перед фактом, что на рынке появилось большое количество спекулянтов, которые скупают квартиры, офисы, участки земли, то налоги будут увеличены настолько, что обладать квартирой и не жить в ней станет большой роскошью. Риски, присущие рынку недвижимости, в основном несут на себе профессиональные организации девелоперов, а не физические лица.

- Значит, инвесторы скупали жилье, чтобы сдавать его в аренду...

- Да, это было. Во Франции существует официальный индекс стоимости аренды в зависимости от цены строительства дома. Стоимость аренды медленно, но уверенно продолжает расти. Таким образом, активы инвесторов относительно хорошо защищены от инфляции, и они имеют довольно хорошую доходность. Вдобавок к этому, из - за определенной обеспокоенности относительно возможности пенсионных фондов выплачивать в будущем пенсии, все больше людей подумывают о недвижимости как о "спасательной" инвестиции, чтобы обеспечить себе старость.

- Пострадали ли вследствие обвала цен на парижскую недвижимость банки?

- И да, и нет. Это если брать во внимание рынок недвижимости в целом. Больше всего пострадали застройщики и инвесторы в коммерческую недвижимость. Сделавшие ставку на первоклассное или "элитное" жилье тоже имели проблемы, но этот сегмент довольно - таки маргинальный. В результате всего несколько банков столкнулись с большими проблемами. Но до банкротств из - за снижения цен на жилье дело не доходило. Во время кризиса доля дефолтов по кредитам, выданным под залог недвижимости среди частных заемщиков, оставалась низкой. Кроме того, доля ипотечных кредитов по отношению к ВВП во Франции всегда была невелика.

- Как долго продолжалось снижение цен в Париже?

- Наибольшее снижение наблюдалось на протяжении 1990 и 1991 годов. Во Франции был следующий феномен. Разрыв в ценах на рынках недвижимости Франции и той же Велико - британии приводил к тому, что большое количество англичан и других иностранцев покупало жилье в нашей стране.

- Как растут цены на недвижимость во Франции сейчас?

- В последние несколько лет цены на недвижимость растут ежегодно на 13 - 15%. Банки увеличивают сроки кредитования и первоначальный взнос. Сейчас нет разницы, арендовать или покупать жилье - ежемесячные платежи будут практически одинаковыми, как для новосела, так и для арендатора (не считая сумму первого взноса за покупку нового жилья). Думаю, вы хорошо понимаете, что такие условия не заставляют снижаться цены на недвижимость. Но если процентные ставки в будущем значительно вырастут, возможны изменения.

* Редакция выражает благодарность за помощь в организации поездки автора статьи проекту Европейского интервью "Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине".

Александр ДУБИНСКИЙ