Строители и риэлторы сошлись на том, что цены на недвижимость в столице сегодня не растут и не падают, обвала рынка в 2006 г. не будет, а самим торговцам недвижимостью выгодно подорожание на 1,52% в месяц. Это, мол, и инвесторов привлекает.

16 декабря в редакции "ЭИ" прошел "круглый стол" с длинным названием: "Цены и факторы формирования цен вторичного и первичного рынков жилой недвижимости в Киеве. Классификация жилой недвижимости" (соорганизатор - Ассоциация специалистов по недвижимости). Редкое явление: за одним столом встретились основные участники рынка - руководители строительных компаний, в том числе самых крупных, риэлторы, девелоперы, банкиры (вернее, один банкир) и чиновник из КГГА. Поговорили по душам. Риэлторы и строители смело давали прогнозы на следующий год. Банкир заявлял о "коррекции цен", чем вызвал неудовольствие остальных. Вопросы обсуждались самые волнующие - высокие темпы роста цен на жилье в столице в течение 2005 г., "перегретость" киевского рынка недвижимости и его возможный обвал, поведение цен и объемы строительства в 2006 г.

А "перегрет" ли рынок?

Из сказанного:

Александр Бондаренко:

"В том, что цены на недвижимость растут, ничего плохого нет, так как мы все от этого становимся богаче. Ведь до 80% сделок - это семейная ротация (размен, обмен квартиры). Хотя августовский 7% - ный рост цен на киевскую недвижимость немного шокировал покупателей. Я согласен с Эриком Найманам, что рост доходов населения Украины в два раза отставал от роста цен на недвижимость. Нормальным считается рост стоимости жилья на 1,5 - 2% в месяц. Думаю, со мной согласятся все присутствующие".

Юрий Базелинский:

"Рост цен на "вторичке" Киева за девять месяцев 2005 г. составил 45 - 50% в Киеве. В сентябре, когда многие банки стали сворачивать ипотечные программы, он замедлился, в октябре - приостановился. На старое жилье наблюдается падение цен на 10%. Средняя цена на "вторичку" по Киеву составляет $1500 - 1600 за кв. м".

Главные вопросы, волновавшие почти всех участников "стола", - а перегрет ли киевский рынок, будет ли обвал или просто снижение цен? Собравшиеся вовсю распекали "авторов, выпускающих анонимные статейки об обвале", и просили журналистов не поддаваться на провокации. При этом они сердито посматривали на невозмутимого Эрика Наймана, который был единственным представителем банковского сектора на заседании и который ранее говорил о возможном удешевлении "квадратов" в Украине. По словам Юрия Базелинского, именно ужесточение банками в сентябре этого года условий ипотечного кредитования привело к стабилизации цен на жилье. "Меня все обвиняют в давлении на рынок, но он давно уже определяется спросом и предложением", - парировал г - н Найман. Судя по его обильно снабженному цифрами выступлению, никакой гнев риэлторов и строителей не смог разуверить банкира в "перегретости" рынка: "Меня удивил скачок цен на недвижимость в Киеве, который произошел в 2005 - м. Если в прошлом году киевляне потратили $1 млрд. на покупку нового жилья, то в этом, при растущих ценах и объемах строительства - $2 млрд. В итоге, доходы населения выросли на 40%, а цены - на 70%". При этом, утверждает банкир, инвестиции в недвижимость перестали быть модными с марта этого года во всем мире и сейчас "все капиталы побежали в сырьевую группу - нефть, золото". Хотя источник роста цен понятен - дефицит жилья, но когда цены "перешкаливают", потом происходит их коррекция, уверял г - н Найман. "Я понимаю, когда Москва продает нефть и газ, и деньги они качают из этих недр, но источник спроса в Киеве недрами назвать сложно. Поэтому когда цены выросли на 70%, я говорил о том, что они упадут на 15 - 20%, но это нельзя назвать обвалом. В США цены на недвижимость стоят с марта, но, скорее всего, там они не упадут. Это та же самая коррекция - инфляция съедает стабильные цены", - такими словами завершил выступление он, чем немного смягчил Александра Бондаренко. "Послушав Ваш доклад, нам стало все понятно. Дело в том, что любая фраза, вырванная из контекста, искажает ситуацию. Поэтому, журналисты, будьте внимательны!" - обратился к СМИ главный украинский риэлтор. (Мы стараемся. - Ред.) А риэлторы тоже были внимательны и осторожны: о падении стоимости всего киевского жилья говорить не захотели. "Сегодня многие аналитики говорят, что $1500 за кв. м в столичных хрущевках - несколько завышенная цена. Она сформировалась за счет разговоров о возможной реконструкции кварталов старого жилья и обещаний предоставлять новые квартиры в полтора раза больше старых. Разговоры утихли, но цены из - за этого продолжали расти", - сказал г - н Бондаренко. С ним согласился Алексей Котенко: "Цены в сегменте старого жилья немного начинают проседать ввиду его низкого качества. У нового жилья есть "запас прочности" и оно не так активно реагирует на изменения на рынке как малогабаритное жилье". Правда, никакие аргументы о "перегретости" не смогли убедить Михаила Жоголева. Он немного пообвинял финансовые учреждения: "Осенью этого года банки испытали дефицит денег, которые должны были пойти на ипотечные кредитования. У них было два пути выхода из ситуации: повысить процентную ставку и усилить приток средств по депозитным программам, а это достигается путем расшатывания рынка". Киевский рынок существенно "просел" в 1998 г., после обвала рубля в Москве, напомнил г - н Жоголев, а сегодня кризиса в Украине нет.

Что думают строители...

Из сказанного

Юрий Базелинский:

"Не считаете ли Вы, что разговоры о падении стоимости жилья спровоцировала российская компания, которая хочет обвалить рынок, скупить замороженные площадки и работать в Украине: К примеру, российская "Дон - строй" заявляет, что готова строить в Киеве по 5 - 6 млн. кв. м жилья в год по цене $600 за кв. м?".

Аркадий Бондарев:

"Она уже к нам пришла. Одной из причин, почему россияне идут к нам, - в России вроде бы приняли закон, запрещающий привлечение средств физлиц на время строительства".

Василий Можар:

"Хоть в Москве и цены в два раза выше наших, но спрос на жилье у нас намного превышает московские показатели. Тут надо задуматься о надежности компании. В Москве, к примеру, есть строители, у которых отвода земли нет, а они продают квартиры, собирают деньги у потребителей, потом меняют название и уходят "работать" в другие города":

Стоит заметить, что выступление и реплики г - на Наймана здорово взбадривали строителей. Они категорически отказываются говорить о каком - то падении. Мол, основные составляющие себестоимости "квадрата" - стройматериалы - постоянно растут в цене. Попросил слова вице - президент корпорации Александр Соскин: "Цены выросли не на 70%, как заявлял Эрик Найман. Лично на тех объектах, которые мы ведем, они выросли на 40% с начала года. И объективных причин для снижения стоимости нового жилья нет. Я специально взял у коллег данные по стройматериалам. За девять месяцев этого года цена на бетон повысилась на 11%, на кирпич - на 36%, пористый бетон - на 22%. Говорить о снижении цен как минимум смешно". При этом собравшиеся согласились, что тему гипотетического удорожания газа (и, как следствие, стройматериалов) трогать не будут. Виктор Власов был особенно импульсивен. Он, в частности, поблагодарил "от имени покупателей" г - на Наймана. Ведь, мол, большинство выступлений о массовом обвале рынка - анонимны. "Наши покупатели, пойдя на поводу этих россказней, разорвали с нами инвестиционные договора. Потом я все квартиры в доме продал другим людям, а те остались без жилья. Впоследствии сильно возмущались, что на рынке не все так, как печатают в газетах", - утверждал строитель. И рассказал, из чего формируется цена на первичном рынке: "Это стоимость стройматериалов, оплата работы, отвод земли и получение разрешений. По какому из этих пунктов возможно понижение стоимости? Цены на наши квартиры поднялись за этот год более чем на 50%".

Его частично поддержал Николай Толмачев: "То, что сегодня объем продаж упал у всех (у нас на 5%) - это сезонное явление. Хочу обратиться к присутствующим: политика цен зависит от поведения основных игроков на рынке. Существуют свободные капиталы, за счет которых скупаются квартиры. Возникает ажиотажный спрос. Потом цены растут совершенно необоснованно. В этот момент эти же скупщики говорят: "Ну, теперь жилье будет дешеветь. Так играть просто неприлично".Естественно, мы попросили выступить "основного игрока" - Василия Можара. Он сказал: "Мы исходим из того, что просчитываем себестоимость, и она корректируется только на уровень инфляции, то есть на 10 - 12% в год, - это изменение стоимости стройматериалов, зарплаты, стоимости энергоносителей и т. д. В среднем цены на стройматериалы выросли на 11%. Но на прошлой неделе мы получили телефонограмму от "Криворожстали", которая заявила о повышении цены на металл на 300 грн. за т. Теперь мы закупаем металл на 14% дороже".

Единственным, кто заявил о возможном снижении цен на квартиры, оказался Аркадий Бондарев. Он подчеркнул, что сегодня наблюдается падение объемов продаж, поэтому большие компании вынуждены идти на уступки, чтобы не останавливать свою работу: "Компания "Житло - інвест" официально снизила цены на 5%, еще на 5% мы понижаем цены, если покупатель оплачивает всю стоимость квартиры сразу. Не все так замечательно. При наших ресурсах нам хватит 4 - 5 месяцев, чтобы продержаться. Хватит ли этого у других?".

Спрос превышает предложение в 2,5 раза

Из сказанного

Василий Можар:

"В Украине в этом году будет построено 6 млн. кв. м."

Николай Толмачев:

"А надо строить хотя бы 8 - 9 млн. кв. м в год."

Выступавшие безоговорочно сошлись на том, что жилья в Украине, и даже в Киеве, строится очень мало. Хотя в этом году строительный сектор работал стабильно. По итогам 2005 г. объемы строительства в Киеве увеличатся на 10% по сравнению с 2004 г. Эрик Найман был категоричен: "Если мы будем строить в столице по 1 млн. кв. м в год, то достигнем сегодняшнего уровня обеспечения жильем в Праге только через 10 лет. И хоть сейчас вроде бы и строить стали больше, но жилья в столице все равно не хватает. Реально в 2005 г. введется не заявленный миллион кв. м, а на 300 - 500 тыс. кв. м больше".

Василий Можар, как ни странно, был солидарен с банкиром: "На одно предложение сегодня три желающих. Мы планируем в этом году ввести 300 тыс. кв. м и не планируем в следующем году их уменьшать".

Естественно, "ЭИ" не могли не спросить строителей, почему же они не наращивают объемы при таком сумасшедшем спросе? Нам ответил Аркадий Бондарев: "А хватит ли в Украине кирпича, чтобы строить в два раза больше жилья в Киеве, хватит ли кранов и всего остального?". В качестве справки г - н Можар добавил: "В прошлом году предприниматели скупили кирпичные заводы под Киевом, будут их реанимировать и задействовать, потому что появился спрос и это подталкивает бизнес развивать строительную индустрию. Если упростить систему землеотвода и государство будет поддерживать жилищные программы, то это приведет к росту объемов вводимого жилья на 30% уже в 2007 г.".

Аркадий Бондарев резюмировал: "Рост объемов жилья в этом году обусловлен довольно спокойными 2003 - 2004 гг., когда нормально выделялись участки, никто строительство не блокировал, можно было планировать и вкладывать ресурсы. Сегодня свободной земли нет, замораживается строительство. Это, скорее всего, даст свои результаты в 2006 - 2007 гг.Думаю, эти года будутнемного поскромнее, чем 2005 г.>.

К чему пришли...

В течение I квартала 2006 г. ожидается понижение стоимости вторичной недвижимости на 5 - 10%, предполагает Василий Можар: "Сегодня наши объемы упали, но это сезонное явление перед праздниками. Думаю, что в январе рынок опять активизируется". По его словам, многие будут пытаться использовать деньги до весенних выборов в парламент, а присутствие больших свободных денег провоцирует подъем цены. Мол, сегодня наблюдается недостаток свободных средств и поэтому цены остановились.

Реплика из зала:

"Не находите, что это тревожная ситуация?".

Г - Можар: "Резкий подъем цены, но не на 70%, а на 30 - 35% на первичном рынке Киева шокировал инвесторов, поэтому сегодня наблюдается замирание рынка, но это не критично". Г - н Базелинский также считает, что стабильность на рынке продлится недолго: "Этот застой на первичном рынке будет длиться до февраля, на вторичном он может быть более продолжительным. Что повлияет на цены в 2006 г.? Если до Нового года Верховная Рада не отменит подоходный налог с продажи недвижимости, то рынок может повторить ситуацию прошлого года. Тогда продавцы квартир закладывали налог в стоимость жилья, а покупатели были не готовы его покупать. В итоге, количества продаж по Киеву сократились в семь раз, по Украине - в 10 раз". "Скорее всего, отменят, - вмешалсяг - н Бондаренко, - практически все депутаты за отмену налога. Он в основном бил по тем, кто продает недавно построенное жилье. И если потенциальный инвестор увидит, что этого налога не будет, то понесет деньги строителям". Аркадий Бондарев был пессимистичнее: "По нашим прогнозам, до сентября 2006 г. цены упадут на 10%, потом до 2007 г. вырастут на 12%. В 2007 г. за счет сокращения предложения они увеличатся на 12 - 15%. В целом, до 2010 г. стоимость недвижимости вырастет на 60 - 70%. Безусловно, на рост цен влияет ипотека".

"С января мы опять начнем активно кредитовать людей", - заявил банкир.

О классификации

Немного устав от обсуждений, участники решили поговорить о том, надо ли недвижимость классифицировать. Сошлись на том, что всем участникам рынка надо объединиться и совместно разработать единые правила. Сейчас Украинская строительная ассоциация уже разработала пять классов недвижимости. Планируется ввести пять категорий жилья: социальное, эконом, бизнес, премиум и де - люкс. В мае 2006 г. к разработке будет привлечено Минстроительства, а итог совместной разработки строители и риэлторы попытаются "узаконить". "Если основные игроки рынка правила примут, то и остальные подтянутся", - весело завершил разговор куда - то спешащий Александр Бондаренко. По мнению г - на Толмачева, то, что сегодня называется "элитным жильем", при заоблачных ценах не отвечает своим требованиям. "Введение классификаторов будет препятствовать продавать жилье под видом элитного по завышенным ценам", - сказал он. Строители в ответ дружно закивали: "Если дом строится не в центре, то каким бы он ни был "крутым", элитным его назвать нельзя. В Москве, например, элитное жилье класса "люкс" должно соответствовать более чем 20 критериям: от жесткого отбора жильцов, развитой инфраструктуры до строго ограниченного количества квартир в доме". И введение классификатора - де будет выгодно и строителям, и потребителям.

Надежда ГОНЧАРУК