В ноябре рост цен на вторичном рынке столичной недвижимости не превысил одного процента. На рынке по - прежнему ощущалось позиционное противостояние покупателей и продавцов: первые ожидали снижения цен, вторые цены снижать не спешили. И хоть в отдельных сегментах цены пусть медленно, но росли, - но ноябрьские цены, по которым жилье выставлялось на продажу, зачастую заметно отличались от реальных цен заключаемых сделок. При торгах продавцы нередко уступали.

О том, насколько реальные цены сделок отличались от заявленных, судить достаточно сложно. Уж очень отличались сценарии торгов в различных сегментах рынка. Одно дело, когда торг шел за морально и физически устаревшее жилье в отдаленных районах (тут к аргументам покупателей прислушивались и раньше). И совсем иначе воспринимались попытки покупателей поторговаться в современных кирпичных домах: Другими словами, было немало сегментов (массивов, типов домов), где продавцы вообще не уступали (есть и другая точка зрения - к примеру, в эту среду зам - председателя КГГА, начальник Главного управления жил - обеспечения Михаил Голица завил, что "за последние две недели в среднем стоимость жилья в Киеве снизилась на 10%". - Ред.).

Зато сделок в ноябре было куда больше чем в октябре. Покупатели, потратившие месяц на просмотры и ожидания, начали осознавать, что продавцы на быстрое и значительное снижение цен не пойдут.

К сожалению, делать выводы по графикам статистики цен предложения по итогам ноября сложно: большинство изменений не превышают статистической погрешности. И хоть определенные тенденции на некоторых графиках прослеживаются, но выражены они слабо.

Правда, определенные выводы можно сделать, учитывая такой показатель, как изменение цены при торгах. Но тут опереться можно лишь на разрозненные данные и экспертные оценки. Согласно нашим данным, в ноябре продавцы стали больше всего уступать в секторе "старая панель" (по сравнению с октябрем уступка возросла процентов на пять от заявленной цены). Больше стали уступать (три - четыре процента от общей цены) и продавцы "типовой панели", "старого кирпича", а также объектов, находящихся в отдаленных районах. Пожалуй, реальное удорожание квартир произошло только в современных домах. Наиболее сложно анализировать цены в домах дореволюционной постройки и сталинках. Уж больно отличаются по цене квартиры в этих домах, чтобы уверенно делать выводы об "усредненных" ценах по району и городу. Тем не менее, несмотря на неизбежные статистические погрешности, анализировать усредненные цены в этих домах необходимо. Дело в том, что значительная часть капитала, приходящего на киевский рынок недвижимости, первоначально поступает именно в эти сектора, а уж затем перераспределяется между другими. Богатые люди, приносящие основные деньги на рынок, покупают квартиры в престижных домах, по сути "расселяя" жителей в квартиры других категорий. Учитывая, что 70 - 80% сделок на киевском рынке недвижимости - это фактически операции обмена одной недвижимости на другую (нередко с отсрочкой на год - два, когда вырученные деньги вкладывают в новостройки), то именно подобные схемы взаиморасчетов в значительной мере определяют уровень цен. Оттесняя на второй план такие факторы, как доходы обычных киевлян и большинства приезжих. Если учесть, что квартиры в престижных домах и центральных районах не дешевеют, то при укоренившейся в Киеве схеме продаж - обменов более или менее приличные объекты недвижимости в долгосрочной перспективе дешеветь не будут.

И, наконец, прогноз цен на декабрь. Цены на киевском рынке недвижимости будут в целом стабильными. Продолжится позиционная борьба между "рынком продавцов" и "рынком покупателей". Но при этом наверняка продолжится дифференциация тенденций и темпов изменения цен в различных секторах рынка. Количество сделок, по нашему мнению, увеличится.

Индекс стоимости жилья в ноябре 2005 г.: 1393,8 $/кв. м (+0,81% за месяц). Индекс ценового ожидания на декабрь: +0,22% в месяц (снизился на 0,6%). При расчете индекса стоимости жилья учитывается заявленная цена предложения, месторасположение объекта и его "статистический вес" (подробнее о системе расчета см. на сайтах domik.net и irn.ru. - Ред.).

Владимир КОЛОМЕЙКО