Проект Европейского союза "Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине" организовал в Берлине научный семинар для отечественных банкиров. Финансисты обсуждали проблематику становления рынка ипотечных ценных бумаг в Украине. Представители немецких ипотечных банков красноречиво доказывали украинцам преимущества европейской системы рефинансирования ипотечного кредитования перед американской.

Украина уже несколько лет "активно" пытается интегрироваться в мировой рынок ценных бумаг. Законодатели рассматривают мировой опыт и гадают, какую систему облигационного рефинансирования ипотечных кредитов использовать в нашей стране - европейскую covered bonds (СВ), американскую MBS или польский гибрид их обеих.

Директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Антон Сергеев уверен, что на данном этапе развития украинского ипотечного рынка не заработает ни одна из рассмотренных систем. "Уже год продолжается обсуждение, какими должны быть стандарты реализации той или иной схемы рефинансирования ипотечных кредитов. А воз и ныне там", - подчеркнул специалист. Однако глобализация мировых финансовых рынков приводит к тому, что рано или поздно Украина будет вынуждена внедрять ипотечные ценные бумаги на своем рынке. Немецкие и польские специалисты ипотечного рынка попытались на своем опыте проанализировать достоинства и недостатки возможных схем.

В американской системе секьюритизации кредиты очень часто предоставляются небанковскими финансовыми учреждениями. Сформировав стандартный пул кредитов, финучреждение передает их специализированному ипотечному учреждению (SPV), которое эмитирует ценные бумаги. На первый взгляд - достаточно просто. Но в этой схеме существует одна проблема, как передать ипотечные кредиты от банка ипотечному учреждению. Ведь SPV не является банком. Из этого следует, что эта компания не попадает под банковский надзор: никаких требований к лицензии и размерам уставного капитала.

В Европе кредиты на покупку недвижимости в большинстве случаев выдают банки. Поэтому в европейской системе в центре всей схемы стоит банк, который выдает кредиты и эмитирует обеспеченные ипотекой ценные бумаги. Законодательство большинства европейских стран требует, чтобы объем эмиссии ипотечных ценных бумаг не превышал 60% стоимости обеспечения. А пул активов, обеспечивающих ценные бумаги, резервируется на балансе банка.

И американская, и европейская системы стремятся выйти на внешние рынки. Для этого им необходима рейтинговая оценка ценных бумаг. Это значит, что рейтинговые агентства устанавливают стандарты работы ипотечного рынка. Немецкие специалисты уверяют, что все проблемы, с которыми сейчас сталкивается рынок обеспеченных ценных бумаг Европы, "уходят корнями" в MBS. Дело в том, что "опросники" рейтинговых агентств разрабатывались именно для американской системы и теперь применяются европейцами.

Если банк становится банкротом, то по европейским нормам его активы, обеспечивающие ипотечные ценные бумаги, не попадают в ликвидационную массу. "Как мы можем убедить рейтинговые агентства, что, в случае кризиса и банкротства ипотечных банков, облигации не потеряют своего обеспечения? У нас есть только теория. Практики нет. Поэтому финансовые регуляторы должны разработать очень подробную нормативную базу, регулирующую процесс обращения и погашения ипотечных ЦБ", - объяснял тонкости европейской технологии управляющий директор Ассоциации немецких ипотечных банков Отмар Штёкер.

В MBS ситуация в корне другая. С передачей активов в распоряжение SPV сразу же происходит их секьюритизация. Это примитивная операция, которая практически не требует никакого нормативного регулирования. После того как SPV получила пул кредитов, ее "дверцы" закрываются. Теперь ничего не может попасть внутрь этого учреждения, ничто новое не может быть им эмитировано. Зато инвесторы и рейтинговые агентства могут контролировать, что происходит внутри конкретной SPV.

В европейской системе все гораздо сложнее - на балансе банка активы постоянно нарастают. Необходимо получить четкое представление о качестве активов в пуле. Поэтому инвесторы и рейтинговые агентства вынуждены постоянно анализировать законодательство и выборочно проводить переоценку обеспечения.

Есть и еще одно "но". В американской системе объем эмиссий небольшой, поскольку под каждый стандартизированный пул кредитов создается конкретный SPV. "В результате в США насчитывается тысячи SPV, которые обслуживают тысячи юристов и экономистов. Система требует постоянного контроля и высоких административных затрат", - втолковывал украинским банкирам г - н Штёкер.

В европейской системе СВ такого контроля не требуется. Эмиссии огромны, и мы можем структурировать их части под нужды конкретных инвесторов - дифференцировать риски по срокам и объемам. MBS такой возможности не предоставляет. Это эмиссия, которая интересна одному покупателю, но не интересна другому. В результате у держателей таких облигаций возникают трудности с продажей их на вторичном рынке.

Польша, Голландия, Великобритания сейчас создали гибридную систему - MBS+СВ. В этих странах банк является эмитентом ипотечных облигаций, но обеспечение этих бумаг находится не на его балансе, а передается в SPV. Президент польской Ассоциации ипотечного кредитования Агнешка Древич - Тулоджиеська рассказала "ЭИ" что в Польше вполне успешно функ - ционирует этот "симбиоз". Единственная проблема в том, что общий объем эмиссии ипотечных облигаций в Польше невелик - около EUR200 млн. (тогда как в Германии - EUR1,5 млрд.). Поэтому их рынок не слишком интересен для зарубежных инвесторов, которые ориентированы на более крупные эмиссии. Для того чтобы интегрироваться в мировой финансовый рынок, финансисты Польши сейчас разрабатывают проекты нормативных документов о создании ипотечного учреждения второго уровня. Это учреждение будет собирать с рынка стандартизированные выпуски облигаций, объединять их в единые пулы и эмитировать ЦБ, которые будут интересны внешним инвесторам. Полученные ресурсы планируется направлять на рефинансирование банков в зависимости от объемов выпущенных эмиссий облигаций.

"Я считаю, что не нужно изобретать велосипед. Небольшие выпуски ипотечных ценных бумаг привлекут венчурные капиталы только в том случае, если они будут знакомы с выбранной вами системой. Симбиоз двух систем в неопределенном законодательном поле приведет к тому, что банки будут нести затраты на функционирование ипотечного ценно - бумажного рынка, а бумаги никто не будет покупать. Инвесторы не смогут применить свои инструменты оценки рисков на вашем маленьком рынке", - подытожил г - н Штёкер. Мол, необходимо сразу и навсегда закрепить единственную систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Отмар Штёкер в начале семинара обмолвился, что сейчас два немецких банка активно изучают украинский рынок. Интересуются нашим рынком и американские банки. Поэтому для зарубежных финансистов выбор украинскими законодателями конкретной схемы функционирования рынка ипотечных бумаг означает, что доступ на украинский рынок ипотечных облигаций получат либо европейцы, либо американцы. Вот и консультируют.

* Редакция выражает благодарность за помощь в организации поездки автора Проекту Европейского Союза "Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине" и Украинской национальной ипотечной ассоциации.

Александр ДУБИНСКИЙ