Вначале года большинство операторов рынка и независимых экспертов прогнозировали стремительный рост количества торговых площадок в столице в течение 2005 года. В частности, аналитики консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" считали, что в Киеве дополнительно появится по меньшей мере 150 тыс. кв. м торговых площадей. Однако большинство проектов так и остались проектами. Так что спрос на торговые метры до сих пор значительно превышает предложение.

Из запланированных к введению в эксплуатацию больших комплексов заработал только ТЦ "Арена Сити" около Бессарабки. На днях неподалеку от Киева, в Броварах, открылся еще один торгово - развлекательный комплекс - "Терминал". Изюминка центра - четырехзальный кинотеатр, боулинг - клуб на 24 дорожки, крупнейший в Восточной Европе картинг - центр и ледовый дворец, открытие которого запланировано позднее. Однако ТРК в Броварах - скорее зимний развлекательный парк, где торговая составляющая не является основной.

Сейчас прогнозы экспертов более реалистичны. Они констатируют, что в отношении ряда объектов, запланированных к сдаче в этом году, по сей день не согласована проектная документация. У некоторых компаний даже нет земельных участков, на которых в скором времени должны были возникнуть дворцы торговли. Борьба за строительные площадки продолжается, и говорить о конкретных датах открытия новых ТЦ большинство девелоперов не решаются.

Генеральный директор компании "Украинская торговая гильдия" Вадим Непоседов связывает отставание от графика с переоценкой сроков завершения строительства, что является следствием прихода на рынок непрофессионалов. "Некоторые инвесторы сознательно используют пиар - ходы, заявляя о более коротких сроках сдачи - чтобы привлечь к объекту больше внимания", - объясняет эксперт.

Цена торговли

В условиях дефицита арендные ставки на торговые квадраты в этом году уже увеличились на 10 - 15%. Сейчас в столичных ТЦ за квадрат требуют $50 - 80 в месяц. Это приблизительно на 60% меньше, чем в Москве, втрое дешевле, чем в Лондоне, однако вдвое дороже по сравнению с Римом, Будапештом или Прагой, где сейчас наблюдается перенасыщение предложения торговой недвижимости.

По словам Непоседова, арендные ставки удержатся на нынешнем уровне вплоть до полного насыщения киевского рынка качественными торговыми площадями. Для Киева эта планка составляет около 1 млн кв. метров. Т. е. при имеющихся 300 тысячах нынешний дефицит торговых площадей составляет 500 - 700 тыс. квадратов. Это означает, что насытить рынок удастся не ранее 2008 года.

"С учетом планов строительных компаний, в 2006 - 2008 годах будет введено в эксплуатацию около десяти крупноформатных ТЦ, прирост торговых площадей составит около 425 тыс. кв. м. Таким образом, емкость столичного рынка по состоянию на конец 2008 г. может увеличиться до 700 тыс. кв. метров", - прогнозирует председатель правления ОАО "Квадрат - Украина" Александр Овчар.

А по прогнозам специалистов Украинской торговой гильдии, при условии реализации всех заявленных на 2005 - 2007 годы проектов общий объем предложения профессиональных торговых площадей Киева к 2008 г. может превысить планку в 1 млн кв. м.

Тем не менее не исключено, что и в следующем году будет сорван график ввода в эксплуатацию большинства объектов. Ведь из десяти ТЦ, заявленных к сдаче в 2006 г., начато строительство только четырех. "До 2008 года инвесторы планируют ввести в эксплуатацию около 15 крупноформатных объектов торговой недвижимости.Однако следует ожидать, что большинство ТЦ будут открыты с задержкой, - прогнозирует Михаил Ханин, генеральный директор управляющей компании торгового комплекса "Альта Центр". - В подтверждение этого до сих пор не начались строительные работы на площадях большинства ТЦ, заявленных под ввод в эксплуатацию в следующем году. Поскольку строительство ТЦ, как правило, занимает год - два - в 2006 году реально ожидать открытия только двух новых ТЦ>.

При таком сценарии возможно дальнейшее подорожание торговых метров. Поэтому для ритейла более приемлемой формой оплаты аренды в ближайшее время может стать процент от оборота арендатора - на такой эксперимент уже пошли некоторые владельцы ТЦ. Но поскольку рынок еще не насыщен, арендодатель, как правило, выдвигает приемлемые для него условия.

Новый формат

В ближайшие 3 - 4 года на рынке недвижимости появится новый формат - многофункциональные жилые комплексы. Как правило, такие проекты рассчитаны на 20 - 30 домов с собственной инфраструктурой, которая включает в себя не только торговые площадки, но и офисные помещения. Распространение этого мультиформата связано в первую очередь с перестройкой промышленных зон Киева, на месте которых и должны быть построены многофункциональные комплексы.

Уже сейчас большинство проектов ТЦ и ТРК, которые будут реализовываться в ближайшие годы в Киеве, поражают своими масштабами по сравнению с ныне существующими центрами. Таким образом девелоперы подстраиваются под ведущих игроков мирового рынка ритейла и коммерческой недвижимости, которые планируют выйти на украинский рынок. В международном рейтинге AT Kearney (Global Retail Development Index), формирующемся на основе показателей привлекательности стран для инвестиций в розничный рынок, Украина в 2005 году переместилась с 11 на

3 место. Этот факт ускорит выход на отечественный рынок глобальных сетей и заграничных девелоперов.

"Скорее всего, 2005 год не станет переломным по количеству иностранных инвестиций в торговую и офисную недвижимость, что связано с существующими инвестиционными проблемами вообще и отсутствием нормальных правил игры на рынке земли в частности. А вот в 2006 - 2007 годах можно ожидать инвестиционного бума", - прогнозирует Вадим Непоседов.

По его словам, придя на украинский рынок торговой недвижимости, инвесторы будут ориентироваться не на строительство объектов с нуля, а на покупку существующих помещений. При этом они будут ставить на современные большие проекты. Кто первым представит им лучшие проекты, тот и выиграет.

В частности, Ханин отмечает, что для рынка уже совершенно неприемлемы шаблонные решения ТЦ как ассорти магазинчиков под одной крышей. "Универсальных ТЦ на столичном рынке уже вполне достаточно, тогда как специализированных объектов, причем с грамотной концепцией - единицы", - считает Михаил Ханин. При этом объемы инвестиций в универсальные центры, равно как и сроки их возврата, увеличиваются. Если ТЦ первой волны окупались в течение 2 - 3 лет, то сегодня эксперты называют уже срок в 5 - 7 лет.

Киев торговый. Торговые центры, ввод в эксплуатацию которых запланирован в 2006 - 2008 гг.

* ТРЦ "Квадрат на Перова", 35 000 кв. м (бул. Перова, 36) III - IV кв. 2006 г.

* ТК "Олимпик Плаза", 90 000 кв. м (пл. Пристадионная) 2006 г.

* ТРЦ под ул. Владимирской, 31 000 кв. м (ул. Владимирская) Конец 2006 г.

* ТРЦ на месте Редукторного завода, 47 000 кв. м (ул. Борщаговская, 154) II кв. 2006 г.

* ТЦ Fashion Center, 25 000 кв. м (ул. Луначарского, 7) IV кв. 2006 г.

* ТРЦ "Тельбин", 35 000 кв. м (пр - т Воссоединения) Конец 2006 г.

* ТРЦ "Квадрат на Лесном", 50 000 кв. м (возле ст. м. "Лесная") 2008 г.

* ТРЦ "Оазис", 28 500 кв. м (ул. Тростянецкая) Конец 2005 г.

* ТРЦ "Квадрат на Вырлице", 50 000 кв. м (пр - т Бажана) 2007 г.

* "Лыбидь - Плаза", 120 000 кв. м (пл. Лыбедская) III кв. 2006 г.

* ТРЦ "Эспланада", 125 000 кв. м пл. Спортивная, 1 III кв. 2006 г.

Цифры рынка

В Киеве работают 25 современных торговых центров (в целом около 300 тыс. кв. м), 9 из которых возведены в прошлом году. По данным Украинской торговой гильдии, объем предложения в столице составляет уже 107 кв. м профессиональных торговых площадей на тысячу киевлян. Для сравнения, в крупных региональных городах (Днепропетровск, Донецк, Луганск, Одесса) на 1 тыс. жителей в среднем приходится 50 - 55 торговых квадратов в ТЦ.

Леся СОЛОВЧУК