Арендаторы офисных помещений в столице, похоже, перестали считать деньги. Расширяясь и улучшая свои условия, они буквально выметают с рынка все предложения в бизнес - центрах, выстраиваясь за более - менее приличными помещениями в очередь. Хотя офисных центров сейчас строится в полтора раза больше, нежели в прошлом году, новых предложений на всех не хватает. Дефицит уже породил доселе невиданный рост арендных ставок, а до конца года, по прогнозам экспертов, они вырастут еще существеннее.Ставки стремительно растутПо данным компании ASTERA, общая площадь сдающихся в аренду офисов в Киеве составляет около 750 тыс. кв. м. Из них на долю бизнес - центров (БЦ) приходится чуть больше половины, остальные помещения - это приспособленные под офисы многочисленные научно - исследовательские институты, госучреждения и промышленные здания.

По словам директора компании ASTERA Алексея Филимонова, только за текущий год рынок пополнился БЦ общей площадью 150 тыс. кв. м. Это на 60% больше, чем было построено в прошлом году, и в два раза превышает показатели 2003 г.Тем не менее новые квадратные метры не сняли напряжения на рынке, где спрос по - прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров и почти вплотную приближаются к далекому 1999 г., когда на рынке функционировало почти в 10 раз меньше бизнес - центров.

По данным компании "Полесье", аренда в помещениях класса А на протяжении нынешнего года выросла на 9%, а класса В и С - в среднем на 10 - 12%. Дальше будет хуже. Риэлторы утверждают, что заявленные ставки в БЦ, готовящихся к вводу в эксплуатацию до конца 2005 г. и в 2006 - м, еще на 5 - 12% выше и так повысившейся стоимости аренды профессиональных помещений. В частности, по прогнозам экспертов компании ASTERA, средняя плата за аренду офиса класса А уже к концу 2005 г. достигнет $45 за кв. м/мес. против $35 за кв. м/мес. в его начале. Центры подобного уровня еще в нынешнем году должны открыться по Днепровскому спуску, 1 (более 8 тыс. кв. м) и в составе жилого комплекса "Ботаник Тауэрз" (35 тыс. кв. м). С сегодняшних $28 за кв. м/мес. до $30 за кв. м/мес. возрастет и плата в новых офисных центрах (ОЦ) класса В и В+. Так, сегодня заканчиваются работы по обустройству "Бизнес - стандарта" по улице Глубочицкой, (ул. Линейная), "Каньона" в Новом проезде, а также бизнес - центров - компании ASTERA (Артема, 17) и по улице Автозаводской, 12 (все - класса В).

"Киевские офисные центры, ранее из - за дороговизны всегда имевшие свободные квадраты, теперь полностью заняты, а большинство площадей сдаются еще на этапе строительства и заполняются в течение двух - трех месяцев, причем ставки аренды в новых проектах постоянно повышаются", - рассказывает Алексей Филимонов. Данный факт подтверждает и региональный директор компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Ник Коттон.

"Сегодня пустыми остаются всего 2 - 3% офисов. Все, что запланировано к вводу в столице в ближайшие 18 месяцев, потребности рынка не удовлетворит", - отметил он.

Спрос на профессиональные помещения в столице подогревают, прежде всего, иностранные компании, доля которых среди арендаторов действующих офисных центров классов А и В достигает 60%. По словам Алексея Филимонова, очень активно снимают сегодня площади в БЦ российские сетевые и торговые компании, а также крупные отечественные фирмы - как торговые, так и производственные.

"За последние полгода в базы данных агентств недвижимости поступало не более десятка предложений по аренде освободившихся помещений от 300 кв. м в профессиональных офисных центрах, и все они очень быстро были сданы", - говорит директор Подольского филиала АН "Благовест" Светлана Карпова. Кроме того, по мнению Алексея Филимонова, в связи с недостаточным предложением наиболее проблематичным для арендаторов стал поиск больших помещений - от 800 кв. м в зданиях класса А и В.

Офисы для бедныхПомимо бизнес - центров, рынок офисной недвижимости в Киеве представляют также полупрофессиональные и "квартирные" офисы. В сентябре этого года в столице установился следующий уровень арендных ставок на полупрофессиональные помещения: в центре города - $35 кв. м/мес., районах, прилегающих к центру, - $25 - 30 кв. м/мес., популярных жилых массивах - $20 - 22 кв. м/мес., на окраине - $12 - 15 кв. м/мес.

По словам риэлторов, админздания, помещения бывших НИИ и нежилой фонд под офисы сегодня снимают два основных класса арендаторов: те, кто по своим бюджетам не тянут бизнес - центр высокого класса, а также те, кто не заинтересован в пропускной системе таких центров и не нуждается в предоставляемых ими сервисах.

"К первой категории арендаторов относится, как правило, большинство средних, малых и начинающих украинских компаний, которые не могут позволить себе подобные бюджетные траты на съем офиса. Вторую составляют туристические фирмы, отделения страховых компаний, банков, агентства недвижимости, СМИ, нотариусы и т. п., то есть те, кто нуждается в отдельном помещении и свободном доступе клиентов". По мнению экспертов, такие компании (за исключением СМИ) снимают, как правило, площади на первых этажах, выходящие фасадом на улицу, и не планируют перебираться в бизнес - центры.

Светлана Карпова говорит, что нижняя планка месячной платы за такой офис составляет сегодня в столице $12 за кв. м/мес., верхняя - порядка $50 за кв. м/мес.

"За истекший год сегмент аренды полупрофессиональных и "квартирных" офисов подорожал в среднем на 40%, - отмечает генеральный директор АО "Полесье" Анатолий Осадчий. - При этом наиболее существенно в процентном соотношении выросли в цене помещения невысокого класса на окраине". Таким образом, стоимость аренды на окраине города и аналогичного помещения поближе к центру практически уравнялись - "адресная поправка", по данным риэлторов, не превышает в настоящее время $2 - 3 /кв. м, что вызвало довольно активный переезд многих фирм поближе к центру.

"Нельзя сказать, что компании активно перебираются с Окружной на Крещатик, - говорит Анатолий Осадчий. - Едут, например, с Борщаговки на площадь Урицкого, с Дарницы - на начало Печерска и так далее. На переезд решаются активно развивающиеся компании, в частности, предприятия полиграфической промышленности и небольшие торговые представительства".

В наибольшем дефиците, по оценкам специалистов, на рынке непрофессиональных офисов сегодня находятся помещения площадью 100 - 300 кв. м, а также от 800 до 1,5 тыс. кв. м. Ставки в сегменте непрофессиональных офисов, в отличие от бизнес - центров, по прогнозам риэлторов, до конца года существенно не вырастут, максимальный процент подорожания оценивается на уровне 5% до нового года. Спрос же на профессиональные офисные помещения останется значительным, одновременно сохранится тенденция к повышению уровня арендных ставок - на 5 - 20% до конца года.