15 октября в Киеве закончила работу 11 - я Международная конференция CEREAN (Центральноевропейская сеть ассоциаций риэлторов), организованная Ассоциацией специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. В столицу Украины приехали более 300 делегатов из 22 стран мира. Пользуясь случаем, "ЭИ" попытались сравнить цены, налогообложение и транзакционные расходы владельцев недвижимости "тут" и "за бугром".

На конференции удалось побеседовать с риэлторами из Нидерландов, Финляндии, Великобритании, Латвии, США и России. Как оказалось, рост стоимости недвижимости на 10 - 20% в год (усредненный показатель во всех указанных странах) все они считают "очень высоким". К примеру, председатель международного комитета FIABCI (Международная федерация недвижимости) Джерард Бейкер, владеющий собственным АН в Нидерландах, рассказал, что за прошлый год стоимость квартир и домов в этой стране выросла всего на 11 - 13%. Сегодня в центре Амстердама квартира площадью 200 кв. м обойдется в EUR1,8 млн., или EUR6 тыс. за 1 кв. м, в других регионах - EUR1 - 2 тыс. за 1 кв. м. В Финляндии рост цен на недвижимость в 2004 г. составил до 10%, и сейчас "цены на недвижимость колеблются от EUR2 тыс. до EUR8 тыс. за 1 кв. м в зависимости от региона", поделился с "ЭИ" член правления директоров CEAB (Европейская конфедерация риэлторов) Тимо Мултанен. Резвее растут цены в Англии. "За пять лет недвижимость в Великобритании выросла на 100%, или на 20% в год, в то время как наши зарплаты растут не так быстро", - пожаловался президент NAEA (Национальная ассоциация риэлторов Великобритании) Крис Холл. Сейчас средняя стоимость жилой недвижимости в стране составляет 200 - 250 тыс. фунтов, или около 1000 - 1250 фунтов за 1 кв. м. В столице Латвии стоимость квартиры в центре - EUR1,5 - 5 тыс. за 1 кв. м, в "серийных" домах в серединном поясе Риги - EUR100 - 900 за 1 кв. м, сообщил директор латвийской риэлторской компании Ritters и вице - президент Ассоциации домовладельцев Латвии Дмитрий Трофимов, добавив, что с начала 2005 г. цены на недвижимость в Латвии выросли на 25%. Несмотря на явную разницу в темпах роста цен за рубежом и у нас, особого удивления "украинским ценовым феноменом" иностранцы не выказывали. "Рост цен в 2005 году на 50 - 60% - это последствие "болячек" вашей экономики", - заявил "ЭИ" один из них. "Цены растут из - за высокого уровня инфляции, недостаточного предложения и большого притока инвестиций в недвижимость", - поддержали его коллеги.

А вот удивления украинским подходом к налогообложению недвижимости иностранцы не скрывали. Дело в том, что в большинстве западных стран давно отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует "налог на владение". Например, в Нидерландах собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около EUR300 - 400, или 0,1% стоимости. В Финляндии ежегодный налог на имущество - около EUR1 за 1 кв. м площади в год. Для арендатора ставка налога существенно ниже - около EUR20 - 30 за съемную квартиру площадью около 100 кв. м, объяснил г - н Мултанен. В Англии, по словам экс - президента NAEA Иана Танга, ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной стоимости. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов не облагается налогом вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов - по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов - 3%, свыше 500 тыс. фунтов - от 4%. В России ставка налога составляет до 2% в год, рассказал президент CEREAN и Российской гильдии риэлторов Александр Романенко, добавив, правда, что налог взимается с балансовой стоимости, которая в 5 - 10 раз меньше рыночной. Так что реально налог платится только с тех объектов, которые были построены недавно. Зато в США 70% местных бюджетов пополняется за счет налогообложения недвижимости по ставке от 2% до 6% в год, сообщил глава Международного фонда недвижимости Джо Ф. Ханауэр. Единственная из шести упомянутых стран, где собственники не платят "за право владения", - Латвия. Правда, там облагается налогом доход от сдачи внаем особняков. По словам иностранцев, налог на недвижимость практически всегда целиком попадает в местный бюджет. "Это - основа дохода муниципальной казны", - объяснил г - н Романенко, добавив, что эти деньги в большинстве случаев идут на благоустройство и развитие инфраструктуры того района, в котором расположен дом или квартира. Что, в свою очередь, способствует реальному, а не спекулятивному росту цен. Понятно, почему почти все иностранные эксперты с удивлением восприняли украинское "ноу - хау" с попыткой обложить в начале 2005 г. подоходным налогом по ставке от 1% до 13% доходы от продажи недвижимости и полное отсутствие налога на право владения. Зато позитивно оценили введение моратория на подоходку и первые шаги по ее отмене (6 октября ВР в первом чтении приняла законопроект Ксении Ляпиной, разработанный с АСНУ, которым налог на доходы от операций с недвижимостью может быть окончательно отменен. - Авт.).

Кстати, если 13% - ный (а с 1 января 2006 г. - 15% - ный. - Ред.) налог у нас все же будет отменен, транзакционные расходы украинских владельцев недвижимости (5% - "риэлторские", 1% - отчисления в ПФ и 1% - госпошлина. - Авт.) будут мало отличаться от западных. В Нидерландах, к примеру, продажа недвижимости не облагается налогом, а оплата риэлторских услуг обходится продавцу в 1,5 - 2%. Зато покупатель, как правило, должен уплатить 6% за оформление права собственности, 1,5% - нотариусу, и оплатить "по договоренности" услуги риэлтора по поиску. В Финляндии оформление собственности обходится в 1,6% от стоимости объекта при приобретении квартиры и в 4% - если покупается дом. В США продавец платит налог на прибыль (35 - 40% стоимости недвижимости). Но если собственники недвижимости прожили в доме более двух лет, а стоимость объекта - менее $1 млн., тогда ставка налога нулевая. В России налога на операции с недвижимостью нет, а услуги риэлтора стоят около 6%.

Надежда ГОНЧАРУК