Из всей коммерческой недвижимости Киева наиболее привлекательными для инвестирования у иностранцев остаются офисные и, чуть меньше, торговые объекты. Понятно, почему к нам идут инвесторы из зарубежья: в Украине вложенные в недвижимость средства окупаются в два - три раза быстрее, чем на Западе. К 2007 г. в столице появится не одна сотня "квадратов" коммерческой недвижимости, построенной на деньги иностранцев.

Практически 95% иностранных инвестиций в украинскую недвижимость поступает в коммерческий сектор. Но подсчитать, сколько именно, никто из экспертов не решился, так как проследить за деньгами, особенно поступающими через инвестиционные фонды, невозможно. Почему наше жилье не привлекает иностранцев, пояснил Йоханнес Риепл из подразделения международных корпоративных клиентов Raiffeisenbank Ukraine: "Жилая недвижимость достаточно привлекательна для инвестирования, но, к сожалению, в Украине жилье строится за привлеченные средства населения, а не за счет банковских кредитных средств". К тому же, на киевском рынке жилья присутствуют крупные местные компании ("Киевгорстрой", "Житло - інвест". - Авт.), с которыми конкурировать иностранцам сложно, добавляет проект - менеджер общества с иностранными инвестициями "Демерс, Олексеенко и партнеры" Вячеслав Собуцкий.

Совсем по - другому зарубежные инвесторы смотрят на коммерческую недвижимость. Это очень доходный и менее конкурентный со стороны местного рынка сектор (то, что на Западе окупается за 15 лет, в Украине - за 5 - 8 лет. - Авт.). К тому же, иностранные инвесторы хотят получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду - так оценивает привлекательность этого сегмента г - н Собуцкий. И если рынок жилья достаточно закрыт от внешних посягательств, то более цивилизованный коммерческий сектор меньше знаком украинским компаниям. Современные объекты офисной и торговой недвижимости появились в Киеве всего 5 - 7 лет назад, а иностранцы на этом бизнесе "собаку съели" - на Западе современные офисные и торговые здания возводятся не один десяток лет (хотя многих отпугивает украинская специфика коммерческих объектов).

В итоге основная масса иностранных денег идет в офисную и торговую недвижимость, на втором месте по привлекательности стоит гостиничная, на третьем - складская. Приблизительно 50% киевских офисов были построены или приобретены иностранцами, утверждает генеральный директор Colliers International Ukraine Сергей Сергиенко. Но если говорить о качественных офисах, то большинство из них принадлежат все же зарубежным компаниям, тогда как присутствие последних в торговой недвижимости - минимально. Причину, по которой иностранцам офисы милее, "ЭИ" открыл директор компании Castle Development Валерий Кирилко: "Офисная недвижимость отличается высокой ликвидностью, естественно, многие иностранные инвесторы обращают свое внимание на нее при разработке инвестиционных планов. Кроме того, она, в отличие от других видов недвижимости (например, торговой. - Авт.), значительно меньше подвержена каким - либо веяниям моды, конкурентной среды и т.д.". А учитывая доступ к дешевым западным деньгам и высокую доходность в 20 - 25%, при западной норме в 12 - 15% в год, вложения в украинскую офисную недвижимость более чем выгодны для иностранных инвесторов.

Правда, иностранцы предпочитают не строить, а выкупать объекты коммерческой недвижимости, уже заполненные арендаторами (сказывается наша бюрократическая система выделения земли и получения разрешения на строительство; продавцы об этом знают и стараются поднять цену на объект до максимума. - Авт.). Хотя это не означает, что они не вкладывают средства в строительство. 80% зданий, которыми владеют иностранцы, были либо выкуплены, либо реконструированы, утверждает г - н Собуцкий, и только 20% - построены. Далее схема управления офисами проста. "Иностранцы окупают инвестиции за счет сдачи здания в аренду, и когда оно окупится, продают его и еще раз получают разовую прибыль", - объяснил он. Например, офисное здание "Артем - центр" в Киеве было приобретено иностранцами, потом перепродано снова иностранцам, добавляет г - н Сергиенко, Horizon Tower был приобретен на стадии строительства иностранцами, сдан в аренду, а потом продан локальному игроку и т.д.

В то же время, рынок торговой недвижимости Киева иностранцы практически не осваивали. Однако Вячеслав Собуцкий в беседе с корреспондентом "ЭИ" рассказал, что в Киеве за последний месяц было заключено очень много сделок по перепродаже торговых центров (только - только построенных или введенных в эксплуатацию полгода назад) нашими застройщиками иностранцам. "Об этом нигде не писалось, но информация по Киеву гуляет", - в конце добавил он.

Объем рынка офисной недвижимости Киева класса А, В и С составляет 340 тыс. кв. м. Ежегодно в Киеве вводится в эксплуатацию 60 - 100 тыс. кв. м офисных площадей, которые мгновенно разбираются арендаторами. Объем рынка торговой недвижимости составляет более 300 тыс. кв. м при необходимых 600 - 700 тыс. кв. м. Общие инвестиции в рынок недвижимости Киева в 2004 г. составили $1,8 млрд., что на 15,4% больше, чем в 2003 г. Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в недвижимость Киева в 2004 г. выросли в 3,2 раза по сравнению с 2003 г., до $86,2 млн. Иностранные инвестиционные компании уже заявили о готовности вложить в киевскую недвижимость в ближайшие несколько лет не менее $500 млн.

Надежда ГОНЧАРУК