Рост цен на недвижимость - по - прежнему волнующая тема. И покупатели, и продавцы стараются "держать руку на пульсе", чтобы реагировать молниеносно на малейшее колебание цены за квадратный метр жилья. Между тем, прогноз специалистов не оправдался:

Предполагалось, что цены возрастут за год примерно на 30 - 35%. Однако уже сегодня подобный "взлет" - это реальность, и по всем признакам до конца года цена может вырасти, по оценке специалистов, еще на 20%.

Есть основания думать, что до конца года цены на жилье могут замедлить темпы роста, но не остановиться, не упасть, не обвалиться. Может быть, стабилизироваться. И тому есть несколько причин. Покупательная способность граждан стремится к нулю, количество и качество жилья оставляет желать лучшего, а киевские квартиры уже в одной ценовой категории с европейскими. Среднестатистический американец меняет жилье 1раз в 8 лет, европеец - в 10, россиянин - в 38, а украинец - в 48. Соответствие европейским стандартам жизни предполагает, в том числе, и некоторое уравнивание цен на квартиры больших европейских городов (например, Киева, Москвы и Варшавы).

Виктор Власов, президент строительной компании "Градострой" ссылаясь на данные торгово - промышленной палаты, рассказывает, что средняя стоимость сотки земли в центре Берлина составляет 450 у.е. А стоимость сотки земли в Киеве зависит от района, в среднем - от 40.000 до 60.000 грн., самая высокая - 114.000 грн. На берлинском рынке недвижимости не востребовано 30.000 кв. метров жилья, 80.000 кв. метров офисных помещений. Цены ниже потому, что рынок насыщен. В Киеве же ситуация - противоположная.

Похожая ситуация в украинской столице может возникнуть при условии строительства 2млн. кв. метров жилья в год 5 лет подряд. Некоторые эксперты считают, что уравнивание цен украинских квартир с ценами на европейское жилье происходит искусственно. Бывалый строитель, пожелавший остаться неизвестным, в интервью "Главреду" высказал мнение, что цены на квартиры в Киеве "сильно дутые", а в целом можно уменьшить стоимость жилья на 30%.

При формировании конечной цены на жилье учитываются тенденции рынка (т.е почем продает свои метры сосед). Глава "Градостроя" Виктор Власов по этому поводу говорит: "Не могу сказать, что цена на жилье завышена. Есть спрос - есть предложение. Я играю в эту игру. Сейчас есть спрос - поднимаю цену". Общие экономические законы не могут не отражаться на экономическом состоянии страны. Этот показатель влияет на предел покупательской способности граждан. Поэтому, по мнению г - на Власова, рост цен на жилье обязательно остановится. Однако то, что происходит сейчас на рынке недвижимости, он называет "спекулятивным ажиотажем". Руководитель строительной фирмы утверждает, что главная проблема на сегодняшний день - это земля: "Если разрешить свободную продажу, цены катастрофически упадут. Сейчас можно купить землю, но на нее накладывается много ограничений. Из 100 участков 1 - 2 с нормальными документами, поэтому цена на них растет".

С точки зрения г - на Власова, процедуру продажи земли следует упорядочить. Он предлагает выносить на всеобщее обсуждение вопрос об использовании земли, которую можно застроить. Дабы избежать протестов со стороны граждан, депутаты должны цивилизованно заручаться согласием людей. Далее объявляется тендер, по результатам землю получает тот, кто строит.

Похожую точку зрения высказывает Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. По его словам, "процедуру выделения земли надо сделать максимально прозрачной и понятной". Он также отметил, что повышают стоимость жилья обязательные отчисления: 5 - 10% городу "борзыми" (то есть квартирами), на социально - экономическое развитие города, еще каждый район кроме денежных отчислений до начала строительства (до 20% от проектно - сметной стоимости домов) ставит свои условия: построить детский сад, реконструировать школу (дом строится на 100.000 кв. метров, а проект школы составлен из расчета 14.000 кв. метров). Дополнительные условия варьируются и, в конечном счете, влияют на стоимость квадратного метра жилья.

В свою очередь, формирование цены за квадратный метр жилья включает стоимость земли; местонахождение; коммуникации; стройматериалы; уровень отделочных работ (линолеум или паркет; стеклопакет или столярка); зарплата строителям; пакет сопроводительной документации; рентабельность. На сегодняшний день первые две составляющие серьезно влияют на удорожание квадратного метра жилья при продаже.

Александр Бондаренко видит массу причин для роста цен на недвижимость. Среди них - инфляция доллара, реальный спрос и спрос, который формировался за счет очень низких показателей строительства в период с 1991 - 1998 год, наличие критической массы людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, привлекательность столичного рынка для населения регионов. Миграция политических и экономических элит - это тоже давление на рынок. Однако, по мнению г - на Бондаренко, самый большой толчок в росте цен дает ажиотажный спрос. Рынок, по его словам, перегрет, прежде всего, потому, что рост доходов населения не успевает за ростом цен, а также по причине уменьшения притока денег из - за рубежа (иностранные инвесторы предпочитают получать стабильную прибыль 2%, чем рискованные 5%). Президент Ассоциации риэлторов Украины говорит: "Если эти процессы будут продолжаться, то произойдет некоторое выравнивание, а потом и падение, но не обвал цен на рынке недвижимости. Следует учитывать огромное количество условностей: политических, экономических, форс - мажорных.Одна из последних тенденций на рынке недвижимости - повышение спроса на загородную недвижимость. Поэтому г - н Бондаренко считает, что цена на землю в 50 - ти километровой зоне от Киева расти будет, а вот на "хрущевки" и "гостинки" - нет. По его словам, "красная цена квадратного метра в таких постройках - 700 долларов".

Бытует также мнение, что цены на недвижимость искусственно завышают риэлторы. Г - н Бондаренко полагает, что такой рост цен выгоден только строителям, а операторам - нет. Он говорит: "У нас до 80 - 90% - встречные сделки, люди что - то продают, что - то покупают. Если сегодня продал 2 - х комнатную квартиру, доложил 5тыс.у.е - можешь купить трехкомнатную, то через неделю 5 тыс. не хватит, надо 10. Цепочка разрывается по причине отказа клиента из - за нехватки денег. Полгода работы впустую: пропали задатки, сорвались договора". Поэтому риэлтору выгоден рост цен до 12 - 15% в год, это нормальный среднестатистический европейский показатель.

Александр Бондаренко отмечает, что риэлтор напрямую зависит от продавца, который безо всяких на то оснований может завышать цену. За время работы с клиентом либо удается снизить цену, либо цена достигает желаемого уровня. При цивилизованных отношениях ситуацию на рынке диктует покупатель, как в Европе, и тогда можно работать с продавцом. А значит, будут приняты во внимание аргументы, способные убедить продать недвижимость по среднерыночной взвешенной цене. В ситуации же, когда цену диктует продавец (что имеет место в Украине), работает схема "что хочу, то и ворочу".

То, что хозяева квартир поднимают цены необоснованно, в интервью "Главреду" подтвердил один из киевских агентов по недвижимости. В то же время некоторые его коллеги утверждают, что цены поднимают застройщики, банки ограничивают кредиты из - за отсутствия валюты, как следствие, хозяева квартир повышают стоимость жилья на вторичном рынке.

Поговаривают, "Киевгорстрой" планирует в сентябре повышение цены за квадратный метр новостройки. Логично ожидать всплеска цен на вторичном рынке. Также предполагается некоторый застой на рынке недвижимости. Однако спрос есть, и покупатель будет выжидать.

Прошедшее лето не дало расслабиться ни покупателям, ни продавцам недвижимости. Обычно летний период характеризовался спадом цен на рынке недвижимости и назывался "сезонным". В этом году на протяжении трех летних месяцев цены росли, что порождало разноречивые прогнозы. В конце концов, значительная часть населения просто заняла выжидательную позицию. А значит, осень многие по - прежнему проведут в арендованных квартирах.

По материалам Glavred.INFO