Когда квадратные метры дорожают с каждым днем, все тяжелее становится принимать решения тем, кто вкладывает в строящееся жилье свои кровные. Кому доверить немалую сумму, чтобы в назначенный срок, без всяких неприятных сюрпризов уже искать кошку для новоселья? Строительный бум спровоцировал интерес к этой сфере самых разнообразных структур, зарабатывающих себе на хлеб с маслом, привлекая средства физических и юридических лиц для финансирования массового строительства. Поверив заманчивой вывеске, частный инвестор может столкнуться с кем угодно - от махровых авантюристов, умело изымающих деньги у доверчивых клиентов и знающих, как при этом ловко избежать ответственности, до самонадеянных новичков в деле жилищных инвестиций, которые искренне хотят преуспеть, но обязательно прогорят - и сами пострадают, и клиентов фактически ограбят.

Государство, к которому постфактум неизбежно взывают обманутые в своих ожиданиях вкладчики, стремится сохранить контроль в сфере жилищных инвестиций. Разумеется, структуры, различным путем привлекающие личные сбережения частных лиц для строительства жилья, пытаются правдами и неправдами из - под этого контроля уйти, ловко изыскивая пути отхода между строк правовых норм, регламентирующих эту сферу. Постоянный мониторинг данной ситуации осуществляет Служба безопасности Украины, специалисты которой полагают, что до создания полностью прозрачного механизма финансирования строительства за счет средств физических лиц еще очень далеко.

В январе 2004 года вступил в силу Закон Украины "О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", который существенно сузил круг финансовых компаний и банковских учреждений, которые могут привлекать средства под будущее жилье. Сумма привлеченных средств, например, теперь не может более чем в пять раз превышать размеры уставного капитала.

Однако застройщики работают с инвесторами по разным схемам. Это может быть как заключение инвестиционных договоров и долевое (паевое) участие, так и продажа облигаций, приобретающая популярность в последнее время. У каждого из этих механизмов есть положительные и отрицательные стороны, и ни один не гарантирует в полной мере защиты интересов потребителей. Хотя все происходит вполне в рамках ряда законов - "Об инвестиционной деятельности", "О кооперации", "О ценных бумагах и фондовой бирже", - жилищное инвестирование остается зоной повышенного риска для вкладчика. С особой осторожностью специалисты советуют относиться к "строительным" облигациям. Украинский обыватель не обучен обхождению с ценными бумагами и может не заметить тщательно замаскированных ловушек для простаков.

Огульно очернять этот вариант не стоит - кому - то действительно повезет, и он без осложнений въедет в новенькую квартиру. Но, делая выбор, стоит держать в памяти несколько важных моментов. Облигации выпускаются предприятиями всех форм собственности, объединениями предприятий, акционерными и другими обществами, но в любом случае они не дают права их собственникам на участие в управлении. То есть, получив взамен своих вполне осязаемых денег красивые "бумажки", вы уже не сможете повлиять на процесс превращения их в "квартирный эквивалент". У инвестора нет возможности контролировать действия эмитента облигаций. Ему остается только терпеливо ждать.

Более того, большинство предприятий, регистрируя эмиссию облигаций, специально оговаривают, что их ценные бумаги являются беспроцентными, а срок их оборота - до десяти лет. Иными словами, предприятие все это время может абсолютно бесконтрольно "прокручивать" привлеченные денежные средства населения по своему усмотрению, а по окончании срока - это при условии, что фирма - эмитент еще будет существовать! - может просто вернуть владельцу облигаций изначальную сумму, изрядно потрепанную инфляцией, без всяких процентов и комментариев.

Некоторые практики жилищного рынка утверждают, что инвестирование строительства через облигации затрудняет привлечение жилищных кредитов, на которые заемщик может купить жилье. Были зафиксированы случаи, когда банки отказывались кредитовать подобные сделки, не желая рисковать. Как заявляют эксперты, потенциальный новосел должен быть уверен, что он отдает деньги именно за то, что он хочет купить, то есть за квартиру, а не за бумаги.

Механизм финансирования строительства путем выпуска облигаций открывает перед застройщиком возможность привлекать средства населения практически в неограниченных объемах, которые могут в сотни раз превышать его собственный капитал. И все это при отсутствии гарантий выполнения работ. Одна такая столичная компания, только - только пройдя учредительные этапы, выпустила сразу 200 тысяч облигаций на сумму около миллиона гривен со сроком погашения после 2014 года.

Сигналом тревоги для покупателя должно служить отсутствие у компании, продающей облигации, уже принадлежащих ей конкретных участков под застройку. Другой тревожный момент: у компании нет лицензии на строительство, а значит, она выступает лишь как посредник между застройщиком и населением. Опыт показывает, что промежуточные звенья лишь увеличивают стоимость конечного продукта и запутывают вопрос с ответственностью. Если у компании нет своих строительных подразделений, а значит, и прикладного опыта, заработанного путем преодоления собственных ошибок, - жди неожиданностей. Самая безобидная из них: застройщик не укладывается в изначальную сумму и дождем сыплются всевозможные накрутки, которые могут увеличить стоимость вожделенной квартиры чуть ли не в несколько раз.

В случае "творческой" неудачи у застройщика - новичка остается один выход: погасить облигации путем продажи недвижимости. А это, разумеется, никак не устроит мысленно уже расставлявшего мебель покупателя.

Хотя продавцы облигаций убеждают клиентов в невиданной выгоде своих предложений, на квадратном метре покупатель выигрывает не больше 100 долларов по сравнению с расценками застройщиков, работающих на условиях инвестдоговоров и договоров паевого участия. Возможности проигрыша впечатляют куда больше.

Разумеется, на рынке строящейся недвижимости присутствует достаточно фирм, которые, грамотно работая с жилищными облигациями, действительно строят квартиры для населения в срок, качественно и с соблюдением всех условий договора. Ваши деньги - ваш выбор:

Лада САФОНОВА