Послезавтра, согласно обещанию Президента, в 44 городах страны "начнется проект, в основе которого лежит эксперимент" по строительству. Он будет состоять в том, что местные органы власти начнут открыто и прозрачно определять земельные участки и выставлять их на публичный конкурс среди инвесторов. Эта хорошая новость заинтересует очень многих, поскольку направлена, в первую очередь, на рост объемов жилищного строительства. И мало кому придет в голову упрекать Президента в предвыборном популизме - проблема с жильем в стране действительно острейшая. Более того, это решение смотрит прямо в ее корень, и может повысить предложение на этом рынке с тем, чтобы сбить чудовищно высокие цены на новое и "вторичное" жилье.

Главные рыночные факторы, влияющие на цену жилья для украинцев, неоригинальны - это спрос и предложение. Причем спрос, заложенный еще невыполненной горбачевской программой "Жилье - 2000", фактически неограничен и регулируется, в основном, доходами граждан и ценами на кредиты. А предложение в значительной мере ограничено земельной, налоговой и инвестиционной политикой правительства.

Цены на жилье в Украине диктует исключительно соотношение спроса и предложения. Такое мнение высказал на днях президент девелоперской компании "МС - Инвест" (Киев) Михаил Жоголев и подтвердил это тем, что даже "технологии, которые позволяют строить социальное многоэтажное жилье, дешевле примерно на 15 - 20% по сравнению с теми, которые сегодня используются в Киеве, не влияют на ценовую политику на первичном рынке столицы".

Глава Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости, президент компании "СИ - информ" Сергей Злыдень считает, что рынок недвижимости в Украине искусственно разогревают сами потребители - продавцы и покупатели. Впрочем, по его мнению, мы делаем это не умышленно, а в силу сложившегося дефицита как на вторичном, так и на первичном рынке. А чтобы вы не рвались покупать квартиру именно сейчас, когда, к примеру, пообещали выплатить некую сумму на новорожденного, а вашей бабушке добавили 50 гривен к пенсии, эксперт осторожно посулит вам, что с Нового года квартиры даже несколько подешевеют... (Прогнозируемое снижение - на 5 - 7%) Однако пока все прогнозы - это как прогноз погоды на следующий год. Ну кто сейчас способен конкретно предсказать, на сколько Нацбанк и правительство опустят "украинский доллар"? (В этом сейчас мало кто сомневается, поскольку у правительства, похоже, нет других рычагов борьбы с инфляцией, кроме посещения карманов среднего класса). Специалисты утверждают, что жилье подорожает ровно на столько же, на сколько будет девальвирован доллар, и немного сверх того. Появились также предположения о том, что банки (для них девальвация доллара - это существенная угроза ликвидности) могут повысить проценты и ужесточить условия по жилищным кредитам. Что, наоборот, должно замедлить рост цен на жилье.

Отвечая на вопрос "Дня", заместитель председателя правления "Укрсоцбанка" Надежда Березовик сказала, что процентные ставки по квартирным кредитам подниматься не будут. Но, по ее мнению, сама сумма кредита будет большей, поскольку "у строителей все привязано к доллару". Что касается поведения банков в этой ситуации, считает банкир, то все будет зависеть от инфляции и от Нацбанка, который недавно поднял учетную ставку на 0,5.

И все же представляется, что наиболее мощно на цены квадратных метров повлияет даже не экономическая, а политическая ситуация, связанная с близостью выборов. С одной стороны, правительство очень сильно заинтересовано в том, чтобы к выборам квартиры подешевели или хотя бы не очень подорожали. Ведь любой собственник новой квартиры тут же начинает причислять себя к среднему классу, который, как известно, создает в обществе центростремительные, а не центробежные тенденции. И голосует этот собственник, как правило, за линию правительства, обеспечившего ему вступление в этот класс.

Однако субъективные действия и пожелания правительства наталкиваются в этот период на прямо противоположную тенденцию. Ведь оно само вбрасывает в экономику огромное количество денег. И значительная их часть попадает на рынок жилья, резко увеличивая спрос. Свою роль тут играют и дешевые банковские кредиты, казалось бы, облегчающие приобретение квартиры, но в целом также способствующие росту спроса и отставанию предложения жилья, а следовательно - росту цены. Ведь около 10 - 15% квартир сегодня приобретается в кредит. Завтра, с развитием ипотеки, кредитный сектор жилищного рынка расширится еще больше. По словам директора агентства недвижимости "Самсон" Анатолия Бастюченко, фактором роста цен на жилье в Киеве становится как распространение ипотечных программ, так и готовность банков снижать ставки и продлевать сроки кредитования. И никто не может застраховать от нового всплеска цен. До конца этого года квартиры, по прогнозам риелтеров, подорожают на 25 - 30%. Ведь не секрет, что в портфеле правительства проекты законов, существенно ограничивающие деятельность в сфере страхования, что может, в частности, сказаться и на инвестициях в строительство. Это ощутимый удар по предложению квартир, а следовательно, по их потенциальным собственникам и... по самому правительству, надеющемуся воспользоваться голосами счастливых новоселов.

Правительству следовало бы повнимательнее относиться к своим нововведениям, поскольку многие из них, как свидетельствует практика, хоть и направлены, на первый взгляд, на пользу обществу, но при реализации обеспечивают не меньше негативов, чем позитивов. Об этом свидетельствует неумолимая статистика. Так, в прошлом году в Украине было введено 7,6 млн. квадратных метров жилья - на 17,6% больше, чем годом ранее. В первом полугодии этого года - около 3 миллионов квадратных метров (стоимостью свыше 3 миллиардов гривен). Минус явный. В среднем, согласно статистике, желанный метр стоит всего - то $200, хотя строители утверждают, что это совершенно фантастическая цена - меньше $350 даже себестоимость не опускается, причем в любом регионе. Продажная цена на самом деле намного выше, особенно в столице, на которую приходится более трети общей стоимости введенных в эксплуатацию домов. За Киевом по строительному валу идут Днепропетровская и Донецкая области, а по стоимости построенного жилья - столичная область. Но из всей этой статистики на цену жилья больше всего влияет, пожалуй, то, что за семь месяцев строительство сократилось против соответствующего периода прошлого года на 8%. Главная причина - нехватка инвестиций. А еще строители жалуются на волокиту при выделении участков под строительство, на что уходят многие месяцы, а то и годы. Президент обещает решить эту проблему. В мае Кабмин утвердил пакет из семи законопроектов, необходимых для реализации программы "Территория качественного жилья", предусматривающую строительство на месте старого жилого фонда в центре городов новых многоэтажных современных домов и удешевления ипотечных кредитов. Разорвет ли это заколдованный круг, по которому сейчас движется рынок жилья в направлении дальнейшего роста цен? Специалисты по недвижимости считают, что остановить рост цен может только растущее предложение жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. И особенно в столице, где сегодня хочет жить вся Украина. Директор департамента аналитики и развития консалтинговой компании "Самсон" (Киев) Павел Ткач считает, что рост цен на жилье в Киеве обусловлен экономическим отставанием регионов, трудоспособные и активные жители которых переезжают в столицу. По его мнению, так будет продолжаться до тех пор, пока не начнет развиваться провинциальная экономика. Но при этом строительный комплекс столицы переживает кризис, какого не знал еще никогда в своей истории. В Киеве идет настоящая война между строителями и некоторыми общественными организациями, выступающими за соблюдение градостроительных и экологических норм, за права граждан. Похоже, городские власти пока что не в состоянии решить эти проблемы, примирив стороны, и строительство в столице, несмотря на всю его прибыльность, несколько затихает.

В этом плане представляется очень своевременной инициатива одесситов, поднявших недавно вопрос о необходимости так называемого правового зонирования городов. Это может повысить инвестиционную привлекательность жилищного строительства в Украине и создать дополнительные гарантии инвесторам, поскольку к каждому земельному участку будут применяться специальные правила использования и условия застройки, в том числе этажность. Городские власти Одессы даже намерены создать на базе муниципалитета единую геоинформационную систему.

Сработает ли такой подход в условиях, когда в стране все еще действует жилищный кодекс, принятый в советские времена? Недавно Президент наложил вето на новый Жилищный кодекс, принятый парламентом 7 июля. Глава парламентского комитета по вопросам строительства, транспорта, жилищно - коммунального хозяйства и связи Валерий Пустовойтенко отмечает, что этот документ стал жертвой искусственной конкуренции между ветвями власти, которую постоянно провоцирует Кабинет Министров. Как следствие, ветирование Жилищного кодекса на неопределенный срок откладывает обеспечение граждан жильем на системной основе, в том числе - тех, кто долгие годы ждет своей очереди, отмечает Пустовойтенко.

Виталий КНЯЖАНСКИЙ