В середине августа в Украине стартовал пилотный проект Государственного ипотечного учреждения (ГИУ), в реализации которого примут участие пять украинских банков. Он предоставит населению долгосрочные ипотечные кредиты с неимоверно низкой для отечественного рынка ставкой - до 10% годовых (при кредитовании в гривнях). И хотя ставка чуть ли не вдвое ниже, чем действующая на кредитном рынке Украины, потенциальные заемщики будут разочарованы, узнав, что займы предоставляются лишь на покупку уже готового жилья на вторичном рынке недвижимости. Таким образом, государственный механизм ипотечного кредитования не стимулирует строительство нового жилья, потребность в котором все возрастает.

И все - таки это шаг вперед. Авторы проекта несколько лет изучали опыт других стран, в первую очередь России и Казахстана. Запуск системы ипотечных жилищных кредитов в Украине стал возможен после того, как в банковской системе были утверждены стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания жилищных кредитов. Это позволяет запустить систему рефинансирования первичных ипотечных кредиторов через ГИУ. Рефинансироваться могут ипотечные займы любого украинского банка, предоставляемые населению в нацвалюте на 3 - 30 лет на сумму, которая не превышает 70% стоимости предмета залога.

Стартовавший в Киеве пилотный проект реализуется с участием пяти банков - лидеров рынка: УкрСиббанка, Укрсоцбанка, ПриватБанка, Правэксбанка и Укрэксимбанка. Всего в рамках проекта будет выдано пять кредитов - по одному каждым банком. В ходе эксперимента предстоит наработать технологию рефинансирования банков.

Как сообщил заместитель председателя ГИУ Сергей Святко, уже выдан первый кредит на сумму 150 тыс. гривен сроком на 30 лет под 9,5% годовых. Ежемесячные платежи по нему не превысят 1261 гривну. При этом комиссия банка по кредиту составит 2% и будет включать как плату за риск, так и оплату работ, предшествующих выдаче кредита. Кроме того, заемщик будет обязан ежегодно страховать предмет ипотеки, то есть саму квартиру (от рисков уничтожения), свою жизнь, а также риск потери трудоспособности. В результате ежемесячные платежи за купленную в кредит квартиру - а за такие деньги в Киеве можно купить лишь однокомнатную квартиру в хрущевке - выше официальной среднемесячной зарплаты даже в столице. А значит, большинство жителей нашей страны о длинных займах может только мечтать.

Главное требование при выдаче ипотечных жилищных кредитов - приобретение квартир с целью проживания. По словам Сергея Святко, в следующем году стандарты претерпят изменения, и займы будут выдаваться и на приобретение жилья с целью последующей его сдачи в аренду. Заемщик должен быть трудоспособным гражданином Украины со стабильным доходом. У него может быть и созаемщик, а значит, возраст - не помеха для получения кредита.

Без программы

На реализацию пилотного проекта ГИУ использует часть собственного капитала (уставный капитал учреждения составляет 20 млн грн). Сумма чрезвычайно низкая для удовлетворения заявок потенциальных заемщиков - по статистике, таких в Украине около 17 млн человек. Увеличивать объемы рефинансирования банков учреждение планирует за счет заимствований на внутреннем и внешнем рынках. В ГИУ рассчитывают на доходность, эквивалентную государственным бумагам (украинские евробонды с десятилетним сроком обращения сегодня имеют на внешних рынках эффективную доходность порядка 6%), при условии, что правительство рискнет предоставить учреждению свои гарантии. Первая попытка получения таких гарантий была провалена парламентом в июне. Поэтому обвинять Раду в задержке развития ипотеки сейчас модно.

Однако ГИУ пока не имеет своей программы развития на 10 лет. Без нее получение кредитов под госгарантии смахивает на обыкновенную финансовую пирамиду, которой Украина уже пресытилась в буреломные 90 - е. Более того, по имеющимся у "Эксперта" сведениям, руководитель ГИУ Василий Костицкий (был назначен в приказном порядке Минфином) подумывает об уходе с поста руководителя учреждения, хотя и потратил последние восемь месяцев на его становление.

Предмет спекуляции

Неудача с наращиванием капитализации ГИУ может подорвать доверие граждан к возможностям государства изменить ситуацию с жильем. С начала года цены на недвижимость выросли на 25 - 50%, и те же хрущевки на окраине Киева уже стоят дороже квартир в центральных районах многих европейских государств.

Помимо четкой программы развития, ГИУ следует прекратить рост "мыльного пузыря" на рынке недвижимости. Чем скорее это удастся - тем мягче будут последствия, когда он лопнет. Сегодня инвестиции в недвижимость - одни из самых высокорентабельных; с доходностью этих активов не могут соперничать никакие банковские депозиты. Решать вопрос социально справедливого "распределения" жилья возможно, по мнению "Эксперта", путем внедрения нескольких элементов в государственную экономическую политику. Во - первых, это постепенное введение налога на недвижимость, низкого на первое жилье и высокого для каждого последующего объекта. Во - вторых, недопущение среднесрочной задолженности за жилищно - коммунальные услуги и электроэнергию. Наличие такой задолженности должно автоматически вести к принудительной продаже такого жилья, которое владелец не может или не желает содержать. Купленные в столице квартиры годами простаивают пустыми; они отапливаются, однако энергетики за это ничего не получают. Они обещают сложности всем жителям столицы уже этой зимой из - за неплатежей (по данным "Киевэнерго", сумма долга за услуги теплоснабжения превысила миллиард гривен, чуть меньше долг за электроэнергию). В - третьих, стимулирование развития регионов, чтобы прекратить безудержное выкачивание ресурсов, финансовых и трудовых, в киевский регион. Возможно, для этого потребуется перенос столицы.

По словам Сергея Святко, "пока недвижимость, особенно в Киеве, будет предметом спекуляций и сбережения лишних денег, риски на этом рынке будут непрозрачными". По данным Национальной ипотечной ассоциации, совокупный объем выданных ипотечных кредитов на 1 июля текущего года на вторичном рынке составил около 3 млрд грн. Насколько достоверна названная сумма, сказать сложно, так как в банковском деле есть одна методологическая проблема, не позволяющая вести достоверный учет. "Дело в том, что в банковском балансе действует непрозрачная система учета ипотечных кредитов для физических лиц, - говорит Сергей Святко. - Это тоже является предметом нашей деятельности, и мы постараемся убедить Национальный банк, чтобы структурно выделялись ипотечные кредиты, которые идут по нашим стандартам".

Что же касается первичного рынка недвижимости, то обобщенных данных по ипотечному кредитованию нет даже у тех, кто на нем специализируется. По мнению экспертов, займы в этом сегменте гораздо ниже объемов ипотечного кредитования на вторичном рынке. И понятно почему: ведь огромное количество новых квартир скупают те, кто не нуждается в кредитах, как, впрочем, и в жилье.

Усилий Государственного ипотечного учреждения для улучшения жилищных условий украинцев будет недостаточно. По мнению экспертов, правительству необходимо ввести налог на недвижимость и механизм принудительной продажи квартир в случае задолженности по коммунальным платежам.

Наталка Прудка, Андрей Блинов