Цены на киевскую недвижимость, и раньше малодоступные большинству населения, в этом году прямо - таки сорвались с цепи. Риэлторы со стажем утверждают: такого темпа удорожания столица не знала, и это не предел - если тенденция сохранится, до конца года вполне может набежать еще столько. Что же так подстегивает цены на жилье, ведь доходы граждан растут куда медленнее? Мы попытались выяснить: что будет с ценами на недвижимость до конца этого года. Оказалось, единого мнения у специалистов нет. Сходятся они лишь в том, что сложившаяся ситуация - ажиотаж, граничащий с психозом, но вполне объяснимый.

Дескать, прежде всего киевский рынок жилья работает на всю Украину, люди едут из регионов, рассчитывая найти здесь применение своим силам и талантам, и невольно вносят свою лепту в разогрев рынка. И только когда начнут развиваться регионы, и отпадет необходимость искать счастье в столице, цены пойдут вниз.

Кроме того, в нынешнем году спрос подогревали еще несколько факторов. В том числе - временная (до 1.01.2006 г.) отмена 11 - й статьи Закона "О налоге на доходы физлиц", которая предуматривает введение 13% - го налога на операции с недвижимостью. Боясь, что парламент не сможет продлить вето на данную законодательную норму (во всяком случае, ГНАУ уверенно настаивает на ее размораживании), люди стремятся побыстрее решить свои жилищные проблемы. Ведь если статья вступит в силу, продавцы будут вкладывать подоходный налог в цену квартир, повышая ее еще на 13%.

Определенную лепту в подорожание внесло и весьма неожиданное снижение курса доллара по отношению к гривне. Ведь расчеты на вторичном рынке, производятся, как правило, в "у.е.", поэтому продавцы не хотят терять от "похудения" валюты и накидывают соответствующую сумму к прежней цене. На "первичке" цены котируются в гривне, которая только по отношению к доллару выглядит стабильной, а на самом деле за семь месяцев усохла на 6,7%, что автоматически примерно на столько же увеличило цену продажи нового жилья.

Но еще более существенно, считает председатель комитета по вопросам законодательства Ассоциации риэлторов Украины Виктор Несин, сказывается хроническая нехватка квартир, как на вторичном, так и на первичном рынках. С одной стороны, строят маловато: по прикидкам специалистов, Киеву надо вводить хотя бы около 2 млн кв. м в год, а в 2005 г. обещают дать чуть больше 1 млн. С другой стороны - сколько строители ни сдают новых домов, а покупателей становится все больше: кроме регионалов, столичной недвижимостью стремятся обзавестись представители иностранных структур, которые открывают свой бизнес в Украине. Кроме того, в период вступительных экзаменов в вузах однокомнатные квартиры улетают, как горячие пирожки. Их покупают состоятельные родители иногородних абитуриентов: сдавать дитя в общежитие не хочется, а платить за аренду - значит выбрасывать деньги на ветер. Куда выгоднее приобрести квартиру, а потом, если даже ребенок не поступит, продать ее, да еще с "наваром". В свою очередь многие хозяева не торопятся избавляться от "лишних" квартир, не имея адекватного предложения по вложению вырученных денег. Ибо понимают: вскоре за ту же "хатынку" можно будет выручить на 5 - 10% больше, что тоже усугубляет дисбаланс спроса и предложения. По данным портала www.realt.kiev.ua, за последний месяц на первичном рынке жилья средняя цена квадратного метра в однокомнатных квартирах возросла на 5,9%, в двухкомнатных - на 10,9%, в трехкомнатных - на 6,34%. Еще быстрее дорожает "сэконд - хэнд": квадратный метр в "единичках" - на 6,3%, в "двушках" - на 8,8%, в "трешках" - на 8,2%. Итого за июль цены подскочили в среднем почти на 8%, а с начала года подорожание жилья составило 25 - 30%, которые риэлторы прогнозировали на весь текущий год. Тем самым киевские расценки уже вплотную приблизились к таковым в Нью - Йорке, Лондоне и Париже!

Наконец, в условиях недоразвитости фондовой биржи, недвижимость сейчас является наиболее выгодным вложением капитала: по данным экспертов консалтинговой компании "Самсон", прибыль частных инвесторов составляет порядка 100%. Причем, по прямому назначению в новостройках используется только 40 - 60% квартир, остальные приобретаются под те или иные коммерческие цели, главным образом, на перепродажу или аренду. Отсюда складывается характерная особенность: самое ходовое и быстрорастущее в цене жилье - это маленькие, порой совсем "убитые", "единички" и большие комфортабельные апартаменты. Например, сегодня за 1 - комнатную квартиру советской застройки на Оболони просят уже $45 - 50 тыс., что, по мнению В.Несина, совершенно необоснованно, учитывая невысокие, по нынешним меркам, потребительские свойства такого жилья. Но другие риэлторы утверждают, что будет еще дороже: дескать, пока на рынке сохраняется недостаток предложения, люди будут платить любые деньги.

Однако так думают не все. По мнению начальника отдела выпуска финансовых инструментов Укрсоцбанка Эрика Наймана, в конце сентября - первой половине октября рост цен может прекратиться. А до конца года, утверждает он, цены должны могут упасть на 10 - 15%! "Рынок недвижимости перегрет, цены взлетели до несуразности. Из - за сокращения банковской ликвидности, которая уменьшается уже несколько месяцев подряд, в сентябре должны резко ухудшиться условия кредитования физлиц на покупку квартир. То есть, банки будут давать намного меньше кредитов, причем меньших по сумме, под более высокие процентные ставки и более жесткие залоговые условия. А сегодня более 50% рынка держится на банковских кредитах. Если бы убрать эту кредитную подпорку, цены на недвижимость давно бы уже остановились", - считает г - н Найман.

Схожего мнения придерживается и В. Несин. "Цены на жилье, конечно, должны расти, но не перехлестывая за 1,5 - 2 - кратную себестоимость, а исключительно как элемент конкуренции среди застройщиков, которые должны соревноваться перед покупателем в качестве сооружаемого жилья. И, возможно, уже этой осенью цены стабилизируются. Хотя и худший сценарий исключать нельзя," - подытожил он.

СТАБИЛИЗИРУЮТСЯ ЛИ ЦЕНЫ?

"ЗА":

Несоответствие стоимости большинства квартир на вторичном рынке, особенно дешевых, их качеству: старые панельные дома, маленькие кухни, низкие потолки.

Грядущее ухудшение условий кредитования физлиц на покупку квартир: повышение процентных ставок и первичного взноса, снижение срока кредитования.

Насыщение столичного рынка новым жильем, постепенное повышение деловой активности в регионах, откуда в столицу будет переезжать меньше людей.

Рост конкуренции среди компаний - застройщиков.

"ПРОТИВ":

Недвижимость на сегодня - наиболее выгодное вложение капитала. Можно сказать вообще единственно возможное: в стране нет и в ближайшем будущем не будет рынка ценных бумаг, вложения в которые могли бы стать альтернативными недвижимости.

Продолжающееся падение курса доллара по отношению к гривне, нестабильность курса евро.

Ожидание введения с 1 января 2006 г. 13% налога на сделки с недвижимостью.

Реальная конкуренция между застройщиками наступит еще не скоро, учитывая повальную коррупцию на этом рынке. А значит, строители и дальше будут "рисовать" неоправданно высокие цены

Наталия ЯВОРСКАЯ